예비 구입자들에게 어려운 시장
가격, 이자율, 공급, 신규건설 등
지난 몇 년간 메트로 애틀랜타 주택 시장의 문제는 공급 부족, 치솟는 가격, 지속적으로 높은 이자율로 인해 구매자와 판매자가 위축되는 상황이라고 AJC가 보도했다.
5월의 가장 최근 판매 데이터에 따르면 높은 가격과 높은 대출 비용으로 인해 주택이 시장에 조금 더 오래 머물게 되면서 공급이 증가하고 있는 것으로 나타났다. 한편, 더 많은 판매자들이 자신의 주택을 등록할 준비가 되어 있는 것 같다.
그러나 전반적으로 애틀랜타 지역은 수요와 공급의 불균형이 계속돼 예비 주택 구입자들이 구매하기 어려운 환경을 만들고 있다.
다음은 메트로 애틀랜타 시장에 대해 최신 주택 시장 데이터가 알려주는 네 가지 사항이다.
▶중간 가격
조지아 멀티리스팅 서비스(GMLS)에 따르면 지난 5월 애틀랜타 지역 주택 매매 중간 가격은 40만 달러로 전년 동기 대비 3.9% 상승했다.
그러나 2020년 봄 이후 중간 가격은 57% 증가했다. 이러한 성장의 대부분은 금리가 훨씬 낮았던 2020년, 2021년, 2022년에 이루어졌다.
이러한 높은 판매 가격과 더 비싼 모기지를 결합하면 가격은 많은 사람들이 감당할 수 없는 시장이 되어버렸다.
▶이자율
2020년 5월 평균 주택 판매 가격은 약 25만4,000달러였으며 평균 이자율은 3.15%였다. 구매자가 계약금으로 20%를 지불한 경우 모기지의 월 평균 비용(세금 및 보험 제외)은 약 873달러였다.
현재 약 7%의 평균 이자율로 40만 달러의 중간 주택에 대해 20%를 예치할 수 있는 올해 5월 구매자의 경우 평균 월 모기지 비용은 약 2,128달러이다(역시 세금과 보험은 포함되지 않음).
리맥스 어라운드 소유주인 크리스텐 존스는 “높은 금리를 피하기 위해 상당수의 구매자가 현금을 지불한다”며 "그러나 우리는 또한 더 높은 이자율의 현실을 받아들인 이주자와 최초 구매자의 꾸준한 흐름을 보고 있다"라고 말했다.
▶공급
조지아 다중 목록 서비스에 따르면 지난 5월 메트로 애틀랜타 지역에서 1만9,000채의 주택이 매물로 나왔다. 1년 전보다 60% 늘었다. 하지만 이렇게 재고가 늘어나도 여전히 약 2.6개월 분량의 공급량에 불과하다. 보다 균형 잡힌 시장은 6개월 간의 공급분이다.
이러한 공급 격차의 원인 중 하나는 국가가 충분한 새 주택을 짓지 않는다는 것이다.질로우(Zillow)가 6월 18일 발표한 연구에 따르면, 2021년부터 2022년까지 전국 주택 부족은 430만 가구에서 450만 가구로 증가했다.
질로우는 메트로 애틀랜타에서 2022년에 이 지역에 거의 66,000채의 주택이 부족하다는 사실을 발견했다. 질로우의 올페 디본가이 수석 이코노미스트는 보도 자료에서 "간단한 사실은 이 나라에 주택이 충분하지 않고 이로 인해 너무 많은 가족이 주택을 소유할 수 없게 되고 있다는 것"이라며 “주택 부족을 메우는 것은 주택을 보다 저렴하게 만드는 장기적인 해답”이라고 진단했다.
주택 건설은 초기 팬데믹으로 인한 구매 수요 급증에 힘입어 2022년과 2023년 전국적으로 성장했다. 그러나 높은 이자율을 인상하고 유지함으로써 인플레이션을 억제하려는 연준의 노력은 주택 구입과 신규 주택 건설에 영향을 미쳤다.
새 집으로 이사하거나 사고 싶어하는 주택이 있는 사람들은 현재 훨씬 낮은 이자율을 누리고 있으며 더 높은 비용의 모기지를 팔거나 받기를 원하지 않을 수 있다. 이는 매물로 등록된 기존 주택의 공급을 감소시켰다.
▶건설의 한계
건축 열풍은 2007년부터 2009년까지 금융 위기와 대불황의 주요 요인이었다. 그 후 몇 년 동안 이 지역의 주택 건설은 빈혈 상태였다.
결국 건설은 반등했지만 애틀랜타 지역이 필요로 하는 속도에는 미치지 못했다고 전문가들은 말한다. 새로운 주택 개발이 이루어지고 있으나 높은 토지 비용과 인건비, 높은 이자율로 인해 건설되는 신제품의 대부분은 주택 판매 중간 가격보다 훨씬 높다.
전문가들은 많은 지역사회의 제한적인 구역 설정으로 인해 가격이 상승했다고 말한다. 질로우 보고서는 밀도가 높은 개발에 대한 구역 제한을 없애고 주차 요건을 줄이는 것이 일부 경제성 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있다고 밝혔다. 박요셉 기자
