주택 시장에서 요즘 매물이 없어서 난리다. 모기지 이자율이 크게 올라 수요가 한풀 꺾였지만 매물이 없어 과열 경쟁 현상이 여전하다. 그나마 나오는 매물은 눈에 차지 않는 매물이 대부분이라서 매물 찾기에 혈안인 바이어가 많다. 그렇다고 아무 매물이나 덥석 물었다가는 평생 후회하게 된다.‘나중에 고쳐야지’하는 생각으로 결함이 많은 집을 구입한 뒤 천문학적인 수리비에 땅을 치고 후회하는 바이어도 많다. 온라인 재정 매체 고우뱅킹레잇이 절대 사면 안 되는 매물 유형을 정리했다.
‘구조적 결함·자연재해 다발 지역·특이 실내구조’등 살피고
매물이 아무리 없어도 문제들 많은 주택 구입은 피해야
◇ 기록 불분명한 차압 매물
요즘에는 보기 힘들지만 한때 차압 매물이 쏟아져 나온 적이 있다. 2008년 서브프라임 사태가 터진 뒤 집값이 폭락하면서 은행에 압류된 이른바 차압 매물이 급증한 바 있다. 차압 매물의 가장 큰 장점은 시세 대비 매우 낮은 가격에 나온다는 것이다. 주택을 압류한 은행이 빨리 처분할 목적으로 당시 시세대비 약 20%~30% 낮은 가격에 차압 매물을 시장에 풀었다.
최근 일부 지역을 중심으로 차압 매물이 하나둘씩 나오기 시작하는데 구입을 피하는 것이 좋다. 차압 매물은 소유권이 은행으로 넘어갔기 때문에 건물 상태를 파악하기가 쉽지 않다. 일반 매물의 경우 셀러인 주인이 결함 등 건물 상태를 공개하지만 차압 매물은 이런 절차가 생략된다. 가장 위험한 차압 매물은 타이틀 기록이 불분명한 매물이다. 비공식 ‘선취특권’(Lien), 미납 세금, 법적 문제 등이 있지만 타이틀 서류에 기록되지 않아 구입 후 해결에 애를 먹기 쉽다.
◇ 구조적 결함 지닌 매물
구조적 결함이 발견된 매물은 가격이 아무리 저렴해도 쳐다보지 않는 것이 상책이다. 구조적 결함을 수리하려면 수리비가 엄청나게 많이 들어갈 뿐만 아니라 수리 절차도 매우 복잡하고 까다롭다. 특히 요즘처럼 공사비와 인건비가 치솟은 시기에 공사 기간이 지연되면 수리비가 눈덩이처럼 불어나기 쉽다.
구조적 결함을 지닌 매물의 가장 큰 위험은 인명 사고를 일으키거나 인체에 치명적인 영향을 미친다는 것이다. 대표적인 구조적 결함으로 지반 결함 또는 누수 피해 등이 있다. 지반 침하 등에 따른 결함은 서서히 발생하기 때문에 주택에 거주하면서도 발견하기 힘들 때가 많다. 실외에서 징후가 발견되면 이미 지반 침하가 상당히 진행된 경우다. 실내 벽 모서리가 5밀리미터 이상 벌어졌거나 바닥이 한쪽으로 기울어졌을 때, 또는 창틀이 뒤틀리고 바닥 베이스 보드에 균열이 발생한 경우 등이 지반 침하가 의심되는 징후다.
◇ 특이한 실내 구조
밖에서 볼 때는 멀쩡하지만 실내에 들어섰을 때 어딘지 모르게 부자연스럽다는 느낌을 받는 집이 있다. 설계 당시 실내 구조를 잘못 계획했거나 주인이 살면서 임의대로 실내 구조를 변경한 집이 이런 사례에 해당한다. 부자연스러운 실내 구조를 가진 집은 살면서도 불편하지만 팔 때도 문제가 된다.
침실 2개를 터서 하나로 개조한 집이나 차고를 침실로 개조한 집, 클로젯의 용도를 변경한 집의 경우 기존의 실내 구조가 바뀌어 부자연스러운 느낌을 주기 쉽다. 침실 2개를 하나로 변경한 경우 실내 구조가 부자연스러워질 뿐만 아니라 침실 개수가 줄어 팔 때 제값을 받기 힘들다.
차고 개조 공사의 가장 큰 문제는 주택 가치를 떨어뜨리는 경우가 많다는 것이다. 차고는 처음부터 실내 공간으로 설계되지 않았기 때문에 실내 공간으로 개조하면 실내 구조가 어딘지 모르게 부자연스럽게 느껴진다. 밖에서 봐도 차고가 있어야 할 자리에 침실이나 실내 공간이 자리 잡고 있어서 건물의 첫인상인 ‘커브 어필’이 떨어진다.
◇ 자연재해 다발 지역
기후 변화로 시도 때도 없이 자연재해가 발생하고 있다. 자연재해가 자주 발생하는 지역은 자연재해로 인한 건물 피해도 걱정이지만 다른 지역에 비해 높은 주택 보험료가 부과되기 때문에 구입비 부담이 높다. 가장 흔한 자연재해로는 산불, 지진, 홍수, 허리케인 등이 있는데 자연재해 다발 지역으로 지정되면 일반 주택 보험 외에도 추가 보험에 가입해야 모기지 대출을 받을 수 있다.
연방정부가 지정한 홍수 다발 지역에 위치한 주택은 홍수 피해 우려는 물론 높은 주택 보험료를 부담해야 한다. 지진이 자주 발생하는 가주의 경우 지진 다발 지역인지 확인해야 한다. 지진 다발 지역에 위치한 주택은 피해 시 충분한 보상이 지급되는 지진 보험에 가입해야 한다.
빈번한 자연재해로 정든 고향을 떠나 타지역으로 이사하는 트렌드까지 나타나고 있다. 2005년 발생한 사상 최악의 허리케인 카트리나 피해로 뉴올리언스 주민 중 45만 5,000여 명이 거주지를 떠나 타지역으로 이주한 바 있다. 이로 인해 이 지역은 한 때 유령 도시로 변해 주택 가격이 폭락했다.
◇ 집이 자주 팔리는 지역
요즘처럼 매물 찾기 힘든 시기에도 매물이 자주 나오는 지역이 있다. 매물 표지판이 다른 지역보다 많이 보이고 매매도 타지역보다 자주 이뤄지는 지역이다. 우연의 일치라기보다는 매물이 자주 나오는 숨겨진 원인이 있을 수 있기 때문에 원인을 파악해 구입을 결정하는 것이 좋다.
프리웨이 진입로 인근에 위치해 차량 통행이 많은 지역이거나 인근에 철로가 지나가 소음이 심한 지역의 경우 주택 구입 뒤 얼마 안 가 집을 내놓는 셀러가 많다. 집 근처에 대규모 쓰레기 처리장이 있었는데 이 같은 사실을 모르고 주택을 구입했다가 바로 내놓은 바이어 사례도 있다. 주변에 매연을 내뿜는 공장 시설이 있거나 대규모 교도소, 악취를 풍기는 시설 등 있는 지역도 피하는 것이 좋다.
<준 최 객원기자>
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