치솟는 주택 가격에 다운페이먼트 비율이 20% 미만을 밑도는 주택 구입자가 늘고 있다. 경제 매체 비즈니스 인사이더의 보도에 따르면 현금 사정이 좋지 않은 젊은 층 구입자 중 20% 미만의 다운페이먼트로 내 집을 마련하는 사례가 많다. 학자금 대출, 고 임대료, 임금 정체 현상 등으로 주택 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 마련하려면 수년의 기간도 모자란 일부 불리한 점에 불구하고 일단 주택부터 장만하는 젊은 층 구입자가 늘고 있다는 것이다.
낮은 다운페이라도 주택 구입시기 앞당겨
에퀴티 빨리 쌓아가는 것이 오히려 유리
■ 다운페이먼트 20% 미만 구입자 76%
대도시 주택 구입자는 다운페이먼트 마련에 더 큰 어려움을 겪는다. 임대 매물 정보 업체 ‘핫패즈’(HotPads)의 조사에 따르면 LA 지역 주택 세입자들이 주택 중간 가격(약 71만 7,000달러)의 20%에 해당하는 다운페이먼트 자금을 마련하려면 무려 약 10년이나 걸렸다.(소득 20% 적립 가정). 대도시에서 주택을 구입하려면 10년간 꼬박 다운페이먼트를 모아야 하는 것이 이제는 현실이 되어버렸다.
이 같은 현실에 여러 불리한 점에도 불구하고 다운페이먼트 비율을 20%보다 낮춰서 주택 구입에 나서는 구입자가 다시 늘고 있다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 조사에 따르면 지난해 12월 주택 구입자 중 다운페이먼트 비율이 20% 미만인 구입자는 전체 구입자 중 무려 약 76%나 차지했다. 주택 매물 정보 업체 ‘클레버’(Clever)의 조사에서는 밀레니엄 세대 중 약 70%는 다운페이먼트 비율로 20% 미만을 고려하고 있는 것으로 나타났고 10% 미만을 계획 중이라는 밀레니엄 세대는 약 72%나 됐다.
다운페이먼트 비율 하락 추세에 모기지 연체에 따른 압류 증가 등에 대한 우려가 나오고 있다. 그러나 일부 전문가들은 다운페이먼트 비율을 낮춰서라도 젊은 층의 주택 구입을 돕는 것이 주택 거래 정체 등을 막을 수 있는 유일한 방법이라고 강조하고 있다.
■ 집값 급등 지역, 굳이 20% 고집할 필요 없어
주택 구입 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 마련하면 좋은 이유는 크게 두 가지다. 다운페이먼트 비율이 20% 미만인 구입자의 경우 연체 위험이 높다고 판단되기 때문에 대출 은행이 구입자에게 모기지 보험에 가입하도록 규정한다.
모기지 보험은 구입자의 연체 발생 시 대출 은행에 보상을 지급하기 위한 수단이다. 보험료는 모기지 원금의 약 0.3%~약 1.2%로 주택 구입자가 매달 추가로 지금 해야 하는 비용이다. 모기지 원금 규모와 보험 요율에 따라 상당한 비용 부담이 될 수 있기 때문에 가급적이면 다운페이먼트를 20% 이상 마련해 모기지 보험 가입 규정을 적용받지 않는 것이 당연하게 여겨진다.
하지만 주택 가격 급등 지역의 경우 예외가 될 수 있다. 모기지 보험 가입 규정은 ‘주택 담보 대출 비율’(LTV)이 80% 밑으로 떨어지면 자동적으로 취소된다. 따라서 집값이 빠르게 오르는 지역은 LTV가 빠르게 하락, 모기지 보험 가입 의무가 조기에 취소될 수 있다. 사우스다코타 주 켈러윌리엄스의 크리스천 모리슨 부동산 에이전트의 고객은 주택 구입 후 불과 2년 만에 모기지 보험 가입 규정에서 제외됐다. 2018년 초 주정부 프로그램을 통해 다운페이먼트 없이 주택을 구입한 고객은 매달 약 86달러에 해당하는 모기지 보험료를 납부했다. 그러나 사우스다코타 지역의 주택 가격이 빠르게 오른 덕분에 2019년 말 LTV 비율이 약 76%로 떨어졌고 대출 은행이 모기지 보험 규정을 취소해 더 이상 모기지 보험료를 낼 필요가 없게 됐다.
■ 구입 시기 앞당겨 ‘에퀴티’ 빨리 쌓는 것이 유리
유리한 이자율을 적용받기 위해서 20%에 해당하는 다운페이먼트를 준비하는 것이 정석처럼 여겨지고 있다. 하지만 지역의 주택 가격 상승폭과 이자율 흐름 등을 따져보고 반드시 20%를 준비하는 것이 유리할지 판단하는 것이 중요하다. 지난해 생애 첫 주택을 15만 7,700 달러에 구입한 한 구입자 A는 당시 다운페이먼트로 구입가의 5%에 해당하는 약 7,800 달러를 지불했다.
A 구입자 역시 지역의 집값이 빠르게 오른 덕분에 다운페이먼트 20%를 준비해서 낮은 이자율을 적용받았다고 가정했을 때보다 주택 가치가 빠르게 오르는 혜택을 봤다. A 구입자는 “1년도 안되는 기간에 집값이 3만 달러 정도 올랐다”라며 “약 0.25% 정도 높은 이자율을 적용받았지만 다운페이먼트를 더 마련하기 위해 걸린 기간 등을 감안하면 5% 다운페이먼트로 구입한 것이 유리한 결정이었다”라고 설명했다.
주택 가격이 빠르게 오르는 지역에서는 이미 20% 미만의 다운페이먼트로 주택을 구입하는 것이 흔한 일이 되고 있다. 시애틀 지역의 코리 워터슨 에이전트는 “다운페이먼트 10%가 아직 공식적인 대출 조건은 아니지만 대출을 받는데 문제는 없다”라며 “심지어 3% 다운페이먼트로도 원하는 주택을 구입하는 일이 얼마든지 가능하다”라고 강조했다.
■ 다운페이먼트 비율보다 월 페이먼트 금액에 초점
여러 명의 바이어가 경쟁하는 복수 오퍼 상황에서는 다운페이먼트 비율을 최대한 높이는 것이 유리하다. 대출액이 낮아야(다운페이먼트 비율이 높아야) 대출 승인에 대한 불확실성도 낮아 셀러로부터 오퍼를 수락 받을 확률이 높아지기 때문이다. 그러나 구입 경쟁이 심하지 않은 지역이라면 다운페이먼트보다 예상되는 월 모기지 페이먼트를 고려하는 것이 중요하다.
다운페이먼트 비율이 낮더라도 주택 가격과 이자율을 고려한 월 모기지 페이먼트가 납부 가능한 수준이라면 준비된 다운페이먼트가 적더라도 주택 구입을 서두르는 것도 고려해볼 만하다. 최근 전국적으로 주택 가격 상승세로 주택 구입 시기가 빠를수록 부동산 자산 축적 시기를 앞당길 수 있기 때문이다. 다운페이먼트 비율이 낮다는 이유로 높게 적용된 이자율은 나중에 재융자 실시를 통해 얼마든지 다시 낮출 수 있고 주택 가격 상승 속도에 따라 모기지 보험료 규정에서도 제외될 수 있다.
<준 최 객원기자>
