공립학교 교사인 토리 스미스와 역시 교사인 그녀의 남편은 코로나바이러스 경제상황을 이겨낼 만한 커리어를 갖고 있다. 그러나 이들의 모기지 대출기관은 어떤 위험도 감수하려 하지 않았다. 대출기관은 그들이 원하는 낮은 금리를 적용받으려면 다운페이를 더 하라고 요구하고 처음 대출해주겠다고 했던 액수도 줄였다. 스미스는 대출기관이 승인 절차 과정에서 고용확인을 수차례나 했으며 이들의 노스캐롤라이나 제뷸런 소재 주택 거래가 완료되기 수일 전에도 다시 한 번 확인을 했다고 밝혔다. 스미스는 새로운 요구사항들에 대해 직접적인 답을 들은 적이 없다며“코비드 때문에 더 많은 것을 제시해야 했다고 느꼈다”고 덧붙였다.
높은 크레딧 점수와 많은 액수 다운페이 요구
자영업자 경우 철저한 고용 및 소득증명 심사
크레딧카드 회사들도 새로운 오퍼 크게 줄여
“팬데믹으로 소비자 재정상태 파악 더 힘들어져”
팬데믹으로 야기된 경제위기로 금리는 바닥 수준으로 떨어졌다. 지금보다 돈 빌리기가 더 좋은 때는 없다는 얘기다. 그러나 수 천만 명이 일자리를 잃고 미국 곳곳에서 코로나가 다시 기승을 부리고 있는 상태에서 대출 승인을 받는 것은-모기지에서 자동차 대출에 이르기까지-더욱 어려운 일이 되고 있다. 자격을 잘 갖춘 사람들조차 그렇다.
미래의 연체에 대비해 수십억 달러를 책정해 놓고 있는 대출기관들은 자신들의 기준을 강화했다. 종종 더 높은 크레딧 점수를 요구하고 더 많은 다운페이와 더 많은 서류들도 요구한다. 웰스파고와 체이스 같은 기관들은 일시적으로 홈에퀴티 라인오브 크레딧을 중단했으며 웰스파고는 캐시아웃 재융자까지 중단했다.
대출기관들이 경기침체기에 대출을 조이는 것이 이례적인 일은 아니다. 그러나 현재의 상황에서 대출기관들은 소비자들의 재정 상황을 정확히 읽어내는데 어려움을 겪고 있으며 이것은 대출기관들에게 한층 더 어려운 과제가 되고 있다. 피대출자들은 모기지를 잠정 중단하거나 학자금 대출 상환을 멈추고 세금납부도 연기할 수 있었다. 또 수백만 가구는 1주일에 600달러의 특별 실업수당을 받아왔다. 이런 정부지원은 내재된 상황을 가려주는 역할을 해주었다. “대출기관으로서는 소비자의 진짜 크레딧 상황과 상환능력을 파악하는 것이 더욱 어려워지고 있다”고 에퀴팩스 크레딧뷰로의 수석 부사장인 피터 메이너드는 말했다.
예를 들어 크레딧카드 회사들은 지난 6월 소비자들에게 5,700만 건의 오퍼를 보냈다. 이는 1년 전의 2억7,200건에 비해 기록적으로 적은 수치라고 지난 1999년부터 이 수치를 추적해오고 있는 리서치 기업인 민텔은 밝혔다. 일부 은행들은 뱅크아메리카드처럼 주로 부채를 갚기 원하는 사람들이 많이 신청하는 카드들의 발급을 중단했다.
또 카드사들은 이미 발급된 카드들에 대해서도 조심스러워하고 있다고 민텔의 부디렉터인 마크 밀러는 밝혔다. 그는 “휴면 계좌들은 폐쇄되고 있다”며 “만약 당신이 서랍 속에 잠자고 있는 카드가 있다면 폐쇄될 위험이 있으며 크레딧 라인이 1만 달러 상한선이라면 8,000달러로 낮아질 수도 있다”고 덧붙였다.
자동차 대출의 경우 크레딧 점수가 낮고 크레딧 히스토리가 부족한 피대출자는 더욱 엄격한 심사와 함께 짧은 상환기간 등 덜 좋은 조건들을 제시받을 수 있다. 콕스 오토모티브의 수석경제학자인 조너던 스모크는 “서브프라임 피대출자는 1년 전 팬데믹 이전 시기처럼 손쉽게 대출을 받을 수 없다”고 말했다. 그가 말하는 기준은 크레딧 점수 620점 미만이다. 새 차와 중고차 모두 금리는 여전히 낮다. 많은 은행과 크레딧 유니언의 경우 4% 아래이지만 자격을 갖춘 대출신청자의 경우가 그렇다고 뱅크레이트닷컴의 수석 재정분석가인 그렉 맥브라이드는 말했다. 그는 “최고의 금리를 적용받으려면 좋은 크레딧과 다운페이가 요구된다”며 특히 낡은 모델 중고차들일수록 더욱 그렇다고 덧붙였다.
포드 자동차는 자체 금융기관을 통한 대출의 기준을 강화하지는 않았다면서 지난 달 걱정스러워하는 대출 신청자들을 좀 더 편안하게 해줄 프로그램을 도입했다고 밝혔다. 오는 9월30일 이전에 포드 대출기관을 통해 자동차를 사거나 리스하는 사람들은 만약 실직을 할 경우 1년 내에 자동차를 반환할 수 있다.
이것이 수요를 자극하기 위한 것이라면 주택구입자들에게는 이런 프로그램이 필요치 않다. 프레디맥에 따르면 거의 50년 만에 처음으로 30년 고정 모기지 금리는 2.98%로 낮아졌다. 모기지 업계는 2분기에 8,650억 달러의 대출을 했다. 20003년 이후 최대 액수이다. 대출기관들이 고객들의 자격조건과 관련해 까다롭게 심사를 하고 있는 가운데서도 그렇다. 예를 들어 JP모건 체이스는 크레딧 접수가 700 이상인 새로운 고객들에게만 대출을 하고 있으며(종전의 640에서 오른) 다운페이도 20% 이상을 요구하고 있다. USAA는 일시적으로 점보 대출을 중단했다. 이 대출은 연방정부 보증을 받기엔 액수가 너무 큰 것들이다. 뱅크 오브 아메리카 역시 점보 대출 심사를 중단했지만 자세한 설명은 거부했다.
스미스와 그녀의 남편 필립 엘리스는 웰스파고의 첫 주택구입자 프로그램을 이용할 수 있기를 희망했다. 그럴 경우 다운페이는 3%이다. 부부는 이에 필요한 교육과정까지 밟았다. 그러나 20만 5,000달러짜리 주택 매입 절차가 끝나기 2주 전 대출기관 관계자는 약속한 금리 적용을 받으려면 5% 다운페이를 해야 한다고 말했다. 1주 후 부부는 대출 액수가 사전에 승인된 액수보다 적다는 것을 알았다. 추가로 4,000달러를 보태야 했다. 다운페이와 절차완료 비용으로 당초 예상보다 1만4,000달러 이상이 더 지출됐다.
이들은 지난 4월 결혼했다. 취소된 웨딩 리셉션 비용을 주택 구입에 사용했다. 스미스는 자기들은 그래도 가족들 도움으로 먹고 잘 수 있어 돈을 저축할 수 있어 운이 좋았다고 말했다, 그러면서 자기와 남편의 직업 안정성이 가장 결정적인 역할을 한 것 같다고 덧붙였다.
웰스파고는 크레딧 점수 요구기준을 올리지는 않았다고 밝혔다. 하지만 정부가 보증해주지 않는 일부 대출에는 다운페이 요구액수를 올렸다고 말했다. 이는 팬데믹으로 대부분의 주택 내부 감정을 할 수 없게 된데 따른 것이라고 설명했다. 정상적인 상황에서도 피대출자가 다운페이를 늘리라는 요구를 받거나 그렇게 함으로써 좋은 금리를 받으라는 얘기를 듣는 경우는 많다.
일부 대출기관들은 대출 받는 사람들이 다른 현금수입원을 갖고 있는지도 파악하려 든다. 테크놀러지 기업의 임원인 크리스 이벌리와 그의 아내는 캘리포니아 팔로알토의 새 주택 구입을 위한 점보 대출을 종결하고 있었다. 그런데 대출기관은 이들이 은퇴계좌에 얼마나 가지고 있는지와 함께 얼마나 손쉽게 돈을 인출할 수 있는지 알기를 원했다. 또한 당초 계획했던 것보다 더 많은 돈을 다운페이로 내야 했다. 팬데믹 이전에는 점보 대출에 10% 다운페이면 됐다. 하지만 이벌리는 20%를 다운페이로 냈다.
자영업자들을 포함한 다른 피대출자들은 더 많은 소득증명 제출을 요구받고 있다. 최소한 패니매와 프레디맥의 보증을 받는 대출을 받을 경우에는 그렇다. “대출을 받는 자영업자들의 고용과 소득증명은 이전보다 수배는 더 세심해졌다”고 세인트루이스의 대출전문가인 테드 루드는 밝혔다. 그는 이런 절차가 필요하다고 강조했다. 그는 한 결혼 커플을 위한 대출을 준비했다. 팬데믹으로 소득 타격을 받은 짐 소유주 남편과 원격으로 일할 수 있어 남편보다는 안정적인 스피치 치료사 아내 부부였다. “우리는 6월 초 월요일에 절차를 마무리 지을 예정이었다”고 루드는 말했다. 그런데 직전 금요일 부인의 직장에 전화를 건 대출 담당자는 그녀가 감원됐다는 사실을 들었다. 그러면서 대출은 바로 취소됐다.
<By Tara Siegel Bernard>
