[법률칼럼] 모기지 수수료 방식 변경

케빈 김 법무사

 

해당 칼럼은 미국에서 내달부터 시행되는 모기지 수수료 변경에 대한 내용이다. 국책 모기지 기관인 프레디맥과 패니매가 지원하는 모기지 수수료 부과 방식이 변경되며, 이전보다 수수료 부담이 늘어난다. 그러나 수수료는 대출 기관에서 해당 대출 상품에 대한 위험성을 평가한 결과로 결정되기 때문에, 신용등급이 높은 경우에는 여전히 낮은 등급에 비해 상대적으로 적은 수수료를 부담한다. 신용등급이 낮은 경우 낮은 등급에 대한 페널티가 줄어들게 되며, 신용등급이 높은 경우는 더 많은 가격 등급이 적용돼 수수료가 증가한다. 따라서 실제 부담해야 하는 수수료는 신용등급이 낮은 주택구매자가 더 많다. 이에 대한 자세한 내용은 프레디맥과 패니매 웹사이트에서 확인할 수 있다. 수수료 변경에 대한 업계 전문가들의 평가는 엇갈리고 있다.

크레딧 좋아도 수수료 더내야한다. 내달부터 모기지 수수료 변경 부과율 인상이 전보다 부담이늘어 신용등급이 낮은 경우보단저렴하다 크레딧 점수가 640점이 740점보다 4천불이 많다

국책모기지기관인 프레디맥과 패니매가 지원하는 모기지 수수료 부과 방식이 내달 변경되는 가운데 수수료가 신용점수에 따라 차등 적용된다.

CNN은 27일 모기지 수수료가 일반적으로 신용점수가 낮을 경우 수수료가 낮아지고 점수가 높을수록 수수료도 높아진다고 보도했다. 다시 말해, 신용점수가 좋은 경우엔 이전보다 수수료 부담이 늘어난다.  

하지만 신용점수가 높은 경우 대출기관으로부터 위험성이 낮다는 평가를 받기 때문에 실제 부담하는 수수료 부담은 여전히 점수가 낮은 경우보다 적다.  

연방주택금융청(FHFA)은 지난해 4월부터 프레디맥과 패니매가 지원하는 고액 대출과 세컨드 홈 융자에 최고 3.875%의 수수료를 새로 부과하기 시작했다. 

이어 10월 재산이나 소득이 제한적인 일부 대출자와 저렴한 모기지 상품에 대한 선불 수수료를 없애고 대부분의 현금 재융자 대출에 대한 기타 수수료는 인상하겠다고 밝힌 FHFA는 지난 1월 단독 주택에 적용되는 수수료 구조에 대한 추가 내용을 공개했다.  

신용점수가 낮은 경우 낮은 점수에 대한 페널티가 줄어들게 되며 신용점수가 높은 경우는 더 많은 가격 등급이 적용돼 수수료가 증가한다.  

신용점수가 640점인 사람이 20%를 다운페이했을 경우 수수료 부과율이 3%에서 2.25%로 0.75%p 감소하게 된다. 반면 740점인 사람이 20%를 다운페이하면 수수료 부과율이 0.5%에서 0.875%로 0.375%p 늘어난다.  

하지만 실제 부담해야 하는 수수료는 신용점수가 낮은 주택구매자가 여전히 더 많다. 신용점수 640점에 담보 대출 비율이 80%인 구매자는 수수료가 2.25%인데 반해 740점인 구매자는 0.875%의 수수료만 부담하면 되기 때문이다. 즉 30만 달러를 융자했을 때 640점인 구매자가 740점인 구매자보다 약 4000달러의 수수료를 더 내야 한다.  

신용점수와 융자 종류에 따라 부과되는 수수료 내용은 프레디맥

 https://guide.freddiemac.com/ci/okcsFattach/get/1008784_6

 

 https://singlefamily.fanniemae.com/media/9391/display

웹사이트에서 각각 확인할 수 있다.  

한편, 수수료 변경에 대한 업계 전문가들의 평가는 엇갈리고 있다.  

부동산법률회사 로머 디바스의 피에르 디바스는 “낮은 신용점수의 저소득층 구매자에게 수수료를 줄여주는 것은 주택 소유자 확대에 도움이 될 수 있지만 이미 주택 시장 진입에 어려움을 겪고 있는 다른 소비자들을 희생시키면서까지 그렇게 하는 것은 실수”라고 주장했다.  

이에 대해 페럿 라이언 어드바이저의 소유주 짐 패럿은 “고액대출 및 세컨드 홈에 대한 수수료를 인상하는 것은 패니매와 프레디맥이 일부 다른 구매자들의 수수료를 줄여줄 수 있게 한다”며 잘못된 주장이라고 지적했다.