집 팔 때 판매 비용 따지지 않으면 손실입기 쉽다

셀러 중 약 80% 리스팅 준비 작업 실시한 것으로 조사

‘홈 스테이징’실시하면 높은 가격에 팔 수 있지만 비용이 발생

약 2만 1,000달러만 있으면 꽤 괜찮은 신규 소형 차량을 구입할 수 있다. 미국 내 주택 셀러들이 집을 팔 때 지불하는 평균 비용도 신규 소형 차량 가격에 해당하는 약 2만 1,000달러로 조사됐다. 그러나 고가 주택이 많은 지역은 사정이 다르다. 샌호제의 경우 집을 팔 때 지출되는 평균 비용은 약 8만 4,000달러로 전국 평균 비용보다 무려 4배나 높다. 반면 세인트루이스 지역의 셀러들은 주택 판매 비용으로 평균 약 1만 3,000달러를 지출하는 것으로 나타났다. 부동산 전문가들은 집을 팔 때 매매 가격에만 신경 쓰지 말고 예상 비용을 먼저 알아보는 것이 중요하다고 조언한다. US월드 뉴스 앤 리포트가 주택 판매 시 발생하는 비용을 정리했다.

◇ 리스팅 준비

질로우닷컴이 발표한 2018년 소비자 주택 시장 동향 보고서에 따르면 셀러 중 약 80%가 집안 정리와 청소 외에 리스팅 준비 작업을 실시한 것으로 조사됐다. 셀러들이 가장 많이 실시한 리스팅 준비 작업은 실내 페인트 작업이었고 이어서 바닥재 교체, 욕실 리모델링, 조경 작업 등도 포함됐다.

작업 항목에 따라 수천 달러에 달하는 비용이 소요되는데 대부분 리스팅 가격에 포함시켜 비용을 회수하려는 셀러가 많다. 주방 리모델링이나 수영장 설치와 같은 규모가 큰 리모델링의 경우 집을 팔아도 비용 회수율이 높지 않기 때문에 주의해서 결정해야 하는 리모델링 항목이다. 전문가들은 집을 내놓기 전에 리모델링과 수리 작업을 선별해야 한다고 조언한다.

◇ 홈 스테이징

‘홈 스테이징’(Home Staging)은 집을 팔기 위한 목적으로 실시하는 인테리어 디자인 작업이다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 2019년 홈 스테이징 보고서에 따르면 바이어 에이전트 중 약 83%가 바이어가 스테이징이 실시된 주택을 자신의 미래 주택으로 여기고 마음에 들어 했다고 답했다. 매물을 미래 주택으로 상상하게 되면 구입을 위한 오퍼 제출로 이어지는 확률도 높다.

주택 실내 공간 중에서 거실과 매스터 베드룸, 주방 등의 공간에 스테이징이 실시됐을 경우 바이어들의 좋은 반응이 나타났고 높은 매매 가격으로 이어졌다. NAR의 조사에 따르면 약 35%에 해당하는 에이전트(셀러 에이전트 및 바이어 에이전트)가 스테이징이 실시된 매물의 가치가 약 10% 높게 형성됐다고 답했다.

스테이징을 실시하면 높은 가격에 빨리 팔 수 있지만 비용이 발생한다. 뉴저지의 한 스테이징 업체는 침실 1개짜리 콘도미니엄 스테이징 비용으로 약 1,000달러(가구 포함. 3개월 기준)를 부과하고 있다. 교외 지역 침실 3개짜리 단독 주택의 경우 스테이징 비용은 약 5,000달러 정도다. 스테이징 비용은 셀러 측 에이전트와 셀러가 나눠서 지불하는 경우가 가장 흔하다. 최근에는 셀러 측 에이전트가 스테이징 비용을 선납하고 집이 팔리면 셀러가 에이전트에게 지불하는 방식도 등장했다.

◇ 팔릴 때까지 발생하는 ‘보유’ 비용

새 집을 구해서 이미 이사를 나간 경우에는 빈 집을 팔릴 때까지 여러 비용이 발생한다. 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트와 ‘주택 소유주 협회’(HOA) 관리비 등이 대표적이다. 재산세의 경우 당장 납부할 필요는 없지만 주택 매매가 완료되는 시점까지는 셀러가 납부해야 하는 금액이다. 비어 있는 집의 경우 높은 주택 보험료가 부과되기도 한다.

보험 회사 측에서 사람이 살고 있는 집이 일반적으로 관리가 잘 이뤄진다고 판단하기 때문에 비어 있는 집을 대상으로 높은 보험료를 부과할 수 있다.

따라서 집이 팔리는 기간이 길어질수록 보유 비용도 눈덩이처럼 불어나기 때문에 최대한 빠른 시일 내에 팔 수 있도록 판매 전략을 수립하는 것이 중요하다. 또 집이 오랫동안 팔리지 않으면 제값을 받기가 점점 힘들어져 판매 수익을 깎아 먹는 ‘보이지 않는 비용’도 발생한다.

◇ 중개 수수료

부동산 중개 업체에 지급하는 수수료 비용을 절약하기 위해 최근 직접 집을 파는 셀러가 많다. 하지만 여러 조사 결과 직접 집을 팔 경우 집이 팔릴 때까지 걸리는 기간이 비교적 길고 평균 매매 가격도 낮은 것으로 나타났다.

부동산 에이전트를 통해서 집을 팔 때 부동산 수수료를 지급해야 한다. 일반적으로 셀러가 지급하는 수수료는 매매 가격의 약 5%~6% 선이다. 수수료율은 에이전트와 협상을 통해 조정할 수 있고 매매가 완료되면 바이어 측 에이전트와 일정 비율로 나눠서 지급된다.

수수료 금액은 매매 가격을 기준으로 정해지기 때문에 매매가가 높을수록 수수료 금액도 높아진다. 수수료는 집을 팔 때 셀러 측이 부담해야 할 가장 높은 비용 중 하나다.

주택 시세가 전국에서 가장 높은 샌호제 지역의 평균 수수료 비용은 약 7만 달러에 달하고 전국 평균 수수료 금액은 약 1만 3,500달러 선이다.

◇ 각종 세금

주택 처분으로 발생하는 양도 소득 중 25만 달러(부부 합산 시 50만 달러)까지 소득세 공제 혜택이 적용된다. 양도 소득은 매매 가격에서 주택 구입 가격과 주택 개량 비용 등을 차감한 금액이다. 주택 중 일부 공간이 비즈니스 목적으로 사용됐을 경우 감가상각비 공제를 적용할 수 있다.

대부분 양도 소득세 공제 규정에 해당돼 주택 처분으로 거액의 양도 소득세가 부과되는 경우는 드물다. 만약 양도 소득 금액이 세금 공제 금액을 초과할 경우 과거 실시한 주택 개량 비용을 활용해서 세금 공제 혜택을 받아야 한다. 양도 소득세 외에도 지방 자치단체별 이전세와 판매세 등도 적용될 수 있다.

<준 최 객원기자>

집을 팔 때 발생하는 비용 중 부동산 중개 수수료 비용 비중이 가장 크다.