내 집을 구입하고 싶지만 다운페이먼트가 부족하거나 크레딧이 충분치 않다고 포기할 필요가 없다. ‘렌트 투 오운’(Rent-To-Own) 계약을 통해 미래 주택 구입 기회를 미리 준비할 수 있다. 렌트 투 오운 계약은 임대로 나온 주택의 건물주와 맺는 계약이다. 당장은 임대 계약을 체결하지만 계약 기간 만료 뒤 세입자에게 주택을 구입할 수 있는 옵션이 주어진다. 대신 세입자는 옵션에 따른 비용 등을 별도로 지불해야 한다. 온라인 재정 정보 업체 뱅크레잇닷컴이 렌트 투 오운 계약을 고려할 때 점검해야 할 사항을 정리했다.
▲현 세입자 가장 먼저 구입 기회
렌트 투 오운 계약은 ‘렌트 옵션’(Rent Option), ‘리스 투 바이 옵션’(Lease to Buy Option), ‘렌트 투 바이 옵션’(Rent to Buy Option), ‘리스 위드 옵션 투 바이’(Lease with Option to Buy), ‘리스 위드 옵션 투 퍼쳐스’(Lease with Option to Purchase) 등의 명칭으로도 불린다. 계약을 체결하는 세입자에게는 임대 계약 만료 뒤 주택을 구입할 수 있는 옵션이 제공되고 이에 따른 일정 비용은 선불로 지급해야 한다.
또 매달 납부하는 임대료 외에도 일정 비용을 추가로 납부하는데 추가 비용은 주택 구입 옵션을 행사할 때 다운페이먼트 자금으로 전환할 수 있다. 임대 계약이 끝나면 건물주는 다른 사람에게 집을 팔 수 없고 세입자에게 가장 먼저 주택 구입 권한을 제공해야 한다. 만약 세입자가 주택 구입을 포기할 경우 선불로 지급한 옵션 비용 등을 반환받지 못할 수도 있다.
▲ 계약 조건 천차만별, 전문인에게 검토 의뢰
렌트 투 오운 계약은 일반인에게 잘 알려진 계약 형태는 아니지만 잘만 활용하면 미래 주택 구입 기회를 마련할 수 있는 장점이 있다. 특별히 정해진 계약 조건이 없고 건물주와의 협상을 통해 계약 조건이 작성될 때가 많다. 따라서 불리한 조건이 없는지 계약서 내용을 잘 이해하는 것이 무엇보다 중요하다. 주택 구입 옵셔 대가로 지급하는 비용은 건물주와의 협상을 통해 정해지는 데 적게는 수백 달러가 될 수 있고 주택 시세의 20%에 해당하는 경우도 있다.
임대료는 시세보다 높게 책정되지만 임대료 중 일부 금액은 주택 구입 옵션을 행사할 때 다운페이먼트 자금으로 전용되는 계약이 일반적으로 포함된다. 렌트 투 오운 계약에 대해 익숙하지 않다면 건물주가 제시하는 계약서에 서명하기 전에 부동산 전문 변호사 등에게 검토를 의뢰하는 것이 좋다.
▲ 구입 계획 확실할 때만
계약을 맺기 전에 대출 은행과 먼저 상의하는 것이 좋다. 건물주에게 임대료 외에 추가로 지급하는 비용을 대출 은행 측이 다운페이먼트로 인정해주는지 여부를 확인해야 한다. 그래야 주택 구입 시 필요한 잔여 다운페이먼트 금액과 클로징 비용 등을 준비할 때 도움이 된다.
렌트 투 오운 계약을 맺는 세입자는 현재 갖춰지지 않은 주택 구입 자격을 미래에 갖출 것을 가정하는 세입자다. 따라서 정해진 기간 내에 다운페이먼트 자금 마련, 크레딧 점수 개선 등에 대한 확실한 계획을 가지고 있어야 한다. 임대 계약 만료로 주택 구입을 결정해야 할 때 모기지 대출 승인을 받지 못할 경우 임대 기간 중 지급한 비용을 받지 못하는 피해가 발생할 수 있기 때문이다.
▲ 주택 가격 전망 따라 결정해야
주택 구입 가격은 렌트 투 오운 계약 체결 시 미리 정할 수도 있고 임대 계약 만료 뒤 감정을 실시해서 정하는 조건도 있다. 주택 가격 추세와 관련된 지역 주택 시장 상황을 알고 있어야 가격과 관련된 계약 조건을 적절히 결정할 수 있다. 주택 가격이 오르는 지역은 렌트 투 오운 계약 체결 시 구입 가격을 미리 정해두는 것이 세입자에게 유리하다.
반대로 주택 가격 하락세가 확실한 지역은 현재 구입 가격을 정하는 것보다 미래 시세로 구입 가격을 정해야 한다. 미리 구입 가격을 정했다가 주택 가격이 반대로 떨어지면 시세보다 비싼 가격에 주택을 구입해야 하는 일이 발생하기 때문이다. 이뿐만 모기지 대출과 다운페이먼트 및 클로징 비용 마련에도 어려움을 겪기 쉽다.
▲ 주택 관리 책임 여부 확실해 해 둬야
임대 기간 중 주택 관리 책임을 명확히 해둬야 불필요한 분쟁을 막을 수 있다. 주택 결함이나 고장이 발생하면 일반적인 주택 임대 계약의 경우 건물주에게 수리 책임이 있다. 그러나 렌트 투 오운 계약의 경우 이 같은 임대 계약이 악용될 수 있기 때문에 계약서 책임 여부를 명시하는 것이 좋다.
주택 관리 책임뿐만 아니라 임대 기간 중 발생하는 ‘주택 소유주 협회’(HOA) 관리비와 유틸리티 비용 납부 책임까지 명확히 해야 주택 구입 계약을 체결할 때 분쟁 소지를 줄일 수 있다. 세입자의 경우 ‘세입자 보험’(Renter’s Insurance)에, 건물주는 주택 보험에 가입해 필요시 적절한 보상을 받는 것도 렌트 투 오운 계약 체결을 위해 좋은 방법이다.
▲ 모기지 거절 등 대비 보호 조
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다운페이먼트 용도로 집주인 측에 납부하는 임대료 중 일부 금액은 여전히 임대료로 분류되는 데 만약 임대료 연체가 발생할 경우 해당 금액을 몰수 당하기 쉽다. 임대료 연체로 집주인이 테넌트를 강제 퇴거 조치하는 경우가 해당된다.
집주인의 모기지 페이먼트 연체로 압류가 발생할 경우도 바이어의 피해를 막기 어렵다. 은행에 주택이 압류될 경우 그동안 적립한 프리미엄을 받지 못하게 될 뿐만 아니라 당장 이사 가야 할 집을 찾아야 한다. 따라서 뜻하지 않은 임대료 연체나 모기지 대출 거절 등의 상황을 대비해 계약금 및 프리미엄 금액 반환 조건을 계약서에 포함하는 것이 좋다.
<준 최 객원기자>
