주택 가격이 무섭게 오르고 있다. 코로나 팬데믹이 미국 경제를 덮었을 때만 해도 침체가 우려됐지만 정반대 현상이 나타난 것이다. 약 두 달간의 경제 활동 봉쇄령으로 잠시 주춤한 시기가 있었지만 이후 수요가 물밀듯 쏟아져 나오면서 누구도 예상치 못했던 집값 폭등이 시작됐다.
경제는 여전히 불투명한 데 이처럼 집값이 오르는 이유는 무엇일까? 부동산 정보업체 리얼터닷컴은 매물 부족 현상에 모기지 이자율까지 추락하면서‘불난데 기름 붓는 격’으로 집값을 끌어올리고 있다고 분석했다.
경기 불황에도 주택 가격은 고공행진 이유
매물 부족 해소 안 되면 당분간 집값 상승세
◇ 사상 최저 이자율에 코로나 신종 수요까지
국영 모기지 보증 기관 프레디 맥의 집계에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 지난 10월 15일 기준 전국 평균 약 2.81%로 사상 유례없이 낮은 수준을 기록했다. 이자율이 큰 폭으로 떨어지자 절호의 기회를 놓치지 않으려는 수요가 다시 쏟아져 나와 주택 가격을 추가 견인하는 요인으로 작용하고 있다.
최근에는 이른바 ‘코로나 팬데믹 수요’로 불리는 신종 주택 수요까지 등장, 가뜩이나 과열된 주택 시장 주택 시장 열기를 달구고 있다. 코로나 팬데믹 수요는 코로나 팬데믹 기간 동안 재택근무와 자녀 원격 수업용 홈 오피스 공간, 야외 활동을 대신할 수 있는 넓을 정원 등이 딸린 집을 찾기 위해 발생한 바이어들의 수요다.
이미 올 초부터 극심한 매물 부족 현상을 겪고 있는 주택 시장에 이 같은 코로나 팬데믹 수요까지 합세해 주택 가격이 당분간 상승세를 유지할 것이란 전망이다.
◇ 10월 주택 가격 작년보다 12% ↑
리얼터닷컴의 집계에 따르면 10월 12일 기준 전국 주택 가격은 전년도 같은 주간 대비 12.2%나 상승한 상태다. 부동산 컨설팅 업체 ‘존다’(Zonda)의 알리 울프 수석 이코노미스트느 “구입 경쟁이 심해 웃돈을 주지 않고 주택을 구입하 힘든 실정”이라며 주택 가격이 오를 수밖에 없는 상황을 설명했다.
샘 카터 프레디 맥 수석 이코노미스트는 “경기 침체 상황에도 주택 가격이 꾸준히 오르는 전례 없는 상황”이라며 “높은 실업률에도 불구하고 낮은 이자율이 주택 가격 상승을 주도하고 있다”라며 주택 가격이 오르는 이상 현상을 설명했다.
◇ 이자율 하락이 집값 상승효과 상쇄
올해 주택 가격이 많이 올랐지만 이자율이 많이 떨어져 지난해 구입자보다 모기지 페이먼트 부담이 덜한 편이다. 올해 35만 달러짜리 주택을 구입한 경우 지난해 3.69%의 이자율을 적용받아 31만 5,000달러짜리 주택을 구입한 경우보다 월 모기지 페이먼트를 약 80 정도 덜 낸다고 리얼터닷컴이 설명했다.
록키 앤드루스 융자 전문가는 “이자율 하락으로 페이먼트 개선 효과가 나타나기 때문에 부채 규모를 늘리려는 구입자가 늘고 있다”라며 “다만 주택 가격 상승에 따라 다운페이먼트 금액도 오르게 된다”라고 최근 주택 구입 트렌트를 설명했다.
◇ 이자율 오른다고 당장 집값 떨어지지 않아
지금처럼 낮은 수준의 이자율이 언제까지나 이어지지는 않을 것이다. 그럼 이자율이 오르면 과연 집값은 떨어질까? 부동산 전문가들은 이자율이 상승한다고 주택 가격 하락 현상으로 바로 이어지지는 않을 것으로 보고 있다.
앤드루스 융자 전문가는 “만약 이자율이 높았다면 주택 구입 능력을 갖춘 바이어가 많지 않아 주택 가격도 지금처럼 높게 상승하지 않았을 것”이라며 “집이 장기간 팔리지 않아 리스팅 가격보다 낮은 가격에 계약을 맺으려는 셀러가 많을 것”이라고 예상했다.
만약 이자율이 0.5% 포인트만 오르더라도 수십만 명에 달하는 바이어들이 주택 구입 능력을 상실하고 주택 시장에서 제외되는 현상이 발생한다. 대부분 구입 예산이 소규모인 첫 주택 구입자들이 이자율 상승에 따른 피해자 집단에 포함된다.
조지 라티우 리얼터닷컴 선임 이코노미스트는 “이자율이 오르면 크레딧 점수와 다운페이먼트 규모가 낮은 저소득층 바이어 그룹이 가장 먼저 모기지 대출 조건에서 제외되기 쉽다”라며 “결국 수요 감소와 주택 거래 감소로 이어져 주택 시장 침체 요인이 될 수 있다”라고 지적했다.
◇ 매물 공급 늘어야 집값 안정될 것
매물의 수급 불균형 현상이 해결되지 않는 한 주택 가격은 당분간 상승세를 유지할 전망이다. 경기 대침체 이후 급감한 신규 주택 공급이 이미 10여 년째 풀리지 않으면서 여전히 심각한 매물 부족 사태를 겪고 있다.
그러나 그동안 어린 자녀 세대였던 밀레니엄 세대가 내 집 마련이 필요한 성인 세대로 성장했지만 매물 품귀 현상과 주택 가격 공공 행진 현상에 주택 임대만 전전해야 하는 실정이다.
산불, 홍수, 허리케인 등 최근 잦아진 자연재해로 기존 주택이 대거 피해를 입은 점도 기존 주택 재고 부족 현상의 원인으로 지목되고 있다. 여기에 주택 시장 침체 이후 대규모 부동산 투자 업체들이 압류 주택 등 급매성 매물을 대규모로 매입한 뒤 임대 주택으로 전환한 것도 현재 극심한 매물 부족 현상의 원인으로 지적되고 있다.
◇ 믿을 곳은 부모님 ‘에퀴티’뿐
치솟는 주택 가격으로 내 집 마련이 갈수록 힘들어 지자 젊은 주택 구입자 중 부모나 가족의 도움을 받아 주택을 구입하는 비율이 높아지고 있다. 금융 서비스 업체 ‘리걸 앤 제너럴’(Legal and General)의 조사에 따르면 35세 이하 주택 구입자 중 약 43%가 부모나 가족으로부터 다운페이먼트 전액 또는 일부를 지원받아 주택을 구입한 것으로 나타났다.
자녀의 주택 구입을 도울 수 있었던 것은 아이러니하게도 부모 소유가 소유한 주택 가격이 올랐기 때문이다. 주택 가격 상승으로 주택 에퀴티가 두둑이 쌓인 부모들인 ‘주택 담보 신용 대출’(HELOC)을 받아 자녀들의 첫 주택 구입을 지원하고 있는 것이다.
<준 최 객원기자>
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