재융자에 대한 관심이 커지면서 재융자 신청도 급증하고 있다. 사상 최저치 수준으로 모기지 이자율이 떨어지면서 벌어지고 있는 현상이다. 모기지 시장 조사기관인‘블랙 나이트’(Black Knight)에 따르면 지난해 약 890만명에 달하는 주택 소유주들이 재융자를 통해 낮은 이자율로 말을 갈아탔다. 재융자 신청을 고려하고 있는 주택 소유주들의 공통된 고민거리는 재융자 신청 시기다. 낮은 재융자 이자율을 놓치는 것은 아닐까라는 조바심 때문에 서두르는 주택 소유주들도 나타나고 있다.
하지만 모기지 이자율이 낮다고 해서 무작정 재융자에 나섰다가는 낭패를 보기 십상이다. 성급한 재융자 신청은 장기적인 관점에서 보면 자칫 재정적인 손실을 입을 가능성이 높기 때문이다. 재융자에 대한 관심이 그 어느 때보다 높지만 재융자를 실행에 옮기기까지는 절대 서두르는 태도는 버려야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 이런 점에서 모기기 저금리 시대에 재융자를 위해 전략이 요구되고 있는 것이다.
온라인 재정 정보 업체‘뱅크레잇닷컴’이 최근 재융자 신청과 관련해 반드시 점검하고 알아두어야 할 사항을 정리했다.
저금리 시대 재융자 인기 급상승
재정 목표, 현재 크레딧 사전 점검 필요
이자율, 처리 기간 등 제반 여건 고려해야
■ 재융자시 고려 사항
재융자를 결정하는 데 너무 많은 시간을 들여 고민하다 보면 시기를 놓치는 우를 범할 수 있다. 그렇다고 너무 성급하게 결정하는 것도 피해야 한다. 최소한 재융자를 결정하기 전에 몇 가지 핵심적인 사항을 검토하는 게 필요하다.
▲주택의 현금 가치(에퀴티)
주택 에쿼티는 주택의 실제 거래 가격과 모기지 대출금의 차액이다. 모기지 대출금 보다 주택 가격이 높다면 당연히 주택의 에퀴티는 높다고 말할 수 있다.
재융자를 결정할 때 주택 에퀴티가 20% 수준을 상회하는지 점검해야 한다. 추가 대출시 ‘모기지 보험’(Private Mortgage Insurance)에 따른 추가 비용을 피하기 위해서다. 모기기 보험은 모기지 연체 발생을 대비한 보험으로 연체 발생 시 대출 은행의 피해를 보호하기 위한 보험이다.
주택 에퀴티는 매년 증가세 있어 대부분의 주태 소유주들이 재융자 신청을 할 때 주택 에퀴티를 활용하면 큰 부담 없이 추가 대출을 받을 수 있다. 하지만 주택 에퀴티가 충분하지 못한 경우에는 재융자 신청을 재고해야 한다.
▲현재 크레딧
간혹 신용점수가 낮은 주택 소유주들도 재융자를 받는 경우가 있기는 하지만 대체적으로 낮은 신용점수의 주택 소유주들이 재융자를 받기가 점점 더 어려워지고 있는 추세다. 특히 코로나19 시대에서 대출기관들이 대출신청자에 대한 신용도 점검을 더욱 엄격하고 있다. 따라서 신용점수가 낮다면 재융자를 받을 가능성은 그만큼 낮아지고 있는 상황이다.
▲재정적 목표
재융자를 받는 정확한 재정적 목적이 뚜렷해야 한다. 많은 주택 소유주들은 월 페이먼트의 규모를 줄이기 위해 재융자를 신청한다. 현금 보유율을 높이기 위함이다. 이럴 경우 재융자를 받은 후 감당해야 할 페이먼트 규모를 미리 산정해 보는 것이 필요하다. 아니면 재융자를 통해 대출 상환 기간을 줄여 명실상부하게 내집 소유를 앞당기려는 주택 소유주들도 있다.
하지만 코로나19 사태로 휴직과 해고가 일상화되고 있는 상황에서 뚜렷한 재정적 목표와 향후 대출 상황 능력을 취업 안정성에 놓고 검토하는 자세가 요구된다.
▲현 주택의 거주 기간
재융자 비용은 대략 대출금의 2~3% 수준이다. 재융자를 결정하기 전에 현재 주택에서 앞으로 얼마나 더 거주할 것인가를 먼저 생각해야 한다. 재융자 비용에 대한 효용성을 검토하기 위함이다.
예를 들어 재융자 수수료가 5,000달러이고 재융자로 매달 100달러의 페이먼트가 절약된다면 재융자 실시 후 50개월이 되는 시기가 손익분기점이다.
따라서 이 경우에는 50개월이 되기 전에 집을 팔면 재융자 혜택이 전혀 없기 때문에 재융자 실시 후 50개월 이상 거주할 계획이 분명할 때만 재융자를 신청하는 것이 좋다.
주택 거주 기간은 주택 대출의 유지 기간과 밀접한 관계를 갖고 있기에 재융자를 결정할 때 향후 주택 거주 기간을 미리 상정해 두는 게 좋다.
▲현재 잔여 모기지 상환 기간
대체적으로 변동금리의 모기지 대출을 보유하고 있는 대출자들은 재융자를 받으면서 고정금리로 변경하기를 바라고 있다.
고정금리는 금리의 변동과 관계없이 정해진 이자율이 재융자 대출 기간 동안 동일하게 적용된다. 금리 변동에 신경을 쓰지 않아도 된다는 장점이 있다. 현재 모기지를 조기 상환했을 때 페널티가 있는지 재융자를 결정하기 전에 살펴 보아야 낭패 보는 일을 피할 수 있다.
■ 재융자시 주의해야 할 사항
▲기준 금리와 재융자 이자
기준 금리와 모기지 이자율이 같은 것으로 오해하는 경우가 많다. 연방준비제도가 적용하는 기준 금리는 ‘프라임 금리’(Prime Rate)로 은행 간 자금을 빌릴 때 적용되는 이자율이며 대출 은행이 대출자에게 적용하는 이자율과는 다르다.
모기지 이자율은 국영 모기지 기관 프레디 맥이 매주 발표하는 전국 평균 모기지 이자율 동향(www.freddiemac.com/pmms)을 참고하면 된다.
그렇다고 프레디 맥의 이자율이 모든 대출자들에게 동일하게 적용되는 것은 아니다. 대출자의 신용도에 따라, 또 지역에 따라 적용되는 이자율은 다르다. 대출 기관을 통해 이자율을 문의하는 것이 좋다.
▲재융자 처리 과정
재융자에 걸리는 시간은 처리 과정과 깊은 상관성이 있다. 평균 30일 정도가 소요되고 있지만 최근 들어 45~50일 이상 걸리는 사례도 나타나고 있다.
재융자의 첫 단계는 대출 기관 선정이다. 대출 기관의 이자율을 비교하고 요구 사항들을 꼼꼼히 점검해야 한다. 이 과정을 통해 대출 기관을 선정해서 재융자 문의를 하면 기본 정보를 요구한 대출 기관이 재융자 신청에 필요한 서류와 작성 방법을 보낸다.
대출 기관이 요구한 재융자 심사 서류를 작성하는 단계가 그 다음 과정이다. 코로나19 사태로 폐쇄한 지점들이 많이 때문에 가능하면 온라인을 통한 재융자 서류를 제출하는 게 편리하다. 대출 기관은 제출된 서류를 검토하고 재융자 지원자의 신용점수를 비롯한 신용도 점검을 거쳐 적격하다고 판단된 지원자에게 재융자를 허락한다.
■ 이자율 ‘고정’(Lock-In)도 하나의 대안
모기지 이자율이 사상 최저치를 유지하고는 있지만 급등할 가능성은 상존하고 있다. 특히 코로나19 사태가 잦아지고 경기가 회복되면 이자율은 상승하게 되어 있다.
이 같은 급반등에 대비하는 것이 이자율 고정이다. 모기지 대출 기관에 ‘이자율 고정’(Rate Lock-In)을 신청하면 일정 기간 동안 모기지 신청 당시 이자율을 그대로 적용받을 수 있다. 대개 이자율 고정 기간으로는 10, 15, 30, 45, 60일 등의 기간으로 고정되는데 고정 기간이 길수록 높은 이자율이 적용된다.
그런데 최근 모기지 업계 상황과 관련, 이자율 고정을 서둘러 신청하는 것이 좋다. 이자율 고정을 신청한 뒤 지연되는 동안 이자율이 다시 오를 수도 있기 때문이다.
<남상욱 기자>
