[박영권의 CPA코너] One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) - 새로운 세법 풀이 제10편 : 모기지 이자 공제, 나도 혜택을 제대로 받고 있을까?

지역뉴스 | 외부 칼럼 | 2025-09-29 10:46:12

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박영권 공인회계사 CPA, MBA

집을 사거나 리모델링을 할 때 모기지 이자 공제는 큰 세제 혜택이 될 수 있다. 다만 공제 한도가 얼마인지, 어떤 대출이 해당되는지, 그리고 소득 수준에 따라 혜택이 줄어드는지 등은 꽤 복잡하다. 최근 통과된 OBBBA(One Big Beautiful Bill Act)는 이러한 규정을 명확히 정리했는 데 주요 내용을 살펴보자.

Q: OBBBA로 인해 영구적으로 확정된 모기지 이자 공제 한도는 얼마인가?

A: 부부 공동 신고(Married Filing Jointly) 또는 독신(Single)인 경우 대출 금 $750,000까지의 모기지 이자가 공제된다. 부부 별도 신고(Married Filing Separately) 시에는 절반인 $375,000까지에 대해서만 공제가 가능하다. 예를 들면 부부가 80만 불 대출을 받아 주택을 구입했다면, 75만 불까지의 모기지 이자만 공제된다.

Q: 모기지 이자 공제를 받기 위한 조건은 무엇인가?

A: 다음 세 가지 조건을 모두 충족해야 한다. 첫째, 개인 세금 신고 시 항목별 공제를 선택해야 한다. 둘째, 대출이 주택 구매 혹은 건설 및 개선 목적이어야 한다. 셋째, 앞에서 언급한 일정 대출 한도 내에 발생한 이자여야 한다.

Q: 모기지 이자는 몇 채까지의 공제 가능한가?

A: 모기지 이자는 최대 두 채까지 공제 가능하며, 일반적으로 주거용 주택과 별장이 해당된다. 세 번째 주택부터는 모기지 이자가 공제되지 않는다. 예를 들어 본인 거주 주택 모기지가 $50만, 별장 모기지가 $20만 그리고 세 번째 주택 모기지가 $30만일 경우

주거용 주택과 별장 두 채의 모기지 이자만 공제되며, 세 번째 주택 모기지 $30만에 대한 이자는 공제되지 않는다.

Q: 모든 주택 담보 대출이 공제 대상이 되나?

A: 그렇지 않다. 주택을 담보로 한 대출이라도 사용 목적에 따라 공제 여부가 결정된다. 즉 생활비, 자동차 구입 등 개인 용도일 경우는 공제를 할 수 없다. 그러나 주택을 구매하거나 건설 혹은 개선하는 목적이라면 모기지 이자가 공제 가능하다.

Q: Home Equity Loan을 사업체 건물 공사비로 썼다면 공제 가능한가?

A: 불가능하다. Home Equity Loan이라도 주거용 주택의 구매, 건설 혹은 개선 목적이 아니라면 공제되지 않는다. 따라서 사업체 건물 공사비는 공제 대상이 아니다. 그러나 같은 대출을 거주지의 부엌 리모델링에 사용했다면 모기지 이자 공제가 가능하다.

Q: PMI(Private Mortgage Insurance, 사적 모기지 보험)는 무엇이며 모기지 이자 처럼 공제 가능한가?

A: 가능하다. PMI는 주택 구매시 계약금이 매매가의 20% 미만일 때 대출 기관이 요구하는 보험으로, 차입자가 모기지를 상환하지 못할 경우 대출 기관을 보호하기 위한 장치다. OBBBA는 2026년부터 PMI를 모기지 이자 공제 항목으로 포함하도록 규정했다. 다만 공제 가능한 모기지 부채 (한도 $750,000) 내에서만 적용된다.

과거에도 PMI공제가 허용된 적이 있었으나, 2017년 TCJA 시행 이후 대부분의 PMI는 공제 대상에서 제외되어 왔었다. 또한 소득 제한이 적용되는데 AGI(조정된 총 소득)가 $100,000 (부부 별도 신고 $50,000 )을 초과하면 PMI 공제는 단계적으로 감소하는 데, 단독 신고자 및 부부 공동 신고자의 예를 보면 AGI $110,000 이상이면 모두 PMI 공제는 사라지게 된다.

Q: 과거에 받은 모기지 대출은 더 많이 공제되는 경우가 있나?

A: 그렇다. 2017년 12월 16일 이전 대출 계약을 하고 2018년 4월 1일 이전 집을 구입 완료한 경우에는 공제 가능한 모기지 융자 한도가 $1,000,000(부부 별도 $500,000)까지 공제된다. 이후 재융자를 하더라도, 기존 대출 한도 내라면 혜택을 유지할 수 있다. 예를 들어 2017년 10월 계약후 2018년 3월 주택을 구입하면서 $900,000 모기지를 실행했다면 이자 전액이 공제 가능하다. 2024년에 $950,000로 재융자를 했다면 원래 모기지 한도 $900,000까지만 공제가 가능하다.

Q: Home Equity Loan이자와 PMI(모기지 보험)는 $750,000 한도 외에 추가로 공제되나?

A: 아니다. 모든 모기지 항목을 합산하여 최대 $750,000까지만 공제된다. 즉 1차와 2차 주택 모기지 융자, Home Equity Loan 그리고 PMI를 모두 포함해서 한도를 적용한다는 점을 유의해야 한다.

Q. OBBBA의 모기지 이자 공제로 가장 혜택을 보는 소득계층은 누구인가?

A. 중산층에게 가장 유리할 것으로 예상된다. 고소득층은 대출 규모와 주택 가격이 높아도 세법상 공제 한도를 초과하는 부분은 아예 공제가 안 되며 소득 제한으로도 불리하다. 저소득층은 표준 공제를 선택할 경우가 많아서 모기지 이자 공제를 위한 항목별 공제를 쓸 필요가 없어서, 사실상 모기지 이자 공제를 체감하기 어려울 것으로 본다.

중산층은 대출 규모가 공제 한도 안에 들어오는 경우가 많고, 모기지 이자와 SALT 공제(최대 $40,000)를 합치면 표준공제(2025년 부부합산 $31,500)를 넘을 가능성이 크다. 이 경우 항목별 공제가 유리해져 세금 절감 효과를 실질적으로 누릴 수 있을 것이다.