“리먼사태보다 심각”… 돈줄 마르는 오피스 부동산

수요감소, 공실률 상승…은행들 신규 대출 중단

 

오렌지카운티에 위치한 35만스퀘어피트 규모의 대형 오피스 건물을 공동 소유하고 있는 사모부동산 운용사 월튼 스트릿 캐피탈과 어바인 부동산투자사 그린로 파트너스는 담보 대출금 6,270만달러에 대한 대출 상환을 제때 하지 못해 1달째 연체하고 있다. 재택근무 여파로 오피스 건물 대부분은 비어 있는 상태다. 높은 공실률에 임대 수입도 전무하다 보니 신규 대출은 엄두도 내지 못하고 있다.

 

2013년 1억1,000만달러를 주고 매입한 공동 소유주들은 지난해 2월 1억달러에 오피스 건물을 매물로 내놓았지만 사겠다는 나서는 임자는 없었다. 2021년 대출 만기임에도 갚지 못해 1년 단위로 만기일을 연장하고 있는데 올해가 3년째다. 이러는 사이 오피스 건물의 가치는 급락하고 있어 맥켄지는 오는 2030년까지 오피스 건물 가치는 42%나 떨어질 것이란 전망을 내놓을 정도다. 전무한 임대료 수입에 신규 대출이나 매매도 불가능해지면서 대출금 연체 상황까지 몰린 월튼 스트릿 캐피탈과 그린로 파트너스는 메마른 돈줄 때문에 삼중고, 사중고에 직면해 있다.

 

미국 오피스 부동산 시장의 침체 속도가 가팔라지고 있다. 오피스 부동산 부문에 흘러들어가는 돈줄이 마르면서부터다. 2008년 글로벌 금융위기 때보다 오피스 부동산 시장의 신용경색 현상이 더 심하다는 평가까지 나오고 있다.

 

무디스 산하의 경제 분석업체 무디스 애널리틱스에 따르면 상업용부동산저당증권(CMBS)의 올해 3분기까지 만기 상환율은 31.2%을 기록했다. 이는 금융위기 당시인 2009년의 47% 보다 더 낮은 수준이다. 팬데믹 이전인 2019년 88%과 지난해 71%의 만기 상환율과 큰 격차를 보이고 있다.

 

월스트릿저널(WSJ)은 “오피스 부동산 시장의 신용경색이 심화되면서 2008~2009년 글로벌 금융위기 때보다 더 악화됐다”고 전했다.

 

가장 큰 피해를 보고 있는 경제주체는 오피스 건물 소유주들이다. 만기가 돌아오는 대출을 재융자를 받아 상환하는 게 오피스 부동산 시장의 속성이지만 금융기관들이 오피스 부동산에 대한 담보 대출을 억제하면서 돈줄을 죄고 있기 때문이다. 데이터 제공업체 트렙에 따르면 금융기관의 전체 상업용 부동산 대출 규모는 올해 2분기 직전 분기 대비 0.98% 늘어나는데 그쳤다. 지난 2014년 1분기 0.74%를 기록한 이후 가장 낮은 상승률이다.

 

돈줄이 마르자 오피스 건물 소유주들의 대출금 연체율이 늘어나고 있다. 트렙에 따르면 CMBS 연체율은 3분기 말 기준으로 5.75%로 최근 1년 새 3배 가량 급증했다. 금융위기 때 10%를 상회했던 것에 비하면 낮은 수준이지만 대출 부실로 이어질 수 있다는 우려는 커지고 있다. 무디스 애널리틱스는 올해 3분기 말 기준으로 CMBS의 절반 정도에서 채무불이행이 발생한 것으로 추정했다.

 

재택근무 여파로 오피스 건물의 공실률이 치솟으면서 임대료 수입 감소하자 오피스 건물 소유주들은 대출금 상환을 물론 이자도 갚지 못하는 악순환이 지속되고 있는 것이다.

 

그렇다고 오피스 건물을 팔 수도 없는 노릇이다. 오피스 부동산 가격이 끝없이 추락하고 있기 때문이다. 일례로 도널드 트럼프 전 대통령의 사위인 제러드 쿠슈너가 2018년에 6억4,000만달러를 주고 매입한 뉴욕 중심가의 오피스 건물의 현 시세는 2억7,000만달러로 떨어졌다. 5년 사이에 58%나 하락한 것이다. MSCI리얼애셋에 따르면 3분기 매매된 미국 상업용 부동산 가치는 지난해 같은 기간보다 53% 줄어든 892억달러에 불과했다.

 

<남상욱 기자>