크레딧 점수에 따라 주택 구입 성패가 좌우될 때가 많다. 모기지 대출을 받기 위한 중요한 조건 중 하나가 바로 크레딧 점수다. 대출을 받는데 성공해도 크레딧 점수에 따라 이자율이 결정되기 때문에 주택 구입 전 높은 크레딧 점수를 유지하는 것이 중요하다. 그렇다면 모기지 대출에 필요한 ‘높은’ 크레딧 점수는 몇 점일까?
크레딧 점수가 높으면 높을수록 유리하지만 ‘만점’을 받기 위해 노력할 필요까지는 없다. 지역별 모기지 대출 승인에 필요한 평균 크레딧 점수를 확인해 자신의 점수와 비교한 뒤 필요하다면 점수를 개선하면 그만이다. 재정 전문 머니 매거진이 모기지 대출에 필요한 크레딧 점수의 모든 것을 알아봤다.
크레딧 점수 낮으면 불리한 대출 조건 감수해야
주택 구입 서두르지 말고 점수 높이려는 노력부터
◆ 주택 구입에 필요한 최소 점수는?
크레딧 점수를 산출하는 모형은 크게 ‘FICO’(Fair Isaac Corporation)와 ‘밴티지 스코어’(Vantage Score) 등 두 가지다. 이 중 대부분 대출 기관이 주택 구입자의 신용도를 평가하기 위해 사용하는 모형은 FICO다. FICO는 소비자의 신용도를 점수로 산출해 크게 5개 등급으로 분류한다.
300점~579점은 ‘불량’(Poor), 580점~669점은 ‘적정’(Fair), 670점~739점은 ‘우량’(Good)로 분류된다. 740점~799점은 ‘매우 우량’(Very Good), 800점부터 최고점인 850점은 ‘최우량’(Excellnet)이다.
대부분 대출 기관은 모기지 대출 승인에 필요한 최소 크레딧 점수 기준을 적정 수준에 해당하는 620점으로 삼고 있다. 크레딧 점수가 620점만 넘으면 모기지 대출을 받을 수 있지만 우량, 매우 우량, 최우량에 비해 대출 위험이 크게 여겨지기 때문에 높은 이자율과 높은 다운페이먼트 비율 등 까다로운 대출 조건이 적용된다. 따라서 크레딧 점수가 620점대라면 모기지 대출을 신청하기 전에 크레딧 점수를 개선하는 작업이 필요하다.
◆ 크레딧 점수 산출 방식은?
오랜전부터 신용 평가 시장을 장악한 FICO에 대항하기 위해 2000년대 중반 밴티지 스코어가 탄생했다. 밴티지 스코어는 에퀴팩스, 트랜스유니언, 익스페리언 등 3대 신용 평가 기관이 공동으로 개발한 크레딧 점수 산출 방식으로 최근 밴티지 스코어 4.0까지 개발됐다. 비은행권 대출 기관이 주로 활용하는 밴티지 스코어의 크레딧 점수 산출 방식은 기존 FICO와 비슷하면서도 다른 점도 많다.
밴티지 스코어가 크레딧 점수 산출 기준으로 가장 중요하게 보는 것은 ‘상환(연체) 기록’(Payment History)이다. 크레딧 카드 사용액을 제때 상환했는지 또는 연체 기록이 있는지를 파악해 크레딧 점수에 반영하는데 전체 점수 중 이 기록이 차지하는 비중은 41%로 가장 높다. 이어 비중이 두 번째로 높은 기준은 ‘크레딧 계좌 개설 기간’(Depth of Credit)으로 전체 점수 중 20%를 차지한다. 크레딧 한도 대비 사용 비율인 ‘크레딧 사용률’(Credit Utilization)이 차지하는 비중 역시 20%로 꽤 높다.
이 밖에도 밴티지 스코어는 신규 계좌 개설과 신용 조회 기록을 의미하는 ‘크레딧 현황’(Recent Credit•11%), ‘크레딧 잔고’(Credit Balance•6%), ‘가용 크레딧’(Available Credit•2%) 등을 크레딧 점수 산출 기준으로 적용한다. 이 중 크레딧 잔고와 가용 크레딧 기준은 FICO 기준에 포함되지 않는 밴티지 스코어에만 적용되는 기준이다.
◆ 점수 개선 방법은?
현재 크레딧 점수가 낮다고 실망할 필요는 없다. 조금만 노력하면 크레딧 점수를 올릴 수 있는 방법이 얼마든지 있기 때문이다. 크레딧 점수를 가장 빨리 개선할 수 있는 방법은 크레딧 잔고를 상환하는 것이다. 전액 상환이 당장 힘들다면 조금씩이라도 부지런히 갚아 나가면서 크레딧 잔고액을 최대한 낮춰야 크레딧 점수를 다만 1점이라도 올릴 수 있다.
신분 도용이나 신용 평가 기관의 오류로 파악되지 않는 잔고가 기록되는 경우도 많다. 이 경우에는 자신도 모르게 크레딧 점수가 뚝뚝 떨어지기 때문에 각별한 주의가 필요하다. 원인도 모르게 크레딧 점수가 하락한다면 크레딧 리포트를 발급받아 신청하지 않은 계좌가 있는지 등을 확인해야 한다.
연방정부 승인 웹사이트 ‘www.annualcreditreport.com’ 외에도 최근에는 각 은행과 크레딧 카드 업체에서 무료로 크레딧 리포트 발급 서비스를 제공하고 있다. 개설하지 않은 크레딧 계좌가 리포트에 기재되어 있거나 기타 오류가 발견되면 해당 리포트를 발급한 신용 평가 기관에 연락해 정정을 요청해야 한다. 신용 평가 기관이 정정 요청을 받아들여 해당 기록을 삭제하면 크레딧 점수가 오른다.
연체 기록이 크레딧 점수를 깎아 먹기 때문에 크레딧 카드 사용액을 기한 내에 상환하는 것도 크레딧 점수를 올릴 수 있는 방법이다. FICO의 가장 최근 크레딧 점수 산출 방식에는 크레딧 카드뿐만 아니라 기타 고지서 상환 기록도 포함한다. 주택 렌트비나 기타 유틸리티 고지서를 기한 내에 납부하는 것도 크레딧 점수를 올릴 수 있는 방법이다.
◆ 집값 비싼 북동부 주민 점수 높아
모기지 대출 승인에 필요한 크레딧 점수 기준은 대출 기관에 따라 조금씩 다르지만 지역별로도 어느 정도 형성된 기준 점수대가 있다. 따라서 지역별 평균 크레딧 점수대를 확인해 자신의 현재 점수와 비교하는 것도 모기지 대출 승인 확률을 높일 수 있는 방법이다. 지난해 전체 미국인의 평균 크레딧 점수는 705점으로 2020년(717점)보다 약 12점 떨어졌다.
지역별로는 미네소타 주민의 크레딧 점수가 평균 739점으로 전국에서 가장 높았고 이어 위스콘신이 평균 732점으로 2위를 차지했다. 사우스다코타(731점), 버몬트(731점), 노스다코타와 워싱턴(730점) 등도 주민의 크레딧 점수가 높은 주에 포함됐는데 주로 주택 가격이 높은 북동부 지역 주민의 크레딧 점수가 높은 수준으로 조사됐다.
반대로 전국에서 주민의 크레딧 점수가 가장 낮은 주는 미시시피 주로 평균 675점으로 집계됐다. 루이지애나 역시 평균 크레딧 점수가 684점으로 낮은 주에 속했고 앨라배마(686점), 텍사스(688점), 조지아^사우스 캐롤라이나(689점) 등 주택 가격이 낮은 남부 주 주민의 크레딧 점수가 낮았다. <준 최 객원기자>
