가격·금리·재고… 주택시장 ‘3중고’

5월 거래 10년래 최저

중간가 44만달러 상승

 

지난 5월 전국 주택 거래량이 10년래 최저수준까지 하락한 것으로 나타났다.

 

부동산 포털 레드핀의 집계 결과 5월 주택 거래 건수는 전월 및 전년 동기 대비 각각 1.7%와 2.9% 감소한 40만8,000채(연중 조정치 적용)를 기록, 10년래 최저 수준을 보였다.

 

최근 10년간 미국에서 월별 주택 거래량이 40만8,000채를 하회한 것은 코로나19 팬데믹이 본격적으로 확산한 2020년 5월과 금리가 7%를 넘기면서 20년래 최고수준까지 치솟았던 지난해 10월 등 두 차례 뿐이다.

 

주택 거래량이 급감한 것은 역대 최고치를 수시로 경신하는 집값에 재고물량 부족과 금리 상승이 ‘링겔만 효과’(Ringelmann Effect)를 가져왔기 때문이다.

 

링겔만효과란 집단 속에 참여하는 개인의 수가 늘어갈수록 성과에 대한 1인당 공헌도가 오히려 떨어지는 현상으로 시너지 효과의 반대 개념이다.

 

5월 전국 집값은 중간가 43만9,716달러로 1년 전에 비해 5.1%나 오르면서 역대 최고치를 다시 썼고 재고 물량은 팬데믹 이전 수준의 25%에 불과했으며 금리는 7%를 넘겼다.

 

특히 남가주 애나하임에서는 전년 동기 대비 집값 상승폭이 무려 17.6%로 전국 최고치를 기록했다.

 

부동산 전문가들에 따르면 주택 거래에 소요되는 비용이 너무 커지다 보니 바이어는 물론 셀러들도 어려움을 겪고 있다.

 

셀러들이 집을 구매 가격 대비 높은 금액에 팔아도 금리와 집값에 대한 부담으로 새 주택을 사기도 어렵고 주택을 살 수 있다 해도 이전 거주했던 집에 비해 크기나 위치 등 그 가치까지 떨어질 가능성이 높아 이사를 포기하게 된다는 것이다.

 

여기에 코로나 전후로 3~4%대의 낮은 모기지 금리로 주택을 구입했거나 재융자를 한 주택 소유주들은 지금 살고 있는 주택을 팔면 다시 주택을 사기가 어려울 것으로 판단하면서 집을 내놓지 않고 있는 상황이다. 이는 심각한 매물 부족으로 이어지고 있다.

 

주택 거래가 부진하면서 기존 리스팅 가격을 낮춰서라도 거래를 하려는 셀러들도 늘어나고 있다.

 

주택 거래를 위해 5월에 리스팅 가격을 내린 셀러는 전체의 19.2%로 1년 전에 비해 6%포인트나 높아졌다. 시장에 나온 후 30일이 지나도 거래가 이뤄지지 않는 매물의 비율도 전년 동기 60%에서 61.9% 상승했다. 리스팅에 오른 후 60일을 넘겨도 거래가 이뤄지지 않는 주택의 비율은 40.1%로 2022년 27.8% 대비 12.3%나 늘었다.

 

신규 주택 착공 건수도 지난 2020년 6월 이후 4년 만에 최저 수준으로 떨어졌다.

 

연방정부 통계에 따르면 5월 주택 착공 건수는 계절조정 연율 기준으로 5.5% 감소한 128만 건으로 집계돼 블룸버그가 집계한 시장 예상치를 밑돌았다. 향후 착공을 예측할 수 있는 건축 허가 건수도 3.8% 감소한 139만 건이었다. 역시 2020년 6월 이후 최저치다.