사상 최고치로 치솟은 집값에 사고 싶어도 찾기 힘든 매물 탓에 특히 생애 첫 내 집을 장만하기는 불가능한 미션처럼 느껴질 것이다. 그러나 철저한 계획과 원칙을 세우고 이를 실천에 옮긴다면 내 집 마련은 충분히 도달 가능한 목표가 될 수 있다. 처음으로 주택을 구입하는 바이어라면 가능한 빨리 재정 계획을 세워야 생애 가장 큰 구매 목표를 달성할 수 있다. 첫 주택 구입자를 위한 스마트한 재정 계획을 시간 순으로 소개한다.
여러 렌더 샤핑하고 좋은 에이전트도 찾아야
클로징 이전에 수리비용 견적 받아두면 유리
■D-12개월, 크레딧 점수 체크
집을 사고 싶다면 가장 처음 할 일은 본인의 최신 크레딧 리포트와 크레딧 점수를 꺼내놓고 본인이 현재 어떤 위치에 있는지 냉정하게 직시하는 것이라고 뉴욕 ‘홈 퀄리파이드 렌딩’의 랠프 디부그나라 대표는 강조했다.
크레딧 리포트와 크레딧 점수를 점검할 때는 이름, 주소 등 기본적인 기재 내용부터 갖가지 에러가 혹시 있는지 파악해야 하고 특히 연체된 내용이 있는지, 콜렉션 에이전시로 넘어간 것이 있는지 등을 체크해야 한다.
이런 법적인 책임의 소지가 있는 부분들은 이후 모기지 대출을 받는데 장애물로 작용할 수 있기 때문에 일찌감치 처리해 두는 것이 유리하다. 에러나 빠진 부분이 있다면 3대 크레딧 평가기관 또는 채권자에게 직접 연락을 취해 수정을 요구해야 한다.
크레딧 리포트는 개별 평가기관을 통해서 받을 수 있는데 특히 1년에 한번 무료로 이용할 수 있는 방법은 웹사이트(www.AnnualCreditReport.com)에서 가능하다. 이때는 한 곳에서 발행하는 리포트만 받아보지 말고 3곳 모두의 리포트를 확인해 크로스 체크를 하는 것이 이득이다.
디부그나라 대표는 “크레딧 평가기관에 사인업을 하지 않았다면 이번이 좋은 기회”라며 “등록을 해두면 크레딧 점수에 변화가 생길 때 또는 사기 등 수상한 조짐이 감지될 때 알림 서비스를 받을 수 있다”고 말했다.
■D-6~8개월, 예산 확정하기
루이지애나주 코빙턴의 ‘퍼스널 파이낸셜 어드바이저스’의 로렌 린지 파이낸셜 플래닝 디렉터는 “처음으로 집을 산다면 예산 확정이 중요한 열쇠가 될 것”이라며 “매달 쓰임새를 고려해 본다면 본인이 매달 얼마나 많은 원금과 이자와 세금과 보험료를 지불할 수 있을지 파악할 수 있다”고 말했다.
주택 유지와 보수를 위한 비상시 저축 등도 고려할 요소다. 린지 디렉터는 “주택 시장 버블 붕괴를 겪으면서 얻은 교훈은 집을 살 때 예산으로 은행이 대출을 내주는 모기지 금액이 전부가 아니라 비상금까지도 고려해야 한다는 점”이라고 말했다.
여기에 더해 다른 생활비까지도 고려해야 하는데 이들은 모기지 렌더가 전혀 고려하지 않는 부분으로 덩달아 간과했다가는 곤란해질 수 있다. 여기에 포함되는 것들로 이동통신비, 유틸리티, 데이케어 비용이나 학자금, 식료품비와 자동차 보험료 등이다.
피츠버그 ‘이노베이트 웰스’의 스티브 시박 매니징 파트너는 “모기지 대출금을 소득으로 감당할 수 있는 최대한도까지 끌어올려서는 안 된다”며 “비상금이 필요하게 마련인데 고객들에게 조언하는 내용은 매년 집값의 1~3% 정도는 주택 유지를 위해 써야 한다는 것”이라고 말했다.
■D-3~4개월, 자산 정리하기
이제 모기지 렌더들을 찾을 텐데 본격적인 작업에 들어가면 렌더들도 바이어의 최근 2개월치 은행 스테이트먼트를 살펴볼 것이다. 만약 보유 중인 은행 계좌들에 돈을 입금할 계획이면 최소한 60일 이전에 입금을 마쳐놔야 한다.
그렇지 않으면 집을 사는 예산이 어디서 나는지 추가 설명을 해야할 수 있다. 그리고 물론 이 시점 이후로는 새로운 크레딧 카드를 만들거나, 다른 대출을 받거나, 다른 부채를 지는 것을 피해야 한다.
■D-2개월, 렌더 비교와 에이전트 고용
이제 본격적으로 시작이다. 이제 바이어는 매달 지불할 수 있는 모기지 페이먼트가 얼마인지, 갖고 있는 예산으로 어떤 지역의 집을 살 수 있을지, 다운페이로 얼마를 낼 수 있을지를 알고 있다.
이제 모기지를 고를 타이밍인데 서로 다른 렌더들이 제시하는 모기지를 비교하고 금리는 현 수준에서 고정하는 것이 좋을지 각종 수수료와 고객 서비스는 어느 곳이 더 좋은지 비교해야 한다.
모기지 사전승인은 유효기간이 90일인 점을 기억해야 하고 타이틀이나 주택 보험 등도 비교해 봐야 한다. 디부그나라 대표는 “요즘은 경쟁력 있는 이자율과 서비스를 찾을 수 있지만 렌더들이 얼마나 성의 있게 커뮤니케이션을 하는지에 더 관심을 기울여야 한다”고 강조했다. 모기지 사전 승인서를 손에 쥐었다면 다음 단계는 부동산 에이전트를 고용하는 것이다. 원하는 지역의 로컬을 잘 아는 에이전트라면 시장 분위기가 어떤지 알려줄 것이고 오퍼를 내길 원하는 집의 가격이 적정한지 여부를 알려줄 것이다.
특히 바이어가 알기 힘든 지역과 해당 주택의 문제점에 관한 정보를 줄 텐데 바이어는 이를 근거로 가격과 조건 협상에 나설 수 있다. 린지 디렉터는 “에이전트와 함께 일하는데 바이어에게 드는 비용은 전혀 없지만 많은 시간과 노력을 아껴줄 것”이라고 말했다.
■D-1개월, 비상계획 수립과 대출가능 상태유지
통상적으로 거래 클로징은 계약서에 사인을 한 뒤 30~45일 이내에 이뤄진다. 오퍼에는 거래에서 빠져나올 수 있는 비상계획이 포함돼야 한다. 여기에는 홈 인스펙션이 지나치게 비싼 경우나 모기지 승인이 최종적으로 나지 않은 경우 등이 포함된다.
이런 조건들이 시한과 함께 명기돼 포함되면 이후 만약 계약이 계획대로 진행되지 않을 경우 맡겨놨던 디파짓을 안전하게 되돌려 받으면서 협상에서 빠져나올 수 있다. 따라서 클로징 이전에 컨트랙터에 의뢰해 수리나 업그레이드에 얼마나 비용이 들지 미리 견적을 받아두는 것이 유리하다. 비상계획용으로 조치한 내용이지만 거래가 잘 마무리된다면 이사를 들어가기 전 해야 할 작업과 비용을 준비하는데 도움이 될 것이다.
한편 모기지 사전승인이 모든 것이 끝났음을 의미하는 건 아니다. 렌더는 바이어의 크레딧 점수와 은행 스테이트먼트와 소득과 고용 상황 등을 클로징 이전에 재점검해 바이어가 여전히 대출을 받을 자격이 되는지 따져본다.
따라서 이때는 새로운 대출을 받거나, 라인 오브 크레딧을 열거나, 심지어 기존의 계좌를 닫는 등의 행위가 모기지 최종 승인을 불발시키기도 한다. 개인 재정 상황과 관련해 아무리 흠집을 숨기려고 해도 어떤 과정에서든 밝혀지게 마련이기 때문에 가능한 꺼내놓고 솔직해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.
<구성훈 기자>
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