■ 주요 주택 구입 비용
디포짓, 오퍼 가격의 1~2%정도면 적절
다운페이먼트는 꼭 20% 낼 필요 없어
주택을 구입할 때 들어가는 비용으로 집값만 생각하면 오산이다. 셀러와 계약을 맺는 매매가 외에도 부대적으로 지불해야 하는 비용이 많다. 매매가도 디포짓, 다운페이먼트 등 여러 비용으로 구분되기 때문에 각종 비용 항목을 잘 이해하면 내 집 마련이 한결 수월해진다. 특히 요즘처럼 모기지 이자율이 높고 집값도 상승하는 시기에는 주택 구입 시 발생하는 여러 비용을 잘 이해해야 주택 구입비 부담을 조금이라도 낮출 수 있다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 주요 주택 구입 비용을 정리했다.
◇ 디포짓
주택 구매 계약서인 오퍼를 제출할 때 반드시 디포짓 금액을 명시해야 한다. 디포짓은 ‘어네스트 머니’(Ernest Money)라고도 불리는 데 명칭에서 알 수 있듯이 주택 구입에 ‘진심’임을 보여주는 금액이다. 일종의 계약금으로 볼 수 있는 디포짓은 대개 오퍼 가격의 1~2% 정도면 적절하게 여겨진다.
예를 들어 50만 달러에 오퍼를 제출한다면 디포짓 금액으로 5,000달러~1만 달러를 제시하면 된다. 정해진 디포짓 금액은 없지만 지역 주택 시장 상황에 따라 변동한다. 수요가 높아 경쟁이 심한 지역에서는 2%가 넘는 디포짓을 제시하는 바이어가 많고 반대로 거래가 적은 지역은 높은 디포짓 금액을 제시하는 경우가 드물다. 또 주별로 정해진 디포짓 한도가 있기 때문에 오퍼 제출 전 확인하면 좋다. 오퍼를 통해 제시한 디포짓은 셀러와 거래가 체결된 뒤 대개 3일 이내에 지불해야 한다.
◇ 에스크로 임파운드 계좌 수수료
주택을 구입하면 재산세와 주택 보험료를 납부해야 한다. 주택 소유주가 해당 카운티나 보험 회사에 직접 납부하는 경우도 있지만 제삼자인 에스크로 업체를 통해 납부하기도 한다. 에스크로 업체를 통해 ‘임파운드 계좌’(Impound Account)를 개설해 매달 정해진 금액을 납부하면 에스크로 업체가 금액을 모아 1년에 1~2차례 해당 기관에 대신 납부하는 방식이다.
주택 소유주 입장에서는 목돈 마련에 대한 부담 없이 재산세와 보험료를 매달 조금씩 나눠 낼 수 있는 것이 장점이다. 모기지 대출 기관으로서는 주택 소유주(대출자)의 재산세와 보험료 납부를 관리할 수 있어 임파운드 계좌 사용을 선호하는 편이다.
다운페이먼트 비율이 20% 미만으로 모기지 보험료를 납부해야 하는 대출자나 FHA 융자 대출자 중 임파운드 계좌를 의무적으로 개설해야 하는 경우가 많다. 에스크로 임파운드 계좌 수수료는 ‘부동산 규정’(RESPA)에 의해 연간 재산세와 주택 보험료의 12분의 1을 넘을 수 없다.
◇ ‘모기지 개시 수수료’(Origination Fee)
모기지 대출을 신청하는 바이어는 ‘대출 개시 수수료’를 대출 은행에 납부해야 한다. 개시 수수료는 말 그대로 대출 발급 절차를 시작하는 데 발생하는 비용을 바이어에게 부과하는 수수료다. 대출 개시 작업으로는 서류 준비 작업 등이 있다. 대출 은행이 개시 수수료를 부과하는 가장 큰 목적은 대출 조기 상환에 따른 손실을 미연에 보상받기 위함이다. 바이어가 모기지 대출을 받아 주택을 구입한 뒤 바로 집을 팔게 되면 이자 수익을 통해 대출 발급 비용을 회수하는 데 실패한다. 이 같은 위험을 미리 막기 위해 모기지 개시 수수료가 부과되는 것이다.
개시 수수료는 대개 ‘포인트’로 불리는 비율로 정해져 부과된다. 예를 들어 대출액이고 20만 달러이고 개시 수수료가 0.5%인 경우 수수료 금액은 1,000달러다. 컨벤셔널 융자(42만 4,100달러까지)에 적용되는 개시 수수료는 일반적으로 750달러~1,200달러선이다. 하지만 정해진 개시 수수료는 없고 은행별로 부과하는 경우가 대부분이다. 각 대출 은행이 발급하는 ‘융자 견적서’(Goof Faith Estimate)를 통해 은행별 수수료 금액을 비교한 뒤 결정하는 것이 좋다.
◇ 홈 인스펙션 비용
새로 지은 집에서도 사소한 결함이 발견되는 경우가 많다. 따라서 주택을 구입할 때 매물의 상태를 점검하는 홈 인스펙션을 반드시 실시하도록 권장된다. 홈 인스펙션은 대개 외부 전문 검사 업체를 통해 진행되고 인스펙션 당일 업체에 비용을 직접 지불하는 것이 일반적인 관행이다. 홈 인스펙션 비용은 주택 크기에 따라 결정되는데 대개 300달러~500달러선이다. 홈 인스펙션을 통해 전기, 수도, 구조, 설비, 가전제품 등의 상태와 결함, 고장 여부 등을 파악할 수 있다. 지붕이나 수영장 등의 시설은 별도의 전문 업체를 통해 점검할 수 있고 추가 비용이 발생한다.
홈 인스펙션 외에도 유해 물질이나 해충 여부에 대한 점검도 실시된다. 남가주의 경우 주택 구조에 피해를 입히는 해충인 ‘터마이트’(Termite) 인스펙션이 주택 거래 절차 중 반드시 실시된다. 인스펙션 비용은 약 100달러 정도이며 대부분 셀러가 비용을 부담하지만 경우에 따라 바이어가 지불하는 사례도 있다. 인스펙션을 통해 터마이트 피해가 발견된 경우 수리비는 셀러가 부담해야 하지만 수리에 대한 보장 없이 파는 ‘애즈 이즈’(As-Is) 거래인 경우 바이어가 수리비까지 떠맡아야 한다.
◇ 다운페이먼트
모기지 대출을 통해 주택을 구입하는 바이어는 주택 구입에 앞서 다운페이먼트를 마련하는 과정을 거쳐야 한다. 아마도 여러 주택 구입 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 다운페이먼트인데 최근 주택 가격이 계속 오르면서 다운페이먼트 부담도 높아지는 추세다. 다운페이먼트는 대개 매매가 대비 비율로 표시한다. 예를 들어 50만 달러짜리 집을 구입하면서 매매가의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 낸다면 다운페이먼트 금액은 10만 달러인 셈이다.
모기지 대출 신청 시 정해진 다운페이먼트 비율은 없고 대출 은행과 대출 상품에 따라 각각 다르다. 컨벤셔널 융자를 신청할 때 일반적으로 최소 20%를 다운페이먼트로 내야 한다고 알려져 있는데 이는 모기지 보험 가입을 피하기 위한 목적이다. 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 모기지 보험에 별도로 가입해 매달 추가 보험료를 내야 한다.
정부가 보증하는 대출 프로그램을 신청할 경우 최저 3%~3.5%의 다운페이먼트로도 내 집 마련에 필요한 모기지 대출을 받을 수 있다. ‘연방 농무부’(USDA)나 ‘재향 군인회’(VA)가 보증하는 대출 프로그램의 경우 다운페이먼트를 내지 않고도 대출을 받을 수 있지만 해당 대출 프로그램 신청 자격을 갖추고 있어야 한다.
‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 조사에 따르면 작년 첫 주택 구입자들의 다운페이먼트 비율은 평균 7%로 고정관념처럼 알려진 20%보다 훨씬 낮았다. 40만 달러 주택 구입 시 7%에 해당하는 2만 8,000달러만 준비되면 내 집 마련이 가능했다는 설명이다. 지난해 전체 주택 구입자가 지급한 다운페이먼트 비율은 13%로 첫 주택 구입자에 비해 높지만 20%보다 낮다. <준 최 객원기자>
