내년에도 내집 장만의 길이 순탄치 않을 전망이다. 집값의 경우 상승폭은 둔화되지만 여전히 오를 것이라는 전망이 우세하다. 매물 품귀 현상도 내년까지 해소될 기미가 보이지 않는다. 내년에 주택을 구입할 계획이라면 연말이라고 흥청망청 분위기에 휩싸일 여유가 없다. 지금부터 준비를 시작해야 내년 내집 장만의 꿈을 이룰 수 있다. 온라인 금융정보 사이트 ‘뱅크레이트 닷컴’이 주택 구입 전 점검 사항을 정리했다.
발생가능한 모든 비용 예산에 포함시켜야
매물 찾는게 능사 아냐, 모기지 대출이 더 중요
구입준비 마쳤으면 셀러에 제시할 오퍼 준비
■ 나의 주택구입 예산은?
주택 구입 계획이 있다면 누구나 ‘얼마짜리 주택을 구입하면 되겠지’라는 생각을 갖고 있다. 그러나 생각했던 가격대보다 준비된 예산이 훨씬 부족하다는 것을 알게 될 때가 많다.
‘전국 부동산 중개인협회’(NAR)의 제시카 라우츠 디렉터는 “설문 조사에 바이어들이 가장 먼저 하는 하는 일은 인터넷으로 매물부터 검색하는 것으로 나타났다”며 “그러나 정작 자신이 얼마짜리 주택을 구입할 수 있는 지에 대해서는 파악하지 못하는 경우가 많다”라고 뱅크레이트 닷컴과 인터뷰에서 지적했다.
주택 구입에 필요한 예산을 수립할 때 주택 가격만 포함시켜서는 안 된다. 주택 구입시 들어가는 여러 비용 외에도 주택 구입 뒤 발생하는 비용도 많다. 수리, 리모델링, 가구 구입 등 주택 구입 뒤에도 필요한 비용이 꽤 많다. 발생 가능한 모든 비용을 주택 구입 예산에 포함시켜야 주택 구입 뒤 불필요한 대출이 발생하는 것을 막을 수 있다.
■ 모기지 대출 자격이 있나?
생각했던 가격대의 주택 매물을 찾았다고 해서 구입이 보장되는 것은 아니다. 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 받을 수 있어야 내집 장만의 꿈도 이룰 수 있다.
부동산 전문인 로라 아담스는 “오퍼를 제출하기 전에 모기지 대출 사전 승인을 받는 과정이 중요하다”며 “대출 사전 승인 과정을 통해 구입 가능한 가격대를 파악할 수 있을 뿐만 아니라 셀러측과의 구입 협상도 순조롭게 이끌어 갈 수 있다”라고 뱅크레이트 닷컴과의 인터뷰에서 강조했다.
대출 사전 승인을 받기 전 크레딧 기록을 미리 점검하면 여러모로 도움이 된다. 소득이 아무리 충분해도 크레딧 기록이 좋지 않으면 좋은 대출 조건을 받기 힘들고 대출 승인 아예 거절되기도 한다. 최근 각 크레딧 카드 업체에서 무료로 약식 크레딧 리포트 검토 서비스를 제공하기 때문에 크레딧 기록 확인이 예전에 비해 훨씬 수월하다.
■ 어떤 모기지 대출 상품이 적합한가?
흔히 모기지 대출이라고 하면 15년 고정 또는 30년 고정 모기지 대출만 있는 것으로 생각하기 쉽다. 그러나 두 가지 대출 상품 외에도 변동 이자율이 적용되는 각종 대출이 있고 은행별로 대출에 적용되는 이자율과 조건이 각기 다르기 때문에 적절한 대출 프로그램을 고르는 과정도 매우 중요하다.
자신에게 적합한 대출 상품을 고르기 위해서는 여러 형태의 대출 기관과 상담을 해봐야 한다.
현재 거래중인 은행은 물론 모기지 대출 업무를 취급하는 기타 대형 은행, 지역 은행, 크레딧 유니온, 온라인 렌더, 모기지 브로커, 디렉트 렌더 등 다양한 형태의 모기지 대출 기관과의 상담을 통해 가장 유리한 조건의 대출 상품이 무엇인지 알아봐야 한다.
■ 클로징 비용으로 얼마나 필요한가?
주택 구입을 완료하기 위한 비용이 다운페이먼트 금액 뿐이라고 생각하면 오산이다. 다운페이먼트와 함께 기타 클로징 비용으로 꽤 많은 금액이 필요하다.
NAR의 조사에 따르면 생애 첫 주택구입자들은 다운페이먼트 금액으로 주택 구입가격의 평균 약 5%에 해당하는 금액을 지출한다고 한다.
이밖에도 에스크로를 마감하기 위해 소요되는 비용 항목으로 대출 은행 수수료, 정부 기관 수수료, 재산세, 주택 거래 부대 서비스 수수료 등이 있다. 기타 수수료 비용은 주별로 큰 차이가 있고 대개 주택 구입 가격의 약 2~5% 정도에 달한다.
클로징 비용은 일시불로 지불해야 하는 금액으로 에스크로 마감전 현금으로 준비해 두고 있어야 한다.
■ 오퍼 가격은 얼마를 제시해야 하나?
주택 구입 준비를 마쳤다면 셀러측에게 제시할 오퍼를 준비해야 한다. 오퍼에서 가장 중요한 것이 바로 오퍼 가격이다. 제시되는 오퍼 가격에 따라 주택 구입 성패가 좌우된다.
요즘처럼 주택 가격이 치솟는 시기에는 섣불리 너무 낮은 가격을 제시하면 주택을 구입하기 어렵다. 지역 주택 시세와 가격 상승폭을 잘 감안해서 적절한 가격을 제시해야 하는데 담당 부동산 에이전트에게 시세 자료 등을 의뢰해 참고하면 도움이 된다.
■ 매물 보험 청구 기록은?
주택을 구입할 때 홈 인스펙션 절차를 거치게 된다. 주택의 현재 상태를 점검하고 주택 구입 결정에 참고하기 위해서다. 홈 인스펙션은 현재 상태를 점검하는 데만 도움이 될 뿐 과거 기록까지 확인해주지 않는다.
구입하려는 주택의 과거 기록을 파악하려면 셀러측에 ‘클루’(CLUE: Comphensive Loss Underwriting Exchange) 리포트를 요청해야 한다.
클루는 주택 보험업체들간 보험 청구 정보를 공유하는 일종의 데이터망이다. 주택 보험 업체가 보험료를 산정하기 전 해당 주택의 과거 보험 청구 기록을 클루 시스템을 통해 확인하기 위한 정보 시스템이다.
클루 리포트에는 주택 보험 업체명, 보험 번호, 청구 번호 등 과거 청구된 보험의 기본 정보와 함께 청구 신청일, 피해 유형, 보상액은 물론 보상 승인 여부 등 자세한 기록까지 함께 기재되기 때문에 해당 매물의 과거 피해 기록을 파악하는데 도움이 된다.
보험 업체들이 클루 리포트를 통해 주택의 과거 상태를 확인하는 것처럼 주택 구입자 역시 리포트를 주택 구입 결정 때 활용할 수 있다.
<준 최 객원기자>
