지난해 모기지 페이먼트 유예 프로그램이 실시되지 않았다면 아마 지금쯤 2008년과 같은 주택 시장 위기를 겪고 있을지 모른다. 유예 프로그램 덕분에 코로나19로 소득이 감소한 주택 소유주들이 일시적으로나마 모기지 페이먼트 부담을 덜게 됐다.
코로나 팬데믹 직후인 지난해 4월~5월 시작된 유예 프로그램에 따라 최장 1년간 페이먼트 유예 혜택을 받을 수 있다. 따라서 이 기간 중 유예 프로그램을 신청한 주택 소유주는 곧 프로그램 종료를 앞두고 있다. 인터넷 재정 매체‘너드 월렛’(Nerdwallet)이 모기지 유예 프로그램 종료를 앞두고 알아둬야 할 사항을 정리했다.
◇ 종료 뒤 3개월씩 두 번 더 연장 가능, 모기지 업체에 직접 연장 신청해야
정부 기관 보증을 받은 모기지의 경우 최장 1년 동안 모기지 페이먼트 유예 혜택을 받을 수 있다. 1년 기한의 유예 프로그램이 종료된 뒤에도 3개월씩 두 차례에 걸쳐 연장을 신청할 수 있다. 지난해 4월 유예 프로그램을 신청했다면 연장 신청을 통해 올해 9월까지 최장 18개월 동안 유예가 가능하다. 3개월 씩 두 번에 걸친 연장은 자동으로 실시되지 않기 때문에 반드시 해당 모기지 서비스 업체를 통해 직접 신청해야 한다.
패니메이와 프레디 맥의 보증을 받은 모기지는 2021년 2월 28일 이전에 유예 프로그램이 시작된 경우에만 연장을 신청할 수 있다. ‘연방 주택국’(FHA), ‘재향 군인회’(VA), ‘연방 농무부’(USDA)의 보증을 받은 모기지는 2020년 6월 30일 이전에 유예 프로그램을 신청한 모기지에 한해서만 연장이 가능하다.
전체 모기지 중 약 70%에 해당하는 정부 기관 보증 모기지는 유예 프로그램 시작 시기에 따라 최장 6개월간 추가 연장 신청이 가능하다.
나머지 약 30%에 해당하는 모기지는 점보 융자, 비적격 대출 등으로 정부 기관이 보증을 서지 않은 모기지다. 이들은 정부가 시행하는 유예 프로그램 신청 대상은 아니지만 모기지 서비스 업체에 의해 자체적인 유예 프로그램이 시행되고 있기 때문에 종료를 앞두고 있다면 해당 업체 연장 여부를 문의하는 것이 좋다. ‘연방 주택 도시 개발국’(HUD)은 자체 유예 프로그램 종료를 앞둔 주택 소유주들의 연장 신청을 돕기 위해 상담 서비스를 제공하고 있다. ▶웹사이트:https://apps.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm
◇ 보증 기관별 자체 ‘종료 후’ 구제 옵션 제공
유예 프로그램은 당초 프로그램이 종료된 주택 소유주가 미납 페이먼트를 일시불로 납부하거나 매달 추가 금액을 납부하도록 고안됐다. 하지만 코로나 팬데믹에 의한 경기 침체가 장기화되면서 주택 소유주들의 재상환 부담을 덜어주기 위한 몇몇 옵션이 추가됐다. 추가 옵션으로는 미납 페이먼트를 당장 상환하지 않는 대신 상환 기간을 연장해 주는 것 등으로 보증 기관에 따라 내용에는 조금씩 차이가 있다.
◆ 패니메이, 프레디 맥
여유 자금이 있는 주택 보유자는 미납 페이먼트를 일시불로 상환하고 모기지 유예 프로그램을 예정대로 종료할 수 있다. 하지만 여전히 재정적인 어려움을 겪고 있는 주택 보유자는 ‘분할 상환 프로그램’(Repayment Plan)을 통해 매달 조금씩 갚아 나갈 수 있다. 예를 들어 미납 페이먼트 금액이 3,000달러인 경우 매달 기존 페이먼트 외에 250달러를 분할 납부하면 12개월 후에 미납 페이먼트 상환을 끝내고 유예 프로그램 이전의 정상 페이먼트 절차로 돌아갈 수 있다.
소액의 추가 납부도 힘든 주택 보유자는 ‘페이먼트 유예’(Covid-19 Payment Deferral) 또는 융자 재조정(Loan Modification) 옵션을 고려할 수 있다. 모기지 서비스 업체가 대출자의 소득 및 비용을 검토한 결과 일시불 또는 추가 납부가 불가능하다고 판단되면 페이먼트 유예 옵션을 선택할 수 있다. 페이먼트 유예 옵션은 미납 페이먼트를 당장 납부할 필요 없이 기존 모기지 만기가 끝난 뒤에 납부하도록 허용하는 옵션이다. 만기 이전에 주택을 처분하거나 재융자 실시 등을 통해서 미납 페이먼트를 상환할 수도 있다.
코로나19로 인한 경제적 피해가 심각해 유예 프로그램 종료 뒤 기존 페이먼트 납부도 힘든 주택 보유자에게는 융자 재조정 옵션이 제시된다. 융자 재조정은 2008년 주택 시장 침체 직후 널리 시행된 구제 프로그램으로 만기 연장, 이자율 인하, 원금 일부 삭감 등으로 페이먼트 부담을 줄여주는 옵션이다.
◆FHA
FHA도 자체 명칭으로 패니메이, 프레디 맥과 비슷한 옵션을 제공하고 있다. FHA가 현재 시행 중인 ‘Covid-19 Standalone Partial Claim’ 옵션 역시 유예 프로그램 종료 뒤 미납 페이먼트 상환이 힘든 주택 보유자들을 대상으로 제공된다.
이 옵션에 따라 그동안 밀린 페이먼트는 2차 모기지 형태로 분류되고 이자는 적용되지 않는다. 유예 프로그램 종료 뒤에도 2차 모기지에 대한 페이먼트를 납부할 필요가 없고 집을 팔거나 재융자를 실시하는 경우 1차 모기지와 함께 전액 상환에 나설 수 있다.
FHA는 주택 보유자의 경제적 피해 여부에 따라 자체 융자 재조정 옵션인 ‘Covid-19 Owner Occupied Loan Modification’을 제공한다. 이 옵션 역시 이자율 인하 또는 만기 연장 등을 통해 페이먼트 부담을 낮춰준다.
◆ USDA
USDA는 농촌 지역 주택 구입자들에게 매우 낮은 다운페이먼트 조건으로 모기지 대출을 발급한다. USDA 대출자 중 유예 프로그램이 종료되는 대출자도 만기 연장과 융자 재조정 등의 옵션을 신청할 수 있는데 다른 기관의 옵션과 내용에 조금 차이가 있다.
USDA는 유예 프로그램이 종료되면 5년간 그동안 밀린 주택 보험료과 재산세를 납부할 수 있도록 허용한다. 이 밖에도 페이먼트가 밀린 개월 수만큼 대출 만기를 연장해 미납 페이먼트 납부 부담을 나중으로 미뤄주고 있다.
5년에 걸친 분할 상환이 힘든 대출자에게는 미납 페이먼트를 잔여 대출금에 포함시켜 만기를 최고 30년까지 재조정하는 옵션을 제공한다. 재융자와 비슷한 형태로 새로 조정되는 만기 기간 중에는 인하된 이자율이 적용된다.
<준 최 객원기자>
