집값이 하루가 다르게 오르는 요즘 주택 소유주라면 누구나‘집을 한 번 내 놔볼까’라는 생각을 해보게 된다. 집을 내놓으면 높은 가격에 빨리 팔릴 것은 당연하지만 그‘뒷일’을 준비하지 않아 후회하는 셀러가 늘고 있다. 집을 팔고 이사 갈 집을 구하지 못하는데 따른 후회가 가장 흔하고 바이어의 오퍼를 덥석 물었다가 원치 않는 법적 분쟁에 휘말리게 되는 경우도 있어 주의가 요구된다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 집을 내놓을 때 셀러가 주의해야 할 사항을 알아봤다.
계약 취소 셀러 옵션 드물어 집 내놓기 전 신중히 결정
바이어가 양보한 조건‘부메랑’될 수 있어 주의해야
◇ 셀러 계약 취소 옵션 드물어
주택 구입을 후회하는 바이어를 주변에서 흔히 보게 된다. 요즘과 같은 과열 경쟁 시기에는 더욱 그렇다. 그런데 최근 집이 전에 없이 빠른 속도로 팔리면서 집을 팔고 후회하는 셀러도 심심치 않게 보게 된다.
일단 주택 구매 계약이 체결되면 셀러는 바이어에 비해 계약을 취소할 수 있는 방법이 적다. 일반적으로 구매 계약 취소에 따른 바이어 측 피해가 크기 때문에 구매 계약서 상에 바이어 보호 목적으로 바이어 측에 취소 권한이 주어지는 경우가 많다. 반면 셀러가 계약을 취소할 수 있는 방법은 드물고 절차도 쉽지 않아 각별한 주의가 요구된다.
◇ 막상 팔고 나니 ‘내 집이 최고였다’
메릴랜드 주에 주택을 보유한 첼시 역시 지금이 집을 팔 절호의 기회라는 생각에 집을 내놨다. 예상했듯이 집을 내놓자마자 바이어의 오퍼가 들어왔고 기대보다 높은 가격에 구매 계약을 체결했다. 코로나 팬데믹 이전부터 재택근무자였던 첼시는 거주지를 타주로 옮기기로 하고 집을 알아보기 시작했다. 매물 쇼핑을 시작한 지 불과 일주일도 안돼 첼시는 주택 시장 상황에 겁을 먹고 말았다.
막상 바이어의 입장이 되어보니 대책 없이 집을 팔기로 한 결정이 무모했음을 깨닫게 된 것이다. 집을 보러 다닐수록 지금 살고 있는 집이 ‘내 집’이라는 생각만 들 뿐이었다. 결국 첼시는 바이어를 잘 설득해 구매 계약을 취소하는데 합의했지만 금전적 손실이 따라야 했다. 구매 계약 취소로 인해 발생한 바이어 측 비용을 보상해야 했지만 그나마 자신은 행운이라고 위로하는 수밖에 없었다.
◇ MLS ‘커밍 순’ 옵션으로 시험 판매부터
나도 한번 팔아볼까라는 생각은 금물이다. 집이 좋은 조건에 팔리기 때문에 팔고 싶은 유혹에 빠지기 쉽다. 하지만 신중한 결정 없이 집을 내놨다가는 집을 팔지도 새집을 구하지 못하는 딜레마에 맞닥뜨리는 셀러가 많다.
가장 좋은 방법은 집을 내놓기 전 과연 집을 팔 준비가 됐는지 심사숙고하는 것이다. 그래도 한번 팔아보고 싶다면 집을 무작정 내놓지 말고 리스팅 등록 서비스인 MLS에서 ‘커밍 순’(Coming Soon) 기능을 활용하는 방법이 있다.
커밍 순 기능을 통해 집을 내놓으면 일정 기간 동안 정식 매물은 아니기 때문에 바이어들이 집을 보러 오거나 오퍼를 제출할 수 없다. 일종의 매물 예고 등록 기능으로 이 기간 동안 바이어들의 관심도를 알아보는 데는 도움이 된다. 만약 바이어들의 연락이 쇄도해 집이 예상보다 빨리 팔릴 것으로 보여 아직 마음의 준비가 안된 것으로 판단되면 매물 등록 절차를 취소할 수 있다.
◇ 바이어 보호 조항 역이용
집을 내놓고 일단 주택 구매 계약을 체결됐다면 계약서 내용을 철저히 이해할 필요가 있다. 일반적으로 구매 계약서는 바이어를 보호하는 조항이 많이 포함된다. 그도 그럴 것이 바이어가 주택 구매를 결정하려면 기존 거주 주택의 임대 계약을 해약하거나 또는 보유 주택을 처분해야 하고 또 자녀의 학교 문제, 직장 문제 등 중요한 결정을 먼저 내려야 하기 때문이다. 그런데 만약 구매 계약이 바이어 의도와 상관없이 중도에 취소되면 바이어 측 피해가 크기 때문에 대부분의 구매 계약서는 바이어 보호 조항을 포함한다.
대표적인 바이어 보호 조항은 컨틴전시 조항이다. 대출 승인, 감정가, 매물 상태 등이 만족스럽지 못할 경우 일정 기간 내에 바이어에게 계약을 취소할 수 있는 권한이 주어진다. 하지만 이 기간 내에 바이어가 계약 지속 또는 취소 계약을 내리지 못하면 반대로 셀러에게 계약을 취소할 수 있는 기회가 생긴다. 따라서 계약서 상에 명시된 각 기한을 숙지한 뒤 바이어가 기한 내 계약 조건을 이해하지 못하면 구매 계약 취소 사유로 삼을 수 있다.
◇ 바이어 측 양보가 셀러에게 ‘부메랑’ 될 수도
구입 경쟁이 과열되면서 홈 인스펙션 컨틴전시를 포기하는 바이어가 많다. 홈 인스펙션 컨틴전시는 심각한 매물 결함이 발견되면 바이어가 계약을 취소할 수 있는 권한이다. 홈 인스펙션 컨틴전시를 포기하면 매물에서 어떤 결함이 발견되든 상관없이 집을 구입해야 하는 위험이 따른다. 홈 인스펙션 삭제 조건이 셀러의 부담을 덜어주는 유리한 조건인 것 같지만 매물 상태에 따라 셀러에게 부메랑이 되어 돌아오는 경우도 있다.
주택 구입 뒤 발견된 중대한 결함으로 막대한 수리 비용이 발생하게 됐다면 바이어가 첫 번째로 취하는 조치가 셀러를 상대로 책임을 묻는 소송을 제기하는 것이다. 물론 홈 인스펙션 컨틴전시를 포기한 바이어의 책임이 있지만 주택 상태 공개 내용에 따른 셀러 측의 책임이 발생할 수도 있다.
홈 인스펙션 컨틴전시 포기 여부와 상관없이 셀러는 주택 가치에 영향을 줄만한 결함을 공개하도록 규정하고 있다.
만약 셀러가 알고 있는 결함 여부를 의도적으로 공개하지 않아 문제가 발생한 것으로 밝혀지면 셀러 측이 막대한 수리 비용을 부담할 수도 있다. 셀러 측의 책임이 없는 것으로 밝혀져도 소송 진행에 따른 비용은 셀러의 몫이다.
이 같은 피해를 방지하기 위해 셀러는 알고 있는 주택 결함 사항을 최대한 공개해 바이어 측에 전달해야 한다. 하지만 이것만으로는 부족하기 때문에 셀러가 자체적으로 홈 인스펙션을 실시할 것도 권고된다.
홈 인스펙션을 통해 추가로 발견된 결함을 바이어 측에 구체적으로 공개하면 매물 상태 공개 누락으로 인한 소송 등을 사전에 방지하는 효과가 있다.
<준 최 객원기자>
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