주택구입 결정 전 여러 요소 꼼꼼히 계산하고 살펴보라

May 04 , 2022 9:57 AM
기획·특집 주택구입 결정 전 여러 요소 꼼꼼히 계산하고 살펴보라

높은 인플레이션은 종종 높은 불안감으로 이어진다. 많은 미국인들이 그들의 가장 기본적이고도 인간으로서 필요한 것의 비용을 잡아두려 분투하고 있는 이유이다. 주택이 바로 그것이다. 그러나 주택 가격은 이미 오를 대로 오르고 모기지 금리도 치솟으면서 많은 바이어들은 준비가 되기도 전에 시장에 뛰어들고 싶은 유혹을 받을 수 있다. 혹은 상황이 더욱 나빠질 것이란 두려움 때문일 수도 있다. “모든 것일 불확실하면 심리적 압박이 생긴다”고 조지타운 대학 맥도너프 비즈니스 스쿨의 사이먼 블랜차드 부교수는 말했다.

 

주택가격과 모기지 금리 급속 상승으로

잠재적 바이어들 구입능력 크게 떨어져

다른 지출들 고려해 적정 부담액 산정해야

단기거주 계획 아니면 변동금리 신중해야

 

전국부동산협회에 따르면 지난 3월 전국 중간 주택가격은 37만5,300달러로 1년 전의 32만6,300달러보다 15%가 올랐다. 30년 고정 모기지 금리는 지난 주 5.10%였다. 1년 전의 2.98%에서 크게 올랐다.

이런 상황은 잠재적 바이어들의 구입능력을 크게 떨어뜨리고 있다. 중간 주택을 10% 다운페이먼트를 하고 살 경우 통상적인 월 모기지 페이먼트는 1,834달러로 1년 전의 1,235달러에 비해 무려 49%가 늘어나게 된다. 여기에 재산세와 주택보험 그리고 다운페이가 20% 미만일 경우 요구되는 모기지 보험 같은 필수적인 비용들은 포함되지 않았다.

인플레이션이 40년래 최고를 기록하고 모든 것들의 가격이 오르는 상황에서는 일부 바이어들이 주택 인스펙션 같은 기본적인 절차를 간과한 채 가격 경쟁에 뛰어드는 불합리함에 사로잡히게 되기 쉽다. 로드아일랜드의 재정 플래너인 제이크 노스럽은 “지금은 희소성이란 심리상태가 지배하고 있다”며 자신과 아내는 1년을 기다려 돈을 더 많이 저축한 후 자신들의 집을 사기로 결정했다고 밝혔다.

집을 사려고 하는 사람들 가운데 일부는 이들 부부처럼 하고 있다. 그래서 최근 모기지 신청이 둔화되고 있다. 하지만 매물 공급 부족으로 시장은 대단히 경쟁적인 상황이다, 이런 상황은 잘못된 추정과 나쁜 판단으로 이어질 수 있다. 그런 까닭에 주택시장에 뛰어들기 전 얼마를 쓸 수 있는지 뿐 아니라 얼마를 써야 하는지, 그리고 장기적인 비용은 얼마나 될지를 평가해 봐야 한다.

▲예산을 검토해보라

리스팅을 살펴보기 전에 당신의 얼마나 감당할 수 있는지를 확실히 이해하는 것은 도움이 된다. 그리고 다른 가격 지점들이 당신의 저축과 기타 지출에 어떤 영향을 미칠지도 말이다. 일부 재정 전문가들은 출발점으로 되돌아가 생각할 것을 조언한다. 최소 저축률-가령 은퇴와 대학 학비 저축 그리고 다른 목표를 위한 15% 혹은 20%-과 부채 및 지출을 위한 계좌 등을 스프레드시트에 설정해보라. 그리고 다른 주택 가격들이 어떻게 이 모든 것들에 영향을 미치는지를 살펴봐야 한다. 노스롭은 “사전승인을 받은 액수가 아니라 당신이 감당할 수 있는 것이 적정 모기지 액수”라고 강조했다. 그러면서 “사람들이 집을 살 때 가장 많이 저지르는 실수는 다른 부문의 재정이 어떤 영향을 받을지 제대로 이해하지 못하는 것”이라고 말했다.

그렇다면 감당 가능의 기준은 무엇일까? 이것은 집에 따라서. 그리고 수입과 가족 규모 등에 따라 다를 것이다. 정부의 주택기관들은 총수입의 30% 이상을 주택에 사용하는 것은 부담이 될 수 있다고 간주해왔다. 이것은 1920년대에 경험칙이 됐다.

일부 재정전문가들은 개략적으로 이와 비슷한 기준을 사용한다. 총수입의 28% 이상을 주택관련 지출들에 사용하지 말라는 것이다. 여기에는 모기지와 재산세, 보험 등이 포함된다. 그리고 추가로 1~2%를 주택 수리와 관리 비용으로 할당할 것을 권한다. 그렇지만 모든 사람들에게 맞는 기준은 아니다. 특히 높은 비용이 드는 메트로폴리탄 지역에서는 더욱 그렇다.

“모든 월 지출을 계산한 후 얼마를 주택에 사용할지를 결정하라”고 피듀서리 파이낸셜 어드바이저스의 선임 상담자인 탐 블로우어는 말했다. 그는 “나는 고객들에게 매달 얼마를 사용할지와 관련해 수입의 몇 퍼센트라는 법칙을 엄격히 따르라고 권하지 않는다. 경험칙은 그저 고려할만한 가이드라인일 뿐 최종적인 것은 아니다”라고 덧붙였다.

▲기대치를 조정하라

금리의 인상은 많은 이들에게 가격 범위를 축소해야 한다는 것을-어쩌면 많이- 의미한다. 20% 다운페이먼트를 하고 수입의 28% 이상은 주택에 사용하지 않겠다는 연 소득 12만5,000달러 가구는 금리가 3%일 경우 46만5,000달러 주택을 부담 없이 구입할 수 있다. 그러나 금리가 5%가 되면 이 수치는 40만5,000달러로 내려온다. 재산세와 보험 그리고 관리비용 등을 고려한 계산이다. 이는 재정전문가인 에릭 로버지가 산출한 것이다.

로버지는 가구 수입 중 주택비용 비율을 보수적으로 제안한다. 23%를 넘지 말라는 것이다. 그러나 많은 지역의 경우 이것이 어렵다는 것을 그는 인정한다. “구입능력 수준에 대한 우리의 계산은 달라지지 않지만 금리의 급속한 상승은 실제적인 감당가능 액수를 바꿔놓는다”고 말했다. 이밖에도 고려해야 할 것들이 있다. 많은 미국인들이 도심에서 보다 넓은 교외지역으로 이주하면서 주택을 유지하고 가구는 데 얼마나 돈이 들어갈지를 고려할 필요가 생겼다. 그리고 교통과 관련한 추가적 비용도 따져봐야 한다.

▲허름한 주택과 기타 숨은 비용을 조심하라

이상적이지 못한 상태의 주택들은 돈을 절약하기 원하는 바이어들에게 유혹적일 수 있다. 그러나 공급 체인 문제 등 여러 이슈들은 이것을 한층 더 어렵게 만들고 있다고 전문가들은 말했다. 재정 플래너인 멜리사 월시는 “최근 상당한 수리가 필요한 주택 구입으로 재정적 감당 능력 문제를 부분적으로 피해가는 고객들이 있었다”며 “이들은 건축업자를 찾기가 쉽지 않고 자재 값이 빠른 속도로 오른 까닭에 허름한 주택 구입이 예전과 같은 바겐은 아니라는 걸 깨닫고 있다”고 말했다.

▲변동 모기지 금리에 조심스럽게 접근하라

변동 모기지 금리는 일정 기간 고정금리에 비해 낮은 금리를 적용받는다. 통상적으로 3년에서 5년 동안이다. 이후 통상적인 금리로 재조정된 후 일반적으로 1년 마다 바뀐다. 프레디맥에 따르면 5/1 변동 모기지 금리(첫 5년 동안 고정됐다가 이후 매년 바뀌는)는 지난 주 3.78%였다. 지난해는 2.64%였다.

점점 더 많은 바이어들이 변동 금리를 고려하고 있다. 4월 22일 현재 모든 모기지 신청자들 가운데 9% 이상을 차지한다. 이는 3개월 전보다 두 배가 늘어난 비율로 2019년 이후 최고 수준이다. 하지만 변동 금리가 모든 이들에게 적합한 것은 아니다. “전형적인 변동 금리 신청자는 오랜 기간 그 주택에 거주할 계획이 아닌 사람들”이라고 한 모기지 회사의 대표는 밝혔다. 만약 당신이 모기지 변동이 이뤄지기 전 주택을 팔 계획이라면 변동 금리는 적합하다. 그러나 5년이 지난 다음 금리가 어떻게 될지는 알 수 없다. 2008년 금융위기 당시 급격한 금리 상승은 대출자들을 벼랑 끝으로 내몰았다.

▲다른 모든 것들을 잊지 말라

그냥 주택에 들어가고 있는 비용이 단기적으로 가장 고통스럽게 느껴질지 모르지만 추후 다른 지출들도 골치 아플 수 있다. 패니매 경제학자들은 최근 7년 주택 소유 라이프 사이클에 통상적으로 따르는 비용을 분석했다. 이에 따르면 가장 큰 부문은 모기지 뿐만이 아니었다. 유틸리티와 재산세 그리고 주택 수리 같은 지속적인 지출들이 대출자가 부담하는 비용의 거의 절반을 차지했다.

 

<삽화; Kimberly Elliott/뉴욕타임스>
<삽화; Kimberly Elliott/뉴욕타임스>

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