‘인플레이션 잡히면 거래 증가, 지속되면 침체 뻔해’

기준금리 하락하면 이자율↓, 수요↑

주택시장에 유입, 거래 활성화로 이어져

 

 샌프란시스코 등 최근 집값 급등 지역은 인플레이션의 영향으로 주택 가격 하락 폭이 클 것으로 전망된다. [로이터]

잘 나가던 주택 시장이 인플레이션이라는 복병을 만난 뒤 한순간에 얼어붙었다. 중앙은행격인‘연방준비제도’(Fed)가 40년 만에 최악의 인플레이션을 잡기 위해 기준 금리를 공격적으로 인상하면서부터다. 기준 금리 인상의 영향을 받은 모기지 금리가 뛰기 시작했고 이에 따라 주택 매수세가 사라지자 주택 거래는 뚝 끊겼다. 미국 경제는 여전히 인플레이션의 영향권에 벗어나지 못하고 있는 가운데 온라인 재정정보업체 고우뱅킹레잇이 인플레이션이 주택 시장에 미치는 영향을 분석했다.

 

◇ 인플레이션 최대 ‘피해자’는 주택 시장

한동안 미미했던 인플레이션이 지난해부터 급격한 상승세를 보이기 시작했다. 지난해 6월 집계된 ‘소비자 물가지수’(CPI)는 1년 사이 무려 9.1%나 치솟았는데 이는 40년만에 최대 상승 폭이다. 인플레이션 불똥이 갑자기 발등에 떨어진 Fed가 취할 수 있는 방법은 기준 금리 인상뿐이었다.

Fed는 이후 공격적인 기준 금리 인상을 단행해 0%대의 기준 금리를 불과 1년 만에 5%대로 올려놨다. 기준 금리 인상의 직격탄을 맞은 분야는 바로 주택 시장이다. 3%를 밑돌던 모기지 금리가 7%를 웃돌자 주택 시장은 갑자기 쥐 죽은 듯 고요 해졌다.

팬데믹 이후 급등한 주택 가격은 떨어질 기미를 보이지 않는데 모기지 금리가 갑자기 오르자 주택 구입 능력을 상실한 바이어가 속출했다. 지난해 6월 최고치를 기록한 인플레이션은 올해 2월 6%대로 낮아졌지만 모기지 금리 급등에 겁을 먹은 주택 수요는 여전히 돌아오지 않고 있다.

◇ 이자율 상승에도 집값은 계속 올라

모기지 이자율이 오르면 주택 구입 부담이 높아진다. 주택 재구매 비용도 높아져 매물을 내놓는 기존 주택 보유자는 줄 수밖에 없다. 결국 매물 감소로 인한 수요와 공급 불균형이 발생해 주택 가격을 끌어올리는 요인으로 작용하게 된다. 지난해 매물 부족으로 주택 거래가 크게 감소했지만 주택 가격이 지속해 오른 원인이다.

모기지 이자율이 빠르게 상승하는 가운데에서도 주택 매물이 부족해 주택 가격이 오르는 현상은 사라지지 않고 있다. 만약 현재의 높은 모기지 이자율이 지속될 경우 올해 주택 수요는 지금보다 더 감소할 것으로 전망된다. 높은 이자율로 인해 주택 수요가 줄어들면 집값도 하락 압력을 받을 것으로 전망된다.

Fed가 기준 금리를 인상한 지 꼭 1년 만에 주택 가격은 초장기 상승세를 멈추고 하락세로 돌아섰다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 집계에 따르면 2월 전국 주택 중간 가격은 36만 3,000달러로 131개월 만에 처음으로 전년 동월 대비 하락을 기록했다. 10년 넘게 이어진 주택 가격 상승 행진이 Fed 기준 금리 인상 1년 만에 종지부를 찍은 것이다.

◇ 이자율 상승이 매물 부족 부추겨 

2021년 초 모기지 이자율이 사상 최저치인 2.65%로 떨어졌을 때 신규 모기지 신청이 폭발적으로 늘었다. 신규 모기지 신청뿐만 아니라 기존의 높은 이자율을 낮은 이자율로 갈아타려는 주택 보유자들의 재융자 수요 역시 급증했다. 이후 모기지 이자율이 소폭 올랐지만 한동안 4%대에 머무르면서 신규 모기지 신청과 재융자 신청이 물밀듯 이어졌다.

기존 주택 보유자에게는 낮은 이자율로 갈아탈 수 있는 절호의 재테크 기회였지만 주택 가격이 계속 오르면서 큰 집으로 이사하는 ‘무브 업’(Move Up) 기회는 점차 사라졌다. 3~4%대 이자율을 적용받다가 새집 구입에 7%대의 이자율을 지불하려는 주택 보유자가 많지 않기 때문이다. 결국 재판매 주택 매물이 점점 줄어 주택 시장에는 매물 부족 현상이 여전히 해소되지 않고 있다. 심각한 매물 부족 현상은 모기지 이자율이 상당폭 하락하기 전까지는 이어질 전망이다.

◇ 인플레이션 잡히면 거래 늘어난다

2월 소비자 물가지수가 1년 전에 비해 6% 상승하며 인플레이션 완화 조짐이 나타났다. 인플레이션이 완화되면 바이어, 셀러 모두에게 호재다. 인플레이션이 지속해 하락한다면 Fed의 기준 금리 인상 정책에도 제동이 걸릴 수밖에 없다. 금리를 계속 올리면 경기 침체라는 역풍을 맞을 수 있기 때문이다.

인플레이션 하락이 이어지고 경기 침체 신호가 나타나면 Fed가 기준 금리를 내리는 방향으로 통화 정책을 전환할 가능성도 얼마든지 있다. 기준 금리가 하락하면 모기지 이자율 하락에 영향을 미쳐 주택 구입 부담을 낮추게 된다. 주택 구입 능력을 되찾은 바이어가 다시 주택 시장에 유입되고 주택 거래 활성화로 이어질 수 있다.

◇ 인플레이션 지속 = 주택 시장 침체

만약 인플레이션이 조기에 잡히지 않는다면 주택 시장에 최악의 상황이 찾아올 수 있다. 일부 경제 전문가들은 Fed의 기준 금리 인상 정책에도 불구하고 현재 인플레이션 통제 불능 상태라고 경고하고 있다.

만약 이런 상황이 발생한다면 기준 금리는 현재보다 더욱 인상될 수밖에 없고 이에 따라 모기지 이자율이 상승 압력도 커진다. 현재 모기지 이자율이 높다고 판단한 바이어들이 주택 구입을 멈춘 상황인데 모기지 이자율이 지금보다 더 높아진다면 이후 상황은 불 보듯 뻔하다.

◇ 일부 지역 큰 폭 집값 하락 전망

주택 가격 하락에 대한 전문가들의 의견은 분분하다. 두 자릿수 비율의 하락을 예측하는 전문가가 있는가 하면 소폭의 하락에 그칠 것이라는 전문가 전망도 만만치 않다. 조지 메이슨 경영대학 에릭 마리보조크 부동산 경영센터 디렉터는 “전국적인 주택 시장 침체 현상은 나타나지 않을 것”이라며 “일부 지역에 국한된 주택 가격 폭락은 있을 수 있다”라고 전망했다. 마리보조크 디렉터는 보이시, 샌호제, 샌프란시스코 등 최근 2~3년간 주택 가격이 폭등했거나 주택 가격이 이미 매우 높은 도시를 주택 가격 하락 지역으로 꼽았다.

모기지 이자율이 상승세가 잠시 주춤했던 2월 주택 거래가 깜짝 반등했다. NAR의 발표에 따르면 2월 재판매 주택 거래는 전년 동월 대비 14.5% 상승한 약 458만 채(연율 기준)를 기록했다. 재판매 주택 거래는 1월까지 12개월 연속 하락세를 이어간 바 있다. 2월 재판매 거래량 증가 폭은 2020년 7월 이후 가장 큰 수치다.

<준 최 객원 기자>