임대료 상승 둔화에도
물가지표 반영에 시차
연준, 인하결정에 영향
공급 대비 강한 수요
전국 주택 임대료(렌트) 상승률이 기대만큼 둔화하지 않으면서 중앙은행인 연방준비제도(FRB·연준)의 금리 인하를 막을 수 있다고 월스트릿저널(WSJ)이 12일 보도했다.
최근 낮아진 신규 임대료 상승률이 시차를 두고 물가 지표에 반영될 것이란 게 연준의 기대였는데, 최근 주택 시장 상황을 고려할 때 연준의 이런 기대가 실현되지 않을 수 있다고 WSJ은 진단했다.
보도에 따르면 부동산 시장조사업체 코어로직이 집계한 전국 단독주택 임차료 상승률은 지난 2022년 14%에 달했으나, 올해 2월 들어서는 3.4%로 크게 떨어졌다.
신규 임대료는 이처럼 빠른 속도로 둔화세를 나타냈지만, 공식 물가지표에 반영된 주거비 둔화세는 이보다 느린 편이다.
소비자물가지수(CPI)는 기존에 체결된 임차계약을 주거비 지수에 반영하기 때문에 신규 임대료 변화를 반영하는 데 시차가 존재하기 때문이다.
또한 주택 임대료는 물가지수에서 차지하는 비중을 무시할 수 있다. 주택 임대료가 하락하지 않고 물가와의 싸움에서 이길 수 없다는 분석이 나오는 이유이기도 하다.
실제로 지난 3월 기준 주거비 상승률은 전년 동기 대비 5.6%로, 1년 전의 8.2%보다는 크게 둔화하긴 했지만 여전히 신규 임대료 상승률과 비교해선 높은 수준을 유지했다.
이 같은 시차는 연준이 결국은 인플레이션과의 싸움에서 승리할 것이란 자신감을 유지하는 주된 근거이기도 하다.
비록 시차가 있긴 하지만 이미 낮아진 신규 임대료 상승률이 결국은 소비자물가지수에 반영돼 소비자물가 상승률을 끌어내릴 것으로 기대하기 때문이다. 즉, 인플레이션 둔화는 ‘시간 문제’라는 것이다.
코로나19 팬데믹 이전 근원 소비자물가 상승률은 전년 동기 대비 2%에 조금 못 미쳤는데, 당시에도 주거 서비스 상승률은 전년 동기 대비 2.5∼3.5%를 나타냈다. 이는 최근 신규 주택 임대료 상승률과 크게 다르지 않은 수준이다.
문제는 신규 임대료가 주거비 지수에 반영되는 시차가 기대했던 것보다 길어질 수 있다는 점에 있다고 WSJ은 지적했다.
WSJ은 “높아진 주택담보대출(모기지) 금리 탓에 주택 임차인들이 주택을 구매하지 않고 기존 임차계약을 갱신하고 있다”며 “이는 신규 임대계약이 물가 지표에 반영되는 시간을 지연시킬 수 있다”라고 분석했다.
최근 신규 체결된 임대계약의 임대료가 물가지수에 많이 반영될수록 주거비 지수 상승률이 빠르게 둔화하는데, 기존 주택 임차인들이 이탈하지 않다 보니 반영 시차가 예상보다 길어지고 있다는 것이다.
블룸버그 이코노믹스의 데이비드 윌콕스 이코노미스트는 “계산서가 발송되긴 했는데 운이 나쁘게도 도착하는 기간이 예상보다 길어지고 있다”라고 비유해 말했다.
일각에선 탄탄한 신규 임차 수요 지속으로 연준이 기대했던 것만큼 주거비 상승률이 둔화하지 않을 수 있다는 관측도 나온다.
최근 임대료 상승세 둔화의 주된 배경으로 신규 공동주택 공급량 증가가 꼽히는데 이민자 급증과 견조한 고용시장 및 임금 상승률 때문에 이 같은 신규 공급량이 빠른 속도로 소진되고 있다는 것이다.
텍사스 지역 주택개발업자 마데라 레지덴셜의 제이 파슨스 대표는 “지난 6개월간 발생한 가장 놀라운 일은 공동주택을 중심으로 임차 수요가 다시 늘고 있다는 점”이라고 말했다.
한편 연준은 올해 다섯 차례의 연방공개시장위원회(FOMC) 회의를 남겨놓고 있다.
