가주 세율 높은 편 아니지만 집값 비싸 납부액수는 전국 상위 수준
결국 주택구입 능력지수 낮춰, 주민 32%만 중간가격 페이먼트 가능
미국에서 주택을 구입할 경우 가장 큰 비용은 모기지 대출금과 함께 정부에 내야하는 재산세가 있다. 재산세를 얼마나 내야 하는지는 구체적으로 어느 카운티, 어느 시에 거주하느냐에 따라 달라질 수 있다. 같은 도시와 지역, 심지어 같은 블록에 살더라도 재산세 부담이 차이가 날 수 있는 이유다. 그래서 부동산 전문가들은 주택을 구입하기 전 그 지역의 재산세 규모도 하나의 중요한 요소로 검토해볼 것을 권고한다. 본격적인 주택 구입 및 이사철인 봄을 맞아 USA 투데이가 주별 재산세 부담을 분석했다.
통상 재산세는 지역 공립학교 예산 지원에 가장 많이 사용되지만 경찰과 도로 포장과 유지 등 지역 인프라를 유지하는데도 사용될 수 있다.
또 모기지 중 적지만 일부도 정부가 세금으로 징수하기 때문에 재산세 비율과 부담은 거주용이나 투자용으로 주택을 구입할 때 중요 요소 중 하나가 될 수 있다. 극히 일부 주는 주정부 차원에서 재산세를 부과하기도 하지만 미국 내 절대 다수의 지역에서는 주로 카운티나 시정부에서 재산세를 부과한다.
전미부동산협회(NAR)의 로렌스 윤 수석경제학자는 “뉴욕 버팔로와 시라큐스 등 일부 지역의 경우 재산세 부담이 모기지 부담보다 더 높을 수 있다”며 “재산세는 집을 구입할 때 고려해야 할 가장 중요한 정보중 하나가 돼야 한다”고 지적했다.
지역별로 재산세가 큰 차이가 나는 것은 재산세를 내는 주체의 구성이 다를 수 있기 때문이다. 예를 들어 재산세를 내는 절대 다수의 주체가 주택이라면 주택 소유주의 재산세 비중이 높을 수밖에 없다. 반면 지역에 비즈니스와 대형 기업들이 많이 있어 주택과 함께 전체 재산세를 부담한다면 주택 소유주들의 재산세 비중을 그만큼 낮아진다.
재산세율은 그 지역의 주택 가격에도 큰 영향을 받는다. 당연히 지역 주택가격이 높은 지역은 재산세 부담 규모가 주택 가격이 낮은 지역보다 높을 수밖에 없다.
주택을 구입하면서 재산세 부담을 고려할 때 재산세 비율과 함께 주택 가격도 고려해야 하는 이유다.
캘리포니아 주와 오하이오 주를 비교해보자. 오하이오 주의 재산세 비율은 1.56%로 전국 50개 주중 12번째로 높지만 중간 주택가는 12만9,900달러로 주택 소유주가 실질적으로 내야하는 재산세는 2,032달러다. 반면 캘리포니아 주의 재산세 비율은 0.81%로 전국 50개 주중 34위로 상대적으로 낮은 편이다. 그러나 캘리포니아 주의 중간 주택가는 38만5,500달러(공시가격 기준)로 주택 소유주가 실질적으로 내야하는 재산세는 3,104달러다.
또한 가주의 경우 주택 가격이 전국 최고 수준이기 때문에 주택 가격과 재산세, 모기지 등 전체적인 주택가격 대비 소득을 비교할 때 실질적으로 주택을 구입할 수 있는 세대는 전체의 3분의 1에 불과하다.
실제로 가주부동산협회(CAR)에 따르면 2019년 1분기를 기준으로 가주에서 중간가격대의 주택을 구입할 수 있는 세대는 전체의 32%에 불과한 것으로 조사됐다.
이같은 주택구입 능력지수(HAI)는 가주에서 주택 가격의 상승세가 둔화되면서 전 분기의 28%, 전년 동기의 31%에 비해서는 소폭 개선된 것이지만 여전히 전국에서 주택을 구입하기가 가장 힘든 주 중 하나인 것은 분명하다.
전국에서 주택가격이 최고 수준인 가주에서 주택구입 능력지수는 지난 5년 연속 40%를 밑돌고 있다. 가주 주택구입 능력지수는 지난 2012년 1분기에 56%로 최고를 기록한 이후 지속적으로 낮은 수준을 보이고 있다. 미 전국 주택구입 능력지수 58%에 비하면 무려 25%포인트나 낮은 수준이다.
전문가들은 재산세가 주택을 구입할 때 고려해야 하는 핵심 요소인 것은 분명하지만 다른 요인도 고려해야 한다고 지적한다.
예를 들어 코네티킷 주 브리지포트 지역의 경우 재산세 비율이 전국에서 가장 높은 수준이지만 판매세나 소득세는 없다.
반면 앨라배마 주의 재산세 비율은 0.43%에 불과, 50개 주중 하와이에 이어 가장 낮지만 판매세와 소득세 등 각종 세금 부담이 있다. 모든 세금 부담을 고려하면 앨라배마 주의 세금 부담 규모가 브리지포트 보다 더 높을 수 있다.
재산세의 경우 주 의회나 카운티 정부, 시의회가 법이나 조례로 결정하는 경우도 있지만 재산세 비율을 높이거나 새로 신설하는 경우 주민발의안 표결 절차를 거치는 경우가 많다.
재산세 납부 방법도 주, 지역에 따라 다를 수 있다. LA 카운티의 경우 1년에 두 번 나눠서 지불하도록 돼 있다. 또 크레딧 카드로 지불할 수 있는 옵션도 있다. 반면 일부 지역의 경우 분기별로 납부할 수 있는 경우도 있지만 크레딧 카드를 받지 않는 지역도 있다.
일부 주택 소유주들은 재산세를 모기지 페이먼트에 함께 포함시키기도 하지만 일부 주택 소유주들은 모기지 페이먼트와 재산세를 따로 지불하는 것을 선호한다. 모기지와 재산세를 같이 지불하는 소유주들은 매달 부담해야하는 액수를 미리 알 수 있어 재정적으로 계획을 하기가 쉽다고 말한다.
사실 매년 두 번씩 재산세를 내야하는 것은 상당한 부담이 될 수 있으며 많은 한인들도 크레딧 카드로 내는 경우도 높은 편이다.
다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 보험에 가입하면서 추가 경비가 발생하기도 하기 때문에 이 부분도 모기지 렌더와 확인을 해야 한다.
전국적으로 보면 미국 내 평균 재산세 비율은 1.2%에 달하는 것으로 집계됐다. 미국 내 중간 주택가가 17만8,600달러이니까 재산세 부담은 2,149달러에 달한다. 50개 주중 18개 주는 미국 평균 보다 같은 수준이거나 더 높다. 반면 32개 주와 워싱턴 DC는 미국 평균 보다 더 낮은 것으로 조사됐다.
<조환동 기자>
대표적인 지역 세금으로 분류되는 재산세는 주, 카운티, 도시에 따라 큰 차이가 있다. 거주용이나 투자용으로 주택을 구입할 때 재산세 부담도 중요 요소 중 하나가 될 수 있다.
