주택 구입 경쟁이 과열되면서 주택 구입 뒤 후회하는 사례도 크게 늘고 있다. 일단 사고 보자는 심리가 작용한 결과다. ‘급할수록 돌아가라’는 속담이 있듯 그 어느 때보다 주택 구입 시 신중한 접근이 필요한 시기다. 온라인 재정정보 업체 뱅크레잇닷컴이 후회 없는 주택 구입을 위해 사전에 반드시 물어봐야 할 질문 항목을 정리했다.
‘왜 파는지, 크게 고친 데는 없는지’
주택 구입 전 물어봐야 할 질문들
◇ 구입 예산은?
구입이 힘든 가격대 매물을 보러 다니며 시간을 허비하는 일을 피해야겠다. 그러기 위해서는 구입 가능한 가격대를 먼저 파악해야 한다. 구입 가능 가격대를 알아보려면 모기지 대출 은행을 통해 융자 사전 승인서를 신청하는 방법이 있다. 바이어의 소득과 부채 등을 기준으로 대략적인 구입 가능 가격대를 알려주는 절차다.
구입 가능 가격대를 파악했다고 해서 바로 오퍼를 제출해서는 안 된다. 주택 매매 가격 외에도 구입 뒤 발생하는 비용들이 있기 때문에 이 비용들을 고려해서 오퍼를 작성해야 한다. 주택 구입 뒤 발생하는 비용으로는 재산세, 주택 보험료, 리모델링 비용, 관리비 등이 있다.
◇ 자연재해 지역인가?
최근 기후 변화로 인한 자연재해가 빈번하다. 빈번히 발생하는 자연재해가 주택 구입 패턴까지 바꿔 놓고 있다. 가뭄 지역을 떠나 수자원이 풍부한 곳으로 이사하거나, 이상 고온을 피해 기온이 서늘한 북부 지역으로 이사하는 사례가 대표적이다. 따라서 구입하려는 주택이 자연재해 지역에 위치해 있는지 반드시 확인해야 한다.
연방정부가 지정한 홍수 다발 지역에 위치한 주택은 홍수 피해 우려는 물론 높은 주택 보험료를 부담해야 한다. 지진이 자주 발생하는 가주의 경우 지진 다발 지역인지 확인해야 한다. 지진 다발 지역에 위치한 주택은 피해 시 충분한 보상이 지급되는 지진 보험에 가입해야 한다.
◇ 왜 파는지?
셀러가 집을 내놓은 이유를 알 수 있다면 ‘매매 흥정’에 도움이 된다. 작은 집으로 이사하기 위해, 직장 관계로, 아니면 개인적인 이유 등으로 집을 팔려는 이유는 다양하다. 유능한 부동산 에이전트라면 셀러가 집을 파는 이유를 파악해 셀러 측과의 협상에 적극 활용한다. 이혼 절차를 진행 중으로 빨리 팔아야 하는 셀러나, 전근 명령으로 일정 시기까지 이사해야 하는 셀러는 매매 협상에 적극적으로 임할 가능성이 높다.
◇ 포함된 가구는?
일반적인 주택 매매 시 ‘붙박이 가구’(Fixture)는 매매에 포함된다. 각종 캐비닛, 싱크대, 욕조 등이 대표적인 붙박이 가구다. 이 외에도 윈도우 블라인드나 커튼 같은 창문 가림 장치, 샹들리에와 같은 조명 시설 등도 매매에 포함되지만 매매 계약서를 통해 반드시 포함 여부를 확인해야 한다. 공간에 맞게 맞춤형으로 제작된 가구나 가전제품이 있다면 셀러 측과 포함 여부를 사전에 문의해야 불필요한 오해와 분쟁을 막을 수 있다.
◇ 리모델링 있었나?
셀러 측 설명이 공공 기록과 일치하지 않을 때가 있다. 셀러 측 설명에는 침실이 4개라고 적혀 있지만 공공 기록 상에는 침실이 3개로 등록된 경우 등이다. 이는 셀러가 침실 추가 공사를 실시하면서 관할 시 건축 규정을 따르지 않아 적절한 승인이 나지 않는 것이 이유일 수 있다. 주택 매매 절차 중 셀러가 실시한 증축이나 주요 리모델링 공사를 바이어 측에 공개하는 절차가 있다. 바이어는 반드시 이를 통해 관할 시로부터 허가 여부를 확인해야 한다.
◇ 지붕 수명은?
홈 인스펙션을 통해 매물 상태를 점검하면서도 지붕 점검을 빠트릴 때가 많다. 점검을 해도 육안으로 확인 가능한 부분만 보기 때문에 불충분할 때가 많다. 지부 수명을 파악해야 현재 지붕 상태를 어느 정도 파악할 수 있다. 만약 설치된 지 오래돼 교체가 필요한 매물은 구입 직후 수천 달러 심지어 수만 달러에 달하는 비용이 발생한다.
◇ 각종 설비의 수명은?
주택에 기본적으로 설치되는 설비와 가전제품들이 있었다. 냉난방 설비, 워터 히터, 오븐 및 개스 레인지와 같은 주방 설비 등이 있다. 설비와 가전제품들의 수명도 알고 있어야 향후 고장 가능성과 교체 시기 등을 가늠해 볼 수 있다.
설치 또는 교체된 지 얼마 안 된 제품이라면 셀러에게 제조업체가 제공한 ‘품질 보증서’(Warranty)와 같은 서류를 요청한다. 오래된 제품으로 고장 가능성이 높다면 셀러 측에게 ‘홈 워런티’(Home Warranty) 프로그램 구입을 요청해야 고장 발생 시 적은 비용으로 수리가 가능하다.
◇ 보험 청구 기록은?
과거 주택 보험 청구 기록을 보면 집에 어떤 문제가 발생했는지 파악할 수 있다. 주택의 과거 기록을 파악하려면 셀러 측에 ‘클루’(CLUE: Comprehensive Loss Underwriting Exchange) 리포트를 요청해야 한다. 클루는 주택 보험 업체들 간 보험 청구 정보를 공유하는 일종의 데이터망이다. 주택 보험 업체가 보험료를 산정하기 전 해당 주택의 과거 보험 청구 기록을 클루 시스템을 통해 확인하기 위한 정보 시스템이다.
클루 리포트에는 주택 보험 업체`명, 보험 번호, 청구 번호 등 과거 청구된 보험의 기본 정보와 함께 청구 신청일, 피해 유형, 보상액은 물론 보상 승인 여부 등 자세한 기록까지 함께 기재되기 때문에 해당 매물의 과거 피해 기록을 파악하는 데 도움이 된다. 보험 업체들이 클루 리포트를 통해 주택의 과거 상태를 확인하는 것처럼 주택 구입자 역시 리포트를 주택 구입 결정 때 활용할 수 있다.
◇ 클로징 비용은?
주택 구입 시 매매 가격 외에도 별도의 클로징 비용이 발생한다. 조사에 따르면 첫 주택구입자들은 다운페이먼트 금액으로 주택 구입 가격의 평균 약 5%에 해당하는 금액을 지출하는데 상당한 부담 비용이다. 모기지 대출 수수료, 기타 수수료, 재산세, 주택 거래 부대 서비스 수수료 등도 클로징 비용에 포함된다. 클로징 비용은 일시불로 지불해야 하는 금액으로 에스크로 마감 전 현금으로 준비해 두고 있어야 한다.
<준 최 객원기자>
