30년 고정 6.49%까지 올라
바이어들 재정 부담 가중
주택거래 부진 주요 요인
국채금리 상승까지 악재
미·이란 전쟁 여파로 인플레이션 우려와 함께 채권 금리가 급등하면서 주택담보대출(모기지) 금리도 가파르게 치솟아 주택 거래를 짓누르는 요인이 되고 있다.
18일 월스트릿저널(WSJ)이 인용한 금리정보업체 뱅크레이트에 따르면 이날 기준 전국 30년 만기 고정금리 주택담보대출 평균금리는 6.49%로 한 주 전보다 0.04%포인트 올랐다.
이는 중앙은행인 연방준비제도(FRB·연준)가 3차례 연속 기준금리 인하에 나서기 시작한 지난해 9월과 유사한 금리 수준이다.
도널드 트럼프 대통령은 오는 11월 중간선거를 앞두고 주택담보대출 금리를 낮추고자 노력을 기울여왔다.
주택담보대출 금리는 연준의 금리 인하 효과와 더불어 트럼프 대통령이 대규모 주택저당증권(MBS) 매입 방침을 밝히면서 올해 초까지 하락 흐름을 이어왔다.
그러나 미·이란 전쟁 발발 이후 유가가 급등하고 인플레이션 우려가 다시 고개를 들면서 주택담보대출 금리는 반등 흐름을 보이고 있다. 지난주 글로벌 주요 선진국에서 확산한 장기국채 투매 현상은 주택담보대출 금리 상승을 더욱 자극하는 요인이 될 것으로 보인다. 국채 가격과 국채 금리는 반대로 움직이기 때문이다.
미국에서도 30년물 국채 금리가 지난 15일 5.1% 위로 올라 2007년 7월 이후 19년 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 시장 전문가들은 이 같은 국채 금리 상승 흐름이 아직 끝나지 않았다는 진단을 내놓는다.
JP모건자산운용의 킴 크로포드 글로벌 금리 포트폴리오 매니저는 블룸버그TV에 “이란 전쟁이 채권 수익률의 바닥을 구조적으로 끌어올렸다”며 “아직 인플레이션이 정점에 달했다고 확신할 수 없는 상황”이라고 진단했다.
한때 5%대로 떨어졌던 모기지 금리가 이제는 7%대를 향해 가고 있는 상황이다. 주택담보대출 금리 상승은 이미 거래량 부진을 겪고 있는 전국 주택시장에 추가로 부담을 지울 전망이다.
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 4월 전국 기존주택 판매는 402만건(계절조정 연율 환산 기준)으로, 봄 성수기에 접어들었음에도 불구하고 9개월 만에 최저 수준이었던 3월 대비 0.2% 증가하는 데 그쳤다. 이는 다우존스가 집계한 전문가 전망치 410만건을 밑도는 수치다.
통상 봄철은 주택 거래가 가장 활발한 시기로 꼽히지만, 높은 주택담보대출 금리와 집값 부담이 수요를 억누르며 거래 회복이 제한된 모습이다.
반면 주택 판매 가격은 34개월 연속 전년 동월 대비 상승세를 이어갔다. 4월 기존주택 중간 판매가격은 41만7,700만달러로, 지난해 같은 달보다 0.9% 상승했다. 관련 통계 집계가 시작된 1999년 이후 4월 기준 최고치다. 높은 주택 가격은 모기지 금리 상승과 함께 바이어들의 재정 부담을 가중시킨다.
주택 판매 재고도 여전히 부족한 상황이다. 4월 말 기준 기존주택 재고는 147만채로, 전월 대비 5.8% 늘었지만 전년 동기 대비로는 1.4% 증가에 그쳤다. 코로나19 팬데믹 이전 평균 수준인 약 200만채에는 여전히 못 미친다.
현재 재고는 현 판매 속도를 기준으로 4.4개월 치 공급 물량에 해당한다. 일반적으로 시장 균형 수준은 5∼6개월 정도로 평가된다.
로런스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “가격은 상승하고 매물을 부족한 상태에서 금리까지 오르며 소비자들이 구매 결정을 내리기 전 신중을 기하고 있다”고 설명했다.
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