코로나 사태속에 주택매매가 확연하게 줄어든 가운데 그래도 주택을 구입하려는 실수요자들은 부지런히 주택 구입을 추진중이다. 그런데 문제는 렌더들이 대출을 꺼려한다는 점이다.
일단 신용기준을 엄격하게 적용하고 있다. 렌더들은 신용점수(FICO score)를 올리고 다운페이먼트 비율을 올리는 등 규정을 강화하고 있다. 서류를 간소화한 대출은 사라진 지 오래다. 76만5,600달러이상의 점보론은 LA카운티와 오렌지카운티에서 구경하기 힘들 정도이다.
체이스, 웰스파고 등 주류은행은 이미 홈에퀴티 라인오브크레딧의 신청을 더 이상 받지 않고 있다. 도이체 뱅크의 부동산 대출 분석가 조지 바하몬데스는 “주요 은행들이 현재 코로나 사태가 얼마나 심각하게 오래 지속될 것인지에 대해서 주시하고 있다”고 밝혔다.
융자가 얼마나 가능한지를 나타내는 모기지 뱅커협회의 4월 모기지 크레딧 가용지수는 지난 2014년 12월이래 최저치를 기록했다. 이는 3월에 비해서도 12% 감소했으며, 3월 지수는 2월에 비해 16%가 하락한 것이다.
프래디 맥에 따르면 이처럼 엄격해진 신용기준으로 인해 지난 주 3.26%까지 낮아진 30년 고정 모기지 금리의 혜택을 바이어들이 제대로 누리지 못하고 있는 것으로 나타났다.
그럼에도 불구하고 신용기준 적용이 2008년 경제위기 때처럼 엄격하게 적용되지는 않고 있다. 경제위기 때는 주택가격이 폭락했고 대형투자가들이 주택을 대거 매입하는 바람에 많은 실수요자들이 주택을 매입하기가 매우 힘들었다.
현재 3,000만명 이상의 미국인들이 실업수당을 신청한 상태이고 회복으로 가는 길은 불투명한 상황에서 경제가 얼마나 빨리 반등하느냐에 따라 신용기준이 결정될 것으로 보인다.
경제 전문가들은 일단 렌더들이 대출조건을 더욱 강화할 것을 우려하고 있다. 왜냐하면 이미 기존의 고객들에게 1년까지 페이먼트 유예프로그램이 실시되고 있는데다 기존의 대출과 미래의 대출에서 채무불이행이 발생할 경우 대출해 준 돈을 회수하기 힘들 것이라는 우려가 제기되고 있기 때문이다.
경제전문가들은 현재로서는 2010~2011년 당시처럼 신용기준을 엄격하게 적용하는 시대로 되돌아 갈 것으로 보고 있다.
대출이 가장 크게 위축되는 분야는 제출서류가 간단하고 W-2양식을 요구하지 않는 일종의 서브프라임론과 유사한 ‘non-QM(Qualified Mortgage)’ 분야에서 발생할 것으로 보인다. 어바인에 본사를 둔 임팩 모기지 등 주요 ‘non-QM’ 렌더들은 시장의 불확실성 때문에 이미 더 이상 대출하지 않겠다고 발표했다.
애틀랜타에 본사를 둔 ‘non-QM 렌더인 앤젤 오크 모기지 솔류션도 잠정적으로 대출을 중단했다가 지난 2년간의 은행 스테이트먼트와 신용점수 700이상을 조건으로 서류심사를 강화한 가운데 대출을 재개했다. 이전에는 1년의 은행 스테이트먼트와 600점의 신용점수면 충분했다.
현재 융자액수 한도가 낮은 51만달러 이하에 해당하는 컴포밍론도 대출기준이 강화되고 있다.
스티브 양 웰스파고은행 융자담당은 “컴포밍론은 점보론에 비해서는 가이드라인을 그렇게 엄격하게 적용하지는 않고 있지만 경제의 불확실성으로 코로나 이전에 비해서는 전반적으로 대출이 힘들어졌다”고 밝혔다. 이같은 현상은 정부가 보증하는 FHA론과 VA론에서도 발생하고 있다.
JP모건 체이스 은행은 현재 신용점수 700점에 다운페이먼트 20%로 대출요건을 강화하고 나섰으며 비상자금용으로 주택소유주들이 많이 활용하는 홈에퀴티라인오브크레딧의 대출도 중단했다.
웰스파고 은행도 홈에퀴티라인오브크레딧 신청을 더 이상 받지않고 있다.
왜냐하면 주택가격 하락시 은행의 부담이 커지기 때문이다. 많은 전문가들은 주택가격이 폭락할 것이라고 예견하고 있지 않지만 ‘질로’사는 시장이 회복되기 전까지 2~3%의 주택가 하락이 있을 것으로 예상하고 있다.
웰스파고 은행의 탐 고이다 대변인은 “홈에퀴티라인오브크레딧 대출을 잠정적으로 중단한 이유는 현재의 주택 시장에 대해 조심스럽게 고려를 해야하고 경제 회복이 언제쯤 이뤄질지 불투명하기 때문”이라고 설명했다. 그러나 어번 인스티튜트 주택융자정책부문의 로리 굿맨 부회장은 “대출기준을 강화하다보면 아직 일하면서 페이먼트를 낼 수 있는 능력이 있는 고객들이 주택을 구입함으로써 부를 축적할 수 있는 기회를 놓치게 될 것”이라고 우려를 표명했다.
굿맨 부회장은 “렌더들이 대출기준을 강화하는 것 외에도 고객들이 신용점수가 낮을 경우에 높은 금리를 부과하는 현상도 나타나고 있다”고 말했다.
‘레드핀’ 오렌지 카운티 지사의 데이브 조지 에이전트는 “주택수요가 아직도 있으며 오히려 늘고 있기까지 하다”며 “지난 주의 경우에는 사회적 거리를 유지하면서 홈쇼핑에 나선 바이어들이 늘었지만 융자기준이 엄격해져 주택을 사기 힘든 고객들도 늘고 있다”고 밝혔다.
<박흥률 기자>
