내 집 마련은 기쁘고 흥분되면서도 걱정이 끊이지 않는 과정이다. 특히 요즘처럼 경제 전망이 불투명하고 이자율이 급등하는 시기에는 주택 구입을 앞두고 걱정이 많아지기 마련이다. 집을 사고 난 뒤에 가격이 갑자기 떨어지면 어떡하지?, 재융자를 해야 하는데 이자율이 더 오르면 어떡하지? 등등 현재로서는 해결책이 없는 걱정이 끊이지 않는다. 수많은 걱정으로 주택 구입 결정을 내리지 못하는 바람에 절호의 구입 타이밍을 놓치고 땅을 치고 후회하는 바이어도 많다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 주택 구입을 앞두고 걱정이 끊이지 않는 바이어를 위한 조언을 소개했다.
장기 보유 계획이면 가격 등락 큰 문제 없어
페이먼트, 월 총소득의 28~33%를 넘지 말아야
◇ 집값이 갑자기 떨어지면 어떡하나?
부동산 업체 오픈도어의 최근 설문 조사에서 의하면 바이어와 셀러의 93%가 현재 매물의 가격이 과대 평가된 것으로 생각하고 있었다. 또 바이어 중 72%는 높은 주택 가격과 이자율로 인한 주택 구입 능력 악화가 주택 구입을 가로막는 가장 큰 장애물로 여겼다. 이 같은 설문 조사 결과를 보면 주택 가격이 떨어질 것을 기대하며 구입 시기를 미루는 것도 무리는 아니다. 하지만 과거 주택 시장 동향과 전망을 살펴보면 오판일 수도 있다.
주택 구입 여건이 사상 최악임에도 불구하고 매물 품귀 현상 때문에 올해 들어 매물은 예년보다 훨씬 더 빨리 팔리고 있다. 이로 인해 주택 가격도 여전히 오름세를 유지하고 있다. 조너선 룬들렛 부동산 브로커는 “주택 가격이 언제 정점을 찍고 하락 사이클에 진입할지 정확히 예측할 수 없다”라며 “하지만 2012년 이후 주택 가격이 매년 평균 7.7% 오르며 장기적으로 안정적인 성장세를 보이고 있는 것만은 확실하다”라고 분석했다.
◇ 장기 보유 계획이면 큰 문제없어
주택 가격이 장기적으로 상승세인 것은 이미 여러 통계를 통해 증명됐다. 주택은 처분하기 전까지 이익이나 손실이 발생하지 않기 때문에 장기 보유 계획만 있다면 가격 등락에 일희일비할 필요 없다. 처칠 모기지의 메이슨 화이트헤드 매니저는 “월별 대비, 연간 대비 주택 가격 동향이 쏟아져 나오지만 장기 보유 계획이 확실하다면 시간은 주택 소유주 편”이라며 주택 가격 장기 상승 트렌드를 강조했다.
주택 가격이 정점을 찍었던 2007년 주택 구입자들이 좋은 예다. 서브 프라임 사태가 터지면서 이듬해인 2008부터 주택 가격은 곤두박질치기 시작했다. 집을 팔 계획이 없는 소유주들도 1~2년간 주택 가격 폭락을 지켜보면서 속앓이를 피하지 못했다. 그러나 집을 팔지 않고 5~7년간 더 보유했던 소유주는 주택 가격이 바닥을 찍고 반등하는 것을 목격했고 지금까지 보유 중인 소유주는 더 높은 수익률을 올리고 있다. ‘만약에?’라는 걱정 대신 ‘이 집이 마음에 드나?’, ‘필요한 조건을 갖추고 있나?’, ‘페이먼트를 감당할 수 있나?’라고 질문해 보고 이에 대한 답변이 ‘그렇다’라면 주택 구입 시기를 늦출 필요 없다.
◇ 집 산 뒤 이자율 떨어지면?
오픈도어의 설문 조사에서 응답자의 77%가 높은 수준의 이자율을 가장 큰 우려 사항으로 꼽았다. 현재 이자율이 오른 것은 사실이지만 최근 몇 년간 이어진 낮은 이자율의 영향 탓에 높게 보이는 것이라는 분석도 있다. 일부 부동산 전문가는 팬데믹 기간 지속된 사상 최저 수준의 이자율에 익숙해진 바이어들이 현재 높아진 이자율에 과민반응을 보인다고 지적한다.
과거 30년 평균 모기지 이자율은 약 7%로 최근 이자율 수준과 비슷하다. 지난해 3~4%대에 머물렀던 이자율과 비교하면 상당히 높은 이자율처럼 느껴진다. 하지만 과거 평균과 비교할 경우 정상 수준의 이자율로 봐도 무리가 없다. 2008년 금융 위기 이후 연방준비제도가 경제 살리기를 최우선 과제로 삼고 초저금리 기조를 장기간 유지했다. 그러나 이제 그런 낮은 금리를 다시 보기 힘들기 때문에 이자율 하락에 큰 기대를 걸지 않는 것이 좋다고 부동산 전문가들은 조언한다.
현재 모기지 이자율 대신 ‘총부채상환비율’(DTI)을 주택 구입 기준으로 삼는 것이 주택 구입 결정에 도움이 된다. 일반적인 대출 승인 조건은 월 모기지 페이먼트가 바이어 월 총소득의 28~33%를 넘지 않도록 규정하고 있다. 여기에는 모기지 대출 원리금 외에도 재산세, 주택 보험료, HOA 관리비 등도 포함된다. 모기지 페이먼트가 소득의 3분의 1을 넘지 않는다면 이자율과 상관없이 주택 구입에 나서도 무리가 없다.
◇ ‘집값^이자율’이 지금보다 더 오르면?
구입을 망설이는 중인데 집값과 이자율이 ‘지금보다 더 오르면 어떡하나’라고 걱정하는 바이어도 많다. 내 집 마련에 있어서 자신만 뒤처지거나 소외되는 것을 두려워하는 이른바 ‘포모’(FOMO) 증후군이다. 집값과 이자율이 계속 오르면 내 집 마련을 위해 모아둔 돈은 자꾸 부족해질 수밖에 없다. 당장 소득이 늘지 않으면 주택 구입 기회를 영영 놓칠 것 같은 불안감에 휩싸이기 쉽다.
월 모기지 페이먼트 3,000달러를 목표로 5% 다운페이먼트를 내고 집을 산다면 약 35만 달러짜리 주택 구입이 가능하다. 그런데 집값이 5% 오르고 이자율도 0.5%포인트 상승하면 월 모기지 페이먼트는 3,250달러로 늘어나고 다운페이먼트 역시 875달러를 더 마련해야 한다. 소득이 늘지 않는다면 오른 집값을 부담하기 위해 구입 시기를 4~5개월 더 미뤄야 하는 상황이다.
하지만 전문가들은 집값과 이자율 상승에 대한 우려로 주택 구입을 서두르지 말라고 강조한다. 부동산 시장 조사 기관 애니타임 에스티메이트가 2022년 7월 실시한 설문 조사에서 2021~2022년 주택 구입자 중 72%가 주택 구입을 후회한다고 답했다. 이자율이 사상 최저 수준이었던 당시 조만간 이자율이 오를 것이라는 우려가 높았다. 주택 구입을 후회하는 바이어 중 30%는 주택 구입을 서두르는 바람에 예산을 초과한 과도한 구입을 하게 됐다고 말했고 약 26%는 서둘러 구입하지 말았어야 했다고 후회했다. 리얼터닷컴의 대니얼 해일 수석 이코노미스트는 “주택 구입 시 포모 증후군이 작동하지 않도록 주의해야 한다”라며 “새 직장을 통해 소득이 오를 수 있고 집값이 저렴한 지역으로 이사하는 옵션도 있기 때문에 무리한 구입을 피해야 한다”라고 강조했다.
◇ 수리비가 많이 나오면?
마땅한 매물을 찾기 힘들어 수리가 필요한 집도 마다 않겠다는 청년층 바이어가 많다. 수리가 필요한 이른바 ‘픽서업퍼’(Fixer Upper) 매물을 고를 때 각별한 주의가 필요하다. 일반 매물에 비해 가격이 싼 것처럼 보이지만 실제로 그렇지 않고 수리비만 더 많이 들기 때문이다. 애니타임 에스티메이트의 조사에서 2021~2022년 픽서업퍼 매물 구입자의 절반 이상(55%)이 구입 뒤 가격 할인 혜택이 전혀 없음을 깨달았다고 후회했다.
당시 일반 매물의 평균 매매 가격은 평방피트당 163달러였던 반면 픽서업퍼 매매가는 187달러로 더 비쌌다. 이뿐만 아니라 픽서업퍼 매물 구입 뒤 수리비와 관리비로 연간 1만 5, 405달러의 추가 비용이 발생한 것으로도 조사됐다. 픽서업퍼 매물은 물론 일반 매물을 구입할 때 일정 금액을 수리비 용도로 모아두는 것이 중요하다. 구입 전 반드시 홈 인스펙션을 실시해 예상되는 수리비를 알아보고 필요시 셀러 측에게 홈 워런티 플랜 구입을 요청하는 것도 수리를 대비한 좋은 방법이다.
<준 최 객원기자>
