모기지 대출을 받을 때 가장 인기 있는 만기가 30년이다. 30년 만기로 대출을 받아야 매달 내는 페이먼트 금액을 부담 가능한 수준으로 낮출 수 있기 때문이다. 30년간 매달 수천 달러가 넘는 금액을 갚아야 하는데 반평생을 모기지 페이먼트에 묶여 살아야 한다는 것이다. 내 집 마련의 기쁨은 잠시일 뿐 모기지를 갚을 생각만 하면 아찔하기만 하다. 그래서 일부 주택 소유주들은 모기지를 빨리 갚기 위한 나름의 전략으로 대출 상환을 앞당기고 있다. 온라인 재정 매체 머니톡스뉴스가 모기지 대출 조기 상환 방법을 소개했다.
대출 일찍 갚으면 이자 절감 효과도 기대
‘기타 재정 상황’등 고려해 볼 필요 있어
◇ 격주/매주 납부
모기지 페이먼트는 일반적으로 한 달 한 번씩 내야 하는 것으로 알려져 있다. 30년간 매달 납부하면 360개월 치는 납부하는 셈이다. 그러나 매달 납부하는 방식 외에도 2주 한 번, 또는 매주 납부하는 방식도 있다.
매달 납부하는 금액을 2주 또는 4주로 나눠 내니까 납부 횟수는 늘어나지만 납부해야 하는 금액의 부담은 낮아진다. 예를 들어 매달 1,500달러의 페이먼트를 내야 한다면 2주마다 납부하는 금액은 750달러, 매주 납부하면 375달러로 낮아진다.
그런데 격주 또는 매주 납부의 장점이 또 하나 있다. 격주 또는 매주 페이먼트를 납부하면 1년에 13달 치 페이먼트를 납부하는 효과가 있다. 매년 한 달 치 페이먼트를 추가로 납부하는 것으로 이 방법을 통해 상환 기간을 최대 7년까지 앞당기는 주택 소유주도 있다. 상환 기간을 줄이면 그만큼 이자도 줄기 때문에 재정적으로도 큰 절약 효과가 기대된다.
◇ 100달러 단위 ‘올림’ 납부
모기지 페이먼트는 원금과 이자 등 두 부분으로 나뉜다. 대출 은행이 산정하는 페이먼트 구조를 살펴보면 대출 초기에는 원금보다 이자가 차지하는 비중이 높아 주택 자산을 빨리 축적하기 힘들다. 다행히 일부 대출 은행은 정해진 페이먼트 금액보다 조금 더 높은 금액을 납부할 수 있도록 허용하는데 이 방법을 통해 주택 자산도 빨리 쌓을 수 있고 모기지 페이먼트 상환 시기도 앞당길 수 있다.
예를 들어 매달 납부하는 페이먼트 금액이 1,315달러일 경우 100달러 자리를 올린 금액인 1,400달러를 보내는 것이다. 매달 85달러를 추가로 납부하는 것으로 연간 1,020달러의 자산을 축적하는 효과가 발생하고 원금 삭감으로 이자 절약과 조기 상환 효과도 있다.
◇ 만기 짧은 대출 선택
모기지 대출하면 으레 30년 만기를 생각하는데 그렇지 않다. 대출 은행별로 5년 만기에서부터 10년, 15년, 20년, 25년 만기 등 다양한 만기의 모기지 대출 상품을 제시하는 데 이들 중 적합한 만기를 선택하면 상환 시기를 앞당기는 데 도움이 된다. 만기가 짧은 모기지 대출을 선택하면 매달 내야 하는 페이먼트 금액이 크게 오를 것으로 생각하지만 반드시 그런 것은 아니다.
예를 들어 30년 만기 대신 15년 만기를 선택할 경우 단순히 계산하면 월 페이먼트 금액이 두 배로 오를 것으로 생각된다. 그러나 만기가 짧은 대출에 낮은 이자율이 적용되기 때문에 30년 대신 15년 만기를 선택한다고 페이먼트가 두 배로 뛰어오르는 것은 아니다. 15년 만기 대신 25년, 또는 20년 만기로만 단축해도 이자 절약 효과 크기 때문에 만기를 결정하기 전 대출 은행에 문의해 보는 것이 좋다.
◇ 추가 소득 이용하기
30년이란 기간은 인생에 많은 변화가 발생하기 충분한 기간이다. 특히 소득에 변화가 생길 수 있는데 운 좋게 소득이 늘어난다면 늘어난 소득을 모기지 대출 조기 상환에 이용할 수 있다. 월급이 인상됐거나 부모로부터 유산을 상속받은 경우, 운 좋게 로또에 당첨된 경우 등 모두 모기지 대출 상환 시기를 앞당길 수 있는 절호의 기회다.
월급이 4,750달러에서 5,000달러 인상된 경우 인상된 금액인 250달러를 모기지 대출 원금을 갚는 데 사용하면 주택 자산도 빨리 쌓이고 대출도 빨리 갚을 수 있다. 대부분 대출 은행은 1년에 한두 차례 ‘목돈’ 페이먼트 상환을 허용한다. 부모로부터 현금 유산 등을 상속받았다면 그중 일부 목돈을 모기지 대출 원금을 상환하는 데 사용해 조기 상환의 꿈을 실현할 수 있다.
◇ 다른 투자 수익률과 비교
모기지 대출 조기 상환에 매달리다가 다른 투자 기회를 놓칠 수도 있다. 다른 곳에 투자해 조기 상환으로 절약되는 이자액보다 높은 수익을 낼 수 있다면 다른 투자 기회도 고려해 봐야 한다. 현재 처해 있는 투자 시장 상황 등을 고려해 예상 가능한 수익률 등을 알아보고 조기 상환 조건과 비교해야 한다.
25만 달러를 30년 만기 고정 이자율 4%로 모기지 대출받아 내 집을 마련한 경우를 예로 들어본다. 재산세와 보험료를 제외한 월 모기지 페이먼트는 약 1,194달러이며 만기까지 약 17만 9,674달러에 달하는 이자를 납부하게 된다. 5년간 대출을 꾸준히 갚았을 경우 잔액은 약 22만 5,000달러로 낮아진다. 이때부터 월 170달러의 모기지 페이먼트를 매달 추가로 납부한다면 대출 상환 기간을 5년 앞당길 뿐만 아니라 납부해야 할 이자액도 약 2만 8,000달러나 줄게 된다.
만약 월 170달러를 조기 상환 대신 연평균 8%의 수익이 발생하는 주식 투자 상품에 투자한다면 20년간 10만 달러가 넘는 수익을 낼 수 있다. 모기지 조기 상환으로 절약되는 이자액인 2만 8,000달러와 비교할 때 약 4배에 달하는 수익이 발생하는 셈이다. 하지만 주식 시장의 경우 수익률이 보장되지 않고 변동성이 크기 때문에 투자에 따른 위험을 감수해야 한다.
◇ ‘은퇴 자금•의료비’ 등 기타 재정 상황 따져봐야
현금 여유분을 페이먼트 추가 납부로 사용하다 보면 생활비나 여가 활동비에 필요한 돈이 부족할 수 있다. 예상치 못한 의료비나 은퇴 자금 마련 계획에도 차질이 생길 수 있기 때문에 모기지 대출 조기 상환에 적절한 금액을 할당하는 것이 중요하다.
모기지 대출의 가장 큰 장점이 바로 세금 혜택이다. 그런데 모기지를 조기 상환하게 되면 세금 혜택이 사라지는 셈이다. 2018년 실시된 개정 세법에 따라 대출액 최고 75만 달러까지 모기지 이자에 대한 세금 공제를 받을 수 있다. <준 최 객원기자>
