밀라 애덤스는 가족과 더 가까이 있고 싶어서 지난 5월 남편, 그리고 갓난아기와 함께 유타로 이사했다. 하지만 반년도 되지 않아 남편 시댁과 함께 살게 될 것이라곤 생각지도 못했다. 자신들의 집을 찾기 위한 이 부부의 노력은 빠르게 오르는 모기지 금리와 벌이는 레이스 같았다. 금리가 오를 때마다, 5.6%를 넘어 최근 7%가 되기까지, 이들이 감당할 수 있는 집의 크기는 줄어들었다.
국채·모기지 채권 이자 차이인‘스프레드’
금리 인상 따라 두 배 이상으로 벌어져
이에 따라 늘어난 비용 소비자들에게 전가
“현 모기지 금리는 시장 불안정 반영된 것”
캘리포니아의 신축 주택.
“우리는 새집과 일부 오래된 집들을 봤다. 하지만 금리가 오를 때마다 우리의 구매력은 떨어졌고 예산을 다시 조정해야 했다”고 금년 29세인 애덤스는 말했다. 이들은 가족이 더 커질 것을 예상해 널찍한 3베드룸 집을 원했다. “금리가 올라도 높은 주택 가격은 그만큼 빨리 떨어지지 않는다. 가격은 아주 견고한 것 같다”고 애덤스는 덧붙였다.
모기지 금리가 7%를 넘어서면서 사전 승인됐던 이들의 모기지 대출은 취소됐다. 대출 비용이 커진데다 남편의 치대 학자금 부채가 남아 있어 부채 수준이 크게 높아진 것이 이유였다. 애덤스는 “우리는 재정 문제에 보수적이고 그저 하우스 푸어가 되지 않았으면 하는 정도다. 결정과 관련해 피로감을 느끼는 상태”라고 털어놨다.
인플레이션을 잡고 과열된 주택시장을 진정시키기 위한 연방준비제도의 급속한 금리 인상은 모기지 금리 인상을 초래했으며 이에 따라 많은 사람들이 집을 사기가 더욱 어려워졌다. 소비자들의 행태 변화와 월스트릿 투자자들이 내리는 결정들 또한 높은 모기지 금리의 원인이 되고 있다.
전문가들은 최근 7%를 넘어선 30년 고정 모기지 금리는 만약 투자자들과 주택 소유주들, 그리고 잠재적 주택 구입자들이 연준의 조치에 그렇게 급격히 반응하지 않았더라면 지금보다 1%는 낮았을 것이라고 지적한다. “모기지 금리 가운데 1%포인트는 모기지 시장에서 일어나고 있는 현상에 의한 것이다. 시장의 불안정성이 그대로 소비자들에게 전달된 것”이라고 브린 캐피탈의 모기지의 한 분석가는 지적했다.
렌더들은 주택 구입자들에게 제공하는 모기지 금리를 결정하는데 3개의 다른 금리를 고려한다. 기본 금리는 통상적으로 10년 만기 국채의 수익률과 연계돼 있다. 이것이 사용되는 이유는 대부분의 사람들이 모기지 대출을 받은 후 10년 안에 다른 집으로 이사하거나 모기지를 조기상환하고 혹은 재융자를 받기 때문이다.
두 번째 금리는 10년 만기 국채와 모기지 채권(MBS)간의 수익률 차이와 연계돼 있다. 모기지 채권은 본질적으로 모기지를 담보로 이자를 지급해주는 채권이다. 월스트릿에서는 이 차이를 ‘스프레드’라 부른다. 그리고 마지막으로 렌더들과 서비스 기관들 그리고 다른 플레이어들이 모기지 체인 속에서 얻는 수익을 반영하는 추가적 이자가 있다. 막후에서는 다음과 같은 일들이 일어나고 있다.
많은 은행들과 렌더들은 자신들이 대출해준 모기지들을 계속 갖고 있지 않는다. 대신 이들은 이것들을 채권으로 패키지화해서 투자자들에게 판매한다. 주택 소유주들이 내는 페이먼트는 이런 투자자들에게 흘러 들어간다. 그리고 채권 판매를 통해 조성된 돈--모기지 렌더들의 아주 중요한 자금원이 되는--은 렌더들이 더 많은 모기지 대출을 할 수 있도록 해준다.
통상적인 상황이라면 재무부 채권과 모기지 채권 간의 스프레드는 상당한 일관성을 보인다. 하지만 지금처럼 금리가 급속히 오를 때는 이것이 변한다. 보험회사들 같은 모기지 채권 투자자들은 금리가 계속 오를 것이라 예상하기 때문에 사람들이 현재의 주택에 더 오래 살 것이라 예상을 한다. 정말 그럴 경우에는 모기지 조기상환이나 재융자가 줄어들게 된다.
그러면 보유 채권 수익에 대한 투자자들의 계산도 달라진다. 일부 투자자들은 계속 보유하기보다 다른 곳에서 더 큰 수익을 얻기 위해 채권을 매각한다. 나머지 투자자들은 채권 보유에 다른 추가적 리스크를 상쇄해줄 수 있는 더 높은 금리를 렌더들에게 요구한다.
이에 따라 스프레드--모기지 채권 투자자들이 국채와 비교했을 때 더 받을 수 있는 것으로 기대하는 액수--는 더 커진다. 올 들어 현재까지 스프레드는 0.7%에서 1.7%로 두 배 이상 커졌다. 스프레드가 커질수록 소비자들은 렌더들에 의한 비용 전가로 더 많은 돈을 부담하게 된다.
렌더이면서 지 채권 보유자이기도 한 은행들은 보유지분을 팔고 있다. 연준 자료에 따르면 상업 은행들은 중앙은행이 지난 3월 금리를 올린 이후 약 2,000억 달러의 정부보증 모기지 채권들을 매각했다. 이는 지난해 9월부터 금년 3월 사이에 1,000억 달러의 채권을 구입했던 것과 정반대이다.
또 다른 큰손 모기지 바이어인 연준 역시 그렇다. 팬데믹이 닥쳤을 때 중앙은행은 금융시장 소생과 금리를 낮추기 위해 국채와 모기지 채권을 사들였다. 그러나 6월 이후 연준은 만기가 된 모기지 채권을 팔아치우고 있다. “시장에 대한 지원이 후퇴했다”고 자산관리 전문가인 제이슨 캘런은 말했다.
모기지 채권의 수요가 낮아지면서 렌더들은 투자자들을 끌어들이기 위해 더 높은 금리를 제시하고 있다. 높아진 금리는 소비자들에게 전가된다. 모기지 시장의 불안정성은 부동산 투자신탁(REITs)에도 타격을 가하고 있다. REITs는 모기지 대출을 해주면서 동시에 모기지 채권도 매입하는 시장거래 기업들이다. REITs는 규모가 상대적으로 작지만 시장의 중요한 부분을 차지한다. 이들의 모기지 채권 매입은 미국인들의 주택 대출을 도와주기 때문이다.
미국 최대의 REITs인 내널리 캐피탈 매니지먼트는 모기지 시장의 대량 매각으로 인해 최근 자신들의 장부가치가 15% 하락했다고 밝혔다. 또 다른 대형업체의 경우 하락폭은 20%였다. REITs는 모기지 채권을 사기도 하고 모기지 대출을 해주기도 한다. 그리고 소비자들이 자신들의 모기지에 대해 지급하는 이자를 거두어 간다. 이 두 개 사이의 차이를 통해 돈을 버는 것이다. 그래서 금리 변동에 상당히 민감할 수밖에 없다.
금리변동으로부터 자신들을 보호하기 위해 REITs는 금리 위험을 최소화하기 위해 발행되는 미 정부 국채와 다른 채권들을 사고판다. 예를 들어 금리가 떨어지면 이들은 소비자들의 모기지 조기상환으로 줄어든 이자 수입을 메우기 위해 만기가 더 긴 채권을 구입한다. 올해 금리가 급속히 오르면서 모기지 REITs는 이런 헤지 채권의 일부를 매각했다. 이것은 채권 시장의 대량 매각을 더욱 부추겼으며 소비자들의 모기지 금리에까지 영향을 미쳤다.
“새가슴들을 위한 시장은 아니었다”고 애널리의 수석분석가인 데이빗 핑켈스타인은 말했다. 유타로 이사한 애덤스는 “끝없는 피드백 루프같다. 모든 것들이 너무 빨리 움직여 결정을 내리기가 힘들다”고 어려움을 호소했다.
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