주택가격은 여전히 높다. 그리고 늘어나는 대출비용은 전통적인 봄 주택매각 시즌에 들어서고 있는 가운데 주택구입의 어려움을 가중시키고 있다. 주택가격 상승률은 두 자리 수에서 한 자리 수로 둔화됐을지 모른다고 리얼터닷컴의 수석 경제학자인 다니엘 헤일은 말했다. 그러나 가격은 여전히 오를 것으로 예상되며 여러 여건들은 셀러들에게 계속 유리할 것 같다.
헤일은“가격이 계속 오르겠지만 속도는 둔화될 것”이라며 가장 중요한 이유는 모기지 금리가 오를 것으로 예상되기 때문이라고 말했다. 그러면서“더 높은 모기지 금리는 모기지를 받는 사람들의 부담 능력을 떨어뜨리게 된다”고 설명했다.
금리 인상 추세 속 결정에 어려움 가중
가격 상승 계속돼도 속도는 둔화될 듯
모기지 유예 종료 따른 새 매물도 변수
보호조항 강화된 변동금리 고려해 볼만
프레디 맥에 따르면 지난 주 30년 고정 모기지 평균금리는 3.92%로 2019년 5월 이후 가장 높았다. 1년 전 이 금리는 2.81%였다. 프레디 맥의 주간 서베이는 이미 구입한 주택의 재융자가 아닌 신규 주택 구입에 사용된 대출들을 살펴본다.
모기지 금리는 아주 빠르게 오르고 있다. 모기지 뱅커 협회는 금년 말 모기지 금리가 4%를 약간 넘을 것으로 전망하고 있다. 역사적으로 본다면 여전히 낮은 수준이다. 그러나 그동안 주택 구입자들이 부담해 왔던 3% 미만에 비해서는 높다.
왜 모기지 금리는 오르고 있는가? 높은 인플레이션과 강세인 고용시장에 대응해 연방준비제도는 3월부터 기준금리를 계속 인상할 것으로 예상된다. 그렇게 되면 간접적으로 모기지 금리 인상에도 영향이 미친다.(일반적으로 모기지 금리는 10년 만기 국채와 연계돼 있다. 이 국채는 인플레 전망 등 다양한 요소들의 영향을 받는다.) 소비자 물가 상승은 지난 40년 간 전례 없는 수준으로 올랐다.
20% 다운페이먼트를 하는 평균적인 대출자들은 지난해 말 모기지에 비해 평균 100달러 정도를 더 지출하게 된다. 모기지 금리가 상승하고 주택가격이 올랐기 때문이라고 모기지 데이터 공급업체인 블랙 나이트의 앤디 월든 부사장은 말했다.
매물 공급 부족과 함께 강력한 주택 수요가 가격을 올리면서 금리는 오르고 있다. 전국 부동산 협회에 따르면 2021년 기존 주택의 통상적인 가격은 34만7,000달러 정도였다. 이는 2020년에 비해 거의 17%가 오른 것이다.
주택 구입 희망자들은 봄 주택시장에서 치열한 경쟁을 예상해야 한다고 헤일은 말했다. 그동안 관망하던 잠재적 바이어들이 더 오를 것으로 예상되는 모기지 금리를 묶어두려고 서두를지도 모른다. “일부 바이어들은 조만간 거래를 끝내야 한다는 긴박감을 느끼고 있다”고 헤일은 덧붙였다.
그러나 일부 구매 희망자들-특히 첫 구매자들-은 금년 말 오른 금리가 주택 가격을 진정시킬 때까지 기다리기로 결정할 수도 있다. 주택 바이어들의 가장 큰 비율을 차지하는 것은 21세에서 40세 사이의 밀레니얼이다. 부동산 협회에 따르면 이들 가운데 다수는 첫 구매자들이다. “봄 시즌은 대단히 흥미로울 것”이라고 부동산 협회 수석 경제학자인 로렌스 윤은 말했다.
궁극적으로 주택시장은 재고 증가가 필요하다. 윤은 “우리는 빈 집의 공급이 필요하다”고 말했다. 건축업자들은 목재 가격의 상승과 건설 근로자 부족 등으로 적정 가격의 신축 주택을 짓는데 어려움을 겪고 있다. 바이어들은 도심이 아닌 지역의 부담 가능한 주택들을 고려해 볼 필요가 있다고 윤은 지적했다. 이것은 주택 소유주가 계속 재택근무를 할 수 있을지 여부에 달려 있을 수도 있다.
시장에 나온 주택 수와 관련한 한 가지 변수는 패데믹 기간 중 허용됐던 모기지 상환유예의 단계적 종료이다. 많은 주택 소유주들은 유예가 끝난 후 다시 상환을 재개할 수 있었다. 하지만 일부는 그럴 능력이 되지 않아 주택을 매각해야 하는 상황이라고 모기지 뱅커 협회의 수석 경제학자인 마이클 프래탄토니는 말했다. 상환유예 상태인 대출자들은 2021년 말 현재 70만5,000명 정도로 줄어들었다.
부동산 시장이 항상 그렇듯 상황들은 변한다. 일부 뜨거운 부동산 시장 지역의 에이전트들은 모기지 금리 인상이 가격에 영향을 미치는데 시간이 걸릴 것이라고 말한다. 일부 바이어들은 주택 구입을 위해 대출을 받을 필요가 없기 때문이라는 것이다. 올랜도의 부동산 에이전트인 카일 셀빈은 이 지역 주택들은 종종 다른 곳에서 주택을 팔고 거기서 생긴 현금으로 플로리다에 주택을 사는 사람들이라고 말했다. 다음은 모기지 금리, 그리고 주택시장과 관련한 일문일답이다.
▲모기지 금리가 오르는데 변동금리를 고려해야 할까
변동금리 모기지 혹은 ARM은 변동금리로 바뀌기 전 일정 기간 고정 금리를 준다. 이 대출은 2008년 금융 위기 때 악명을 얻었다. 일부 렌더들이 금리가 오를 경우 그것을 감당할 능력이 되지 않는 무자격 바이어들에게 대출을 해줬기 때문이다. 최근 몇 년간의 낮은 고정 금리와 함께 변동 금리에 대한 이런 회의적 시선으로 인해 ARM은 그리 선호되지 않고 있다고 한 전문가는 밝혔다. ARM은 모기지 시장의 약 4% 정도를 차지한다. 이는 2005년의 3분의 1 이상에서 크게 떨어진 것이라고 모기지 뱅커 협회는 밝혔다
그러나 현재는 일부 바이어들에게 ARM이 또 다시 매력적일 수 있다고 북동부와 플로리다 지역 대출에 주력하는 윌리엄 라비스 모기지의 부사장인 멜리사 콘은 말했다. 이런 대출은 현재 더 많은 보호를 제공하고 있다고 콘은 밝혔다. 금리를 올리기 전까지의 기간을 5~10년으로 더 늘리고 금리 최대 인상폭을 제한하는 것 등이다. 그녀는 “이제 기어를 바꿀 때”라며 고객들이 10년 간 3%의 금리로 30년 ARM을 받을 수 있도록 돕고 있다고 덧붙였다.
▲주택 구입시 통상적인 다운페이먼트는 얼마인가
최근 수 년 간의 주택 가격 상승은 다운페이먼트 저축을 한층 더 어렵게 만들었다. 그러나 선불로 내야 하는 이 현금의 액수가 통상적인 20% 수준보다 적은 경우도 상당수이다. 부동산 협회에 따르면 2021년 주택 재구입자들의 통상적인 다운페이먼트 비율은 17%였다. 첫 주택 구입자들의 경우에는 단 7%였다. 일부 프로그램들은 최저 3%의 다운페이먼트를 허용하기도 한다.
▲첫 주택 구입자들을 돕기 위한 연방 택스 크레딧이 있는가
주택시장 위기 후 제공됐던 첫 주택 구입자를 위한 연방 크레딧은 2010년 종료됐다. 하지만 지난 4월 연방의회에 이 크레딧을 확대하기 위한 법안이 제출됐다. 법안은 유자격 바이어들에게 주택 구입 가격의 10%까지-최대 1만5,000달러- 연방 택스 크레딧을 받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 법안의 통과 전망은 확실치 않다. 일부 주들은 자체적인 택스 크레딧을 주거나 첫 구입자들을 위한 다른 도움들을 제공하고 있다. 주의 주택 대출 기관을 확인해보기 바란다.
