내집 마련이 언제부터 이렇게 쉬워졌지?

지긋지긋한 셀러스 마켓 사라져, 바이어들 ‘미소’

아직은 헐값 오퍼 안통해, 홈샤핑시 주의해야

30년 고정금리 다시 오르기 전에 이자율 고정 필요

올해 내 집을 마련에 성공했다면 확 바뀐 주택 시장 분위기에 놀라지 않을 수 없다. 우선 주택 시장의 주도권을 쥐고 있던 셀러들의 콧대가 낮아졌음을 몸소 체험했을 것이다. 주택 구입에 유리한 여건이 조성되면서 ‘내 집 마련이 힘들다’라는 푸념도 서서히 사라지고 있다. 온라인 부동산 업체 ‘리얼터 닷컴’이 확 달라진 올해 주택시장 분위기를 전했다.

■ 지긋 지긋한 셀러스 마켓 이젠 안녕

지난해까지만 해도 그야말로 ‘지독한’ 셀러스 마켓이었다. 극심한 매물 부족 탓에 바이어의 ‘모든 권리’를 양보하지 않고는 주택 구입이 힘들 정도였다. 그래서 주택 구입 경쟁이 덜한 비선호 지역에 울며 겨자 먹기식으로 내 집을 마련하는 경우도 심심치 않게 볼 수 있었다. 

하지만 이제는 한숨을 돌려도 좋을 것 같다. 주택 매물이 서서히 늘어나면서 바이어들에게 지긋 지긋했던 셀러스 마켓 현상이 서서히 사라져가고 있다.

아예 전세가 역전돼 바이어들이 주도권을 쥔 바이어스 마켓 현상이 나타나고 있는 지역도 있다. 셀러의 입김이 약해지면서 가격 인하 요구 등 바이어들의 협상력이 우세해지고 있는 것이다. 그러나 아직 바이어스 마켓으로 완전히 전환되지 않는 지역이 대부분으로 주택 구입을 위해서는 경쟁력 있는 오퍼 조건을 갖추는 것이 중요하다고 부동산 전문가들이 조언한다.

■ 지역별 시장 상황 파악

일부 지역은 여전히 셀러스 마켓 현상이 뚜렷하다. 이들 지역에서 주택을 구입하려면 무엇보다 경쟁력을 갖춘 오퍼를 제출해야 한다. 바이어스 마켓으로 착각하고 섣부르게 오퍼를 제출했다가는 이유도 모른 채 실패만 거듭된다. 우선 주택을 구입하려는 지역이 현재 어떤 상황인지 파악하는 것이 무엇보다 중요하다.

해당 지역이 셀러스 마켓인지 바이어스 마켓인지를 가늠하기 위해서 ‘매물 대기 기간’(Days on Market)을 살펴보면 도움이 된다. 매물 대기 기간은 매물이 시장에 나온 뒤 팔릴 때까지 소요되는 기간이다. 

매물 대기 기간이 짧을수록 셀러스 마켓 현상이 뚜렷한 지역으로 매물이 나오면 지체 없이 오퍼를 제출해야 한다. 반대로 대기 기간이 긴 지역은 너무 조급하게 서두를 필요 없이 오퍼를 제출해도 되는 바이어스 마켓으로 보면 된다.

■ 최근 3개월 내 거래된 매물과 비교

매물의 적정 매매 가격을 판단하기 위해 최근 매매된 주택 자료가 활용된다. 셀러는 집을 내놓기 전 비교 매물의 가격을 참고한다. 바이어도 오퍼 가격이 적정한 지 판단하기 위해 바로 비교 매물 자료를 점검한다. 그런데 주택 시장 상황이 빠르게 바뀌는 경우 비교 대상 매물을 선정할 때 각별한 주의가 필요하다.

예를 들어 바이어스 마켓으로 빠르게 전환되는 지역의 경우 셀러는 주택 가격이 떨어지기 전의 매물 자료를 근거로 제시하는 경향이 있다. 반면 바이어는 이미 가격 하락세가 반영된 최근 매매 자료를 기준으로 오퍼 가격을 결정하려고 한다. 부동산 전문가들에 따르면 최근 3개월 이내에 매매된 매물 자료가 비교 대상 매물 가장 적절하다.

■ ‘헐값 오퍼’ 아직 안 통해

주택시장 상황이 빠르게 변하는 시기에 바이어들이 저지르기 쉬운 실수가 바로 ‘헐값 오퍼’ 제출이다. 매물이 팔리지 않는 기간이 전에 비해 조금 길어졌고 집값이 더디게 오른다고 해서 완전한 바이어스 마켓을 의미하는 것은 아니다. 일부 바이어들은 셀러의 가격 인하 의도를 알아보기 위한 목적으로 무작정 터무니없이 낮은 가격으로 오퍼를 제출하기도 한다.

주택 시장의 열기가 가라앉았다고 해도 시세보다 터무니없이 낮은 가격의 오퍼는 성공 가능성이 낮다. 특히 마음에 드는 매물일 경우 헐값 오퍼를 제출하지 않도록 주의해야 한다. 경쟁 구입자에게 매물을 빼앗기는 결과만 초래할 수 있기 때문이다.

■ 계속 떨어지는 이자율

지난해 바이어들을 가장 괴롭혔던 것은 모기지 이자율의 가파른 상승세였다. 1년 내내 서서히 오르던 이자율이 연말 가파르게 오르면서 이제 내 집 마련의 기회를 놓친 것 아닌가라는 바이어들이 많았다. 다행히 올해 들어 모기지 이자율이 큰 폭으로 하락하면서 주택 구입 기회가 다시 찾아왔다. 대출액 30만달러 기준 모기지 이자율이 약 0.5% 포인트 하락하면 매달 약 93달러가 절약되는 효과가 있다.

모기지 이자율 하락 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 주의해야 할 점들이 있다. 이자율이 다시 오르기 전에 모기지 신청을 서둘러야 하고 이자율을 ‘고정’(Lock-In) 해야 한다. 다운페이먼트 자금을 조금 더 모으고 크레딧 점수를 높이기 위해 몇 달을 기다리는 것도 좋지만 그사이 이자율이 갑자기 오르게 되면 결국 이자율 하락으로 인한 혜택이 사라지는 셈이다.

■ 새 산출법에 따른 크레딧 점수 상승

개인 신용 평가기관 2곳이 최근 크레딧 점수 산출 방식을 변경함에 따라 올해 상당수 주택 구입자들의 크레딧 점수가 상향 조정될 것으로 기대된다. ‘파이코’(FICO) 점수로 알려진 크레딧 점수 산출 기관 ‘페어아이삭코프’(Fair Isaac Copr.)는 크레딧 카드 사용 내용과 함께 체킹, 세이빙, 머니 마켓 등의 은행 계좌 관리 기록을 반영한 ‘울트라 파이코’ 점수 시스템을 시범 운영 중이다. 개인 신용 평가 기관 ‘익스페리안’(Experian)도 유틸리티 및 휴대 전화 사용료 납부 내역을 반영한 새 시스템 ‘익스페리안 부스트’를 시행할 계획으로 알려졌다.

따라서 기존 크레딧 기록이 안 좋아도 은행 계좌 관리 기록이 좋고 유틸리티 요금을 제때 납부했다면 크레딧 점수가 약 10~20점씩 오를 것으로 기대되고 있다. 

크레딧 점수 10~20점 차이로 모기지 대출 승인 여부가 결정될 수 있기 때문에 모기지 대출 은행에 새 크레딧 점수 산정법에 대해 문의해 도움을 받도록 한다. 

<준 최 객원기자>

이자율 하락으로 최근 주택 구입 활동이 부쩍 늘었다.                                               <AP>