현역 . 재향군인들 주택융자 보증
낮은 다운페이먼트 가장 큰 장점
점보론은 일반융자가 유리할 수도

재향군인이나 현역 군인들을 돕는 ‘재향군인 모기지 융자’(VA 융자)가 인기를 끌고 있다. VA융자는 다운페이먼트가 필요 없고 일반 융자보다 이자율도 낮으며 클로징 비용도 적게든다. 월스트릿 저널은 VA 융자의 조건과 고려할 점등을 보도했다. 


최근 ‘VA’ 융자를 받는 현역 군인과 재향 군인들이 전례 없이 많아 졌다. ‘VA’ 융자는 미국 재향군인부가 보증해주는 모기지 대출로 군인이나 재향 군인들에게 많은 혜택을 주고 있다. 
VA 대출 중에는 다운페이먼트를 요구하지 않는 프로그램도 있다. 20% 미만의 다운페이먼트를 할 경우 모기지 보장 보험(모기지 인슈런스)을 들어야 하지만 이것조차 요구하지 않는다. 또 다운페이먼트를 하지 않아도 일반 모기지 대출때보다는 더 낮은 이자율을 받을 수 있으며 크로징 비용도 낮다. 
연방 재향군인부에 따르면 10월1~9월30일 끝나는 2016 회계연도 중 VA 모기지 대출은 70만5,474건에 달해 2015년 동기에 비해 거의 12% 증가했다. 전체 융자 액수금액만도 1,790억달러에 달한다. 
이 융자는 은행이나 기타 금융회사와는 달리 재향 군인부가 직접 대출해주는 것은 아니다. 다만 재향군인부가 일반 금융회사에서 대출해준 융자를 보증해주는 프로그램이다. 만약 대출을 받을 사람이 모기지를 갚지 못할 경우 재향 군인부가 이를 갚아준다는 의미다. 
VA 융자는 일반 모기지 융자보다 연체율이 더 낮다. 모기지 뱅커 협회에 따르면 VA 모기지 대출 연체율은 1/4분기 3.9%인데 반해 일반 모기지 대출은 4.04%였다. 
디트로이트 소재 ‘퀵큰 론스’의 빌 밴필드 금융 마켓 수석 부사장은 “재향군인들은 절재가 더 잘 되고 있고 군복무와 복무 기간에 따른 혜택을 경험하고 있기 때문에 정기적으로 페이먼트를 내야 할 의무가 있다는 생각을 확실히 가지고 있다”고 말했다. 
그러나 군대처럼 VA 융자는 매우 엄격한 대출 규정을 둔다. 

▲엄격한 자격 규정
VA 대출을 받기 위해서는 현역 복무를 하거나 만기 전역 또는 불명예제대를 제외한 기타 사유로 도중에 전역했어야 한다. 또 복무 병과에 따라 최소 복무 기간을 채워야 한다. 
VA 융자의 최대 장점은 다운페이먼트를 하지 않아도 주택 모기지를 받을 수 있다는 점이다. 
다운페이먼트를 해야 한다고 해도 연방 주택 융자청이 구입하려는 주택 위치의 카운티별로 정해놓은 최소 대출금에 따라 금액이 결정된다.
융자회사가 대출한 모기지를 2차 시장에 팔려고 해도 대출받은 사람이 주택 에퀴티와 VA 보증을 합쳐 최소 25% 이상은 돼야 한다.  
예를 들어 자격을 갖춘 대출자가 충분한 신용도를 갖추고 있고 샌프란시스코에 60만 달러의 주택을 구입한다고 가정해 보자. 샌프란시스코 컨퍼밍 융자 최대 대출금 한계는 63만6,150달러이고 재향군인부가 보증해주는 15만9,037.59달러는 25% 기준에 충족 시키기 때문에 다운페이먼트가 필요 없다. 
점보 융자는 다르다. 점보 융자는 샌프란시스코 카운티 대출금 한계를 넘기 때문에 구입 가격과 카운티 융자 한계 사이의 차액에 대한 25%를 다운페이먼트 해야 한다. 
예를 들어 재향군인이 샌프란스시스코에 75만 달러 주택을 구입한다면 28,463달러를 다운페이먼트 해야 한다. 주택 구입 가격 75만 달러에서 컴포밍 융자 카운티 한계 63만6,150달러를 제한 금액 11만3,850달러의 25%에 해당하는 금액이 바로 2만8,463달러이기 때문이다. 
이 금액은 해당 주택 구입 가격의 3.8%에 지나지 않는다. 재향 군인이 아닌 일반인들이 내야 하는 다운페이먼트 비율에 비해 훨씬 낮다. 
VA 융자를 해줄 때 융자회사는 언더라이팅 서류를 더 요구 할 수 있다. 
예를 들어 VA 융자 대출을 위한 크레딧을 최소 620점 이상으로 정할 수 있다. 이는 점보 융자 때도 마찬가지다. 
□VA 모기지를 신청할 때 염두에 둬야할 점. 
▲융자 비용
VA 대출 때 사설 모기지 인슈런스(모기지 보증 보험)를 구입하지 않아도 된다. 하지만 융자 비용은 내야 한다. 보통 융자금액의 1.2%와 3.3% 사이다. 이 비용은 융자 총액에 포함시켜 매달 월페이먼트로 낼 수 있다. 

▲VA와 일반 융자 비교
재향 군인이나 현역 군인이라고 해서 꼭 VA 융자가 좋은 옵션이라고는 할 수 없다. 점보 융자에서는 특히 그렇다. 점보 VA융자와 일반 점보 융자의 이자율이 종종 비교되기는 하지만 VA 융자의 융자 비용이 더 비쌀 수 있다. 20% 다운페이먼트를 할 수 있는 능력이 있다면 점보 VA 융자 보다 일반 점보 융자를 선택하면 융자 비용을 크게 절약 할 수 있다. 

▲VA 융자도 재융자 가능
재향군인들은 VA 저리감소재융자론 프로그램(VA’s Interest Rate Reduction Refinance Loan·IRRRL)을 이용해 재융자를 받을 수 있다. 홀세일 모기지 렌더의 하나인 ‘유나이티드 홀세일 모기지’의 맷 시슈비아 대표는 “매우 유용한 융자 방법”이라고 소개했다.
그는 매달 페이먼트에 어려움을 겪고 있는데 이자율이 하락 한다면 간단한 서류만으로도 이자율을 낮춰 페이먼트를 줄일 수 있다고 설명했다. 현재의 VA융자에 대해 IRRRL은 주택 감정을 요구하지 않으며 특히 일반 융자와 점보에 비해 클로징 비용이 낮고 서류도 많지 않다. 
                                          <김정섭 기자> 


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지난해 재향군인이나 현역 복무 군인들을 대상으로 한 VA 모기지 대출건수가 크게 늘었다.