고통·기회 공존하는 업무용 부동산 시장

높은 공실률에 대출상환압박

헐값 매물↑ "떨어지는 칼날"

'위기는 기회' 저가 매입 늘어

 

재편 과정을 겪고 있는 애틀랜타 업무용 부동산 시장에 고통과 기회가 공존하는 상황이 당분간 이어질 것이라고 AJC가 분석했다.

신문은 19일 애틀랜타 업무용 부동산 시장에 대한 현황과 전망을 담은 분석 기사를 내놨다. 신문은 먼저 높은 공실률로 어려움을 겪고 있는 애틀랜타 업무용 건물들이 직면한 또 다른 문제에 주목했다. 바로 늘어나는 부실 상업대출이다. 

데이터 업체 트렙(Trepp)에 따르면 메트로 애틀랜타 지역에서 업무용 건물을 담보로 한 상업용 모기지 증권(CMBS) 대출 중 19%가 이자를 연체 중이거나 채무 불이행 상태에 놓여 있다. 이는 전국 25대 대도시권 지역 중 다섯번째로 높은 수준이며 2023년 5월 7%와 비교해서는 거의 세 배나 증가한 수준이다.

8월 초 현재 메트로 애틀랜타 지역에 있는 16개 업무용 건물을 담보로 한 7건의 대출이 연체 중이고 이들의 총부채는 3억 8,900만 달러에 달한다. 또 2025년까지 만기가 도래하는 4억 1,400만 달러 규모의 16건의 업무용 건물 대출 중 4.3%가 연체 중이다.

가장 타격을 많이 받는 업무용 건물은 노후화된  건물이다. 통상 클래스B 혹은 C로 분류되는 건물들은 상대적으로 높은 공실률에 시달리면서 높은 금리 시장에서 대출 이자 지급과 대출 상환에 어려움을 겪을 수 밖에 없다. 

부동산  전문 조사기관 CBRE 애틀랜타 지사 윌 요웰 부지사장은 “노후건물들은 임대계약이 만료되면 세입자들이 떠나기 시작하고 이로 인해 현금흐름이 악화되면서 부채를 감당하지 못하게 된다”고 설명했다.

결국 가치가 지속적으로 하락하고 있는 이 같은 업무용 건물을 부실 부동산 전문가 헨리 로버는 “아무도 받으려고 하지 않는 떨어지는 칼날”로 표현하고 있다.

신문은 높은 공실률과 대출상환 압박을 받는 건물소유주들은 버티거나 손해를 감수하더라도 매각하는 두 가지 선택지에 놓이게 된다고 설명하고 있다. 그러나 많은 건물 소유주들이 후자를 선택하고 있다고 신문은 보도했다.

매입가 아래로 시장에 나오는 건물들은 역으로 또 다른 세력에게는 기회로 다가온다. 

미드타운 콜로니 스케어에  있는 프로세니엄 타워는 7월 애틀랜타의 커즌스  프로퍼티사와 뉴욕의 타운 레인사에게 1억 4,600만 달러에 매각<본지 8월 2일   보도>됐다. 이 가격은 7년 전 거래가격의 43% 수준이다.

건설회사인 OA 디벨로프먼트는 최근 귀넷 슈가로프 코퍼레이트 센터 건물을 3,200만 달러에 인수했다. 이 가격은 시장가격보다 25%나 할인된 수준이었다. 이 회사 대표 스티즈 버먼은 신문과의 인터뷰에서 “2년 후 많은 사람들이 어떻게 이런 거래를 놓쳤지? 라는 반응을 보일 것”이라고 말했다.

결국 신문은 현재의 메트로 애틀랜타 업무용 부동산 시장은  고통과 기회, 두 가지가 공존하는 가운데 재편의 과정 속에 있다고 분석했다. <이필립 기자>