집을 보러 다닌다는 이야기 알려지면 주변에서 주택 구입과 관련된 이런저런 조언을 듣게 된다. 주택 구입 경험이 없는 경우 이 사람 말이 맞는 것 같기도 하고 저 사람 말이 맞는 것도 같아 혼란스러울 때가 많다.
모든 돕고 싶은 마음으로 조언을 전해주지만 그 조언이 과연 자신의 상황에 맞는지는 주의를 기울여 알아봐야 한다. 주변 사람들의 조언에만 귀 기울이다 보면 주택 구입이‘산’으로 가게되는 경우가 많기 때문이다. 재정 전문 머니 매거진이 주택 구입과 관련, 대다수 바이어들이 잘못 이해하고 있는 사실을 정리했다.
잘못 들은 정보 때문에 주택 구입 망친다
자신의 상황과 맞을 때 비로소 올바른 정보
◇ 다운페이먼트 20% 없으면 못 산다?
다운페이먼트가 적어도 20%가 있어야 집을 살 수 있다는 생각 때문에 주택 구입에 대한 꿈도 꾸지 못하는 사람이 많다. 최근 전국적으로 주택 중간 가격이 약 38만 5,000달러로 치솟았는데 이 금액을 기준으로 하면 20%에 해당하는 약 7만 7,000달러가 현금으로 준비되어 있어야 집을 살 수 있다는 설명이다.
요즘처럼 물가가 치솟는 시기에는 단기간에 마련이 힘든 매우 벅찬 금액이 아닐 수 없다.
융자 중개 업체 메인 스트릿 모기지의 존 말레 설립자는 “‘다운페이먼트=20%’라는 생각은 바이어 사이에서 가장 잘못 알려진 사실 중 하나”라며 “잘못 알고 있는 정보로 인해 많은 바이어가 모기지 대출 자격을 갖추고 있음에도 불구하고 주택 구입에 나서지 못하고 있다”라고 지적했다.
다운페이먼트가 20% 되어야 한다는 것은 일종의 지침일 뿐 모기지 대출을 받기 위한 규정은 아니다. 실제로 주택을 구입한 바이어들이 지불한 다운페이먼트 비율은 평균 약 12%로 널리 알려진 20%보다 낮다. 특히 첫 주택 구입자들이 내 집 마련에 마련한 다운페이먼트는 평균 약 7%로 이보다 더 낮다.
‘연방 주택국’(FHA) 또는 ‘연방 농무부’(USDA)와 같은 정부 기관이 보증하는 모기지의 경우 다운페이먼트가 3.5%만 있어도 모기지 대출을 얼마든지 받을 수 있다. 심지어 ‘연방 재향군인회’(VA)가 보증하는 모기지는 자격 조건만 된다면 다운페이먼트가 전혀 없어도 대출을 발급해 준다. ‘일반 모기지 대출’(Conventional Loan)도 다운페이먼트로 반드시 20%를 요구하지 않는다.
다운페이먼트 비율이 20% 미만인 대출자도 일반 대출을 받을 수 있지만 대출액의 약 0.5%~1%에 해당하는 모기지 보험료를 별도로 납부(매월 분할 납부) 해야 하는 부담이 따를 뿐이다.
준비된 다운페이먼트가 부족하다고 내 집 마련의 꿈을 쉽게 포기할 필요는 없다. 각급 정부 기관별로 주택 구입자 지원 프로그램을 운영하고 있기 때문에 지역별, 자격별로 프로그램을 잘 살피면 주택 구입에 필요한 자금 지원을 얼마든지 받을 수 있다.
▶ 주택 구입 지원 프로그램
https://www.redfin.com/guides/first-time-home-buyer-programs#california-programs
◇ 반드시 30년 고정 이자율을 받아야 한다?
바이어들이 30년 고정 이자율을 많이 찾는 이유는 크게 두 가지다. 30년 고정 모기지 이자율은 월 페이먼트 금액이 정해져있기 때문에 주거비 관리가 안정적이다.
또 상환 기간이 길다 보니 월 페이먼트 금액이 비교적 낮아 주택 구입 시 많이 활용되는 모기지 프로그램이다.
그래서 처음 주택에 나서는 바이어들은 무조건 30년 고정 이자율을 선택해야 하는 것으로 알고 있을 때가 많다. 하지만 30년 고정 이자율 외에도 다양한 이자율과 상환 기간이 적용되는 모기지 프로그램이 많기 때문에 자신의 상황에 적합한 프로그램을 선택해야 비용 절감에도 도움이 된다. 30년 고정 이자율 프로그램은 두 가지 장점에도 불구하고 실제로 장기간 이자를 납부해야 하기 때문에 이자 부담이 가장 큰 프로그램이다.
만약 모기지 대출을 조기에 상환하는 것이 우선순위라면 30년 대신 15년 고정 이자율 프로그램이 적합하다. 상환 기간이 짧아 월 페이먼트 금액이 상대적으로 높지만 적용 이자율은 30년 만기 이자율보다 훨씬 낮아 장기적으로 이자 비용을 절약하는데 매우 효과적이다. 15년 만기 모기지에 적용되는 고정 이자율은 지난해 여름부터 2.5% 미만을 유지하고 있을 정도로 매우 낮다.
구입한 주택에 오래 거주하지 않고 단기간에 처분할 계획이라면 변동 이자율 모기지도 고려해볼 만하다. 변동 이자율 모기지는 초기 일정 기간에만 고정 이자율이 적용되고 이후 이자율이 정기적으로 변동되는 프로그램이다. 이자율 변동에 따른 위험이 크지만 초기에 적용되는 이자율이 매우 낮기 때문에 주택 구입 진입 장벽을 낮춰주는 것이 가장 큰 장점이다.
◇ 크레딧 나쁘면 포기해라?
주택 구입을 가로막는 장벽 중 하나가 크레딧 점수다. 크레딧 점수가 낮으면 집을 살 수 없다고 생각하는 사람들이 많기 때문이다.
크레딧 점수가 높을수록 유리한 이자율을 적용받지만 점수가 낮다고 모기지 대출을 받지 못하는 것은 아니다. 대출 은행에 따라 서로 다른 크레딧 점수 기준을 두고 있고 크레딧 점수가 620점만 넘어도 일반 모기지 대출을 받는데 큰 어려움은 없다.
하지만 크레딧 점수가 620점 미만인 바이어는 선택 가능한 모기지 대출 옵션이 줄어든다. 저소득층 또는 첫 주택 구입자를 대상으로 모기지 대출을 보증해 주는 FHA 대출의 경우 크레딧 점수가 500점만 넘으면 대출을 받을 수 있도록 보증을 선다. 하지만 점수가 580점 미만인 바이어는 FHA가 일반적으로 제시하는 3.5%보다 높은 다운페이먼트를 지불해야 하고 낮은 이자율 적용 혜택에서 제외된다.
◇ 학자금 대출 있어도 못 산다?
학자금 대출 상환 부담 때문에 주택 구입을 포기하는 바이어가 상당히 많다.
학자금 대출이 남아 있으면 모기지 대출을 받지 못한다고 생각하기 때문인데 사실과 다르다. 학자금 대출을 낀 바이어라도 소득이 충분하다면 얼마든지 모기지 대출을 받을 수 있다. 학자금 대출이 남아 있는 바이어가 모기지 대출 가능성을 알아보려면 ‘총부채상환비율’(DTI)을 계산해보면 좋다.
DTI는 소득 대비 부채 비율로 부채를 가구 소득으로 나눈 비율이다. 모기지 대출 은행이 일반적으로 적용하는 DTI 기준은 모기지 페이먼트 제외 시 약 28%, 예상 모기지 페이먼트 포함 시 약 36%다. 따라서 학자금 대출을 갚고 있더라도 DTI 기준만 충족하면 모기지 대출을 받는데 큰 어려움은 없다. 또 이보다 높은 DTI 기준을 제시하는 대출 은행도 있기 때문에 은행별로 관련 기준을 알아보면 도움이 된다.
<준 최 객원기자>
