바이어-셀러 사이 완충 역할 하는 에이전트 없어
에스크로에 예약금 예치할 때 변호사 도움 필요
집을 판다는 것은 큰 일이지만 일부 홈오너들은 자신이 직접 판매할 수 있다고 생각한다. 부동산 매물전문 사이트인‘트룰리아 닷컴’(Trulia)의 자료에 따르면‘집주인 직접판매’(FSBO)는 전체 주택 판매의 6.2%에 불과하다. 대부분의 바이어들이 FSBO 방식과 마주칠 확률이 적다는 의미다. 그러나 바이어가 구입하고 싶은 드림하우스가 FSBO 방식으로 리스팅 되어 있다면 구입 과정이 약간 다르다는 점을 인지하고, 꼼꼼하게 일을 처리해야 한다.
■ 판매가격 적절한지 확인
경험 부족이거나 주택소유자의 낙관적 태도로 인해 FSBO는 에이전트가 리스팅해 놓은 주택들보다 판매가격이 평균 2% 높게 책정되어 있다는 트룰리아 연구조사 결과가 있다. 바이어는 매물이 위치한 지역의 주변 시세를 파악해 자신이 구입하려는 주택의 판매가가 주변 시세와 비교해 적절한 가격인지 재차 확인해볼 필요가 있다.
■ 변호사 혹은 제3의 전문가 필요
셀러에게 에이전트가 있든 없든 일부 주정부는 클로징을 할 때 양 당사자의 이익을 보호하기 위해 변호사 대리를 요구하고 있다. 에스크로는 일반적으로 셀러 측 리스팅 에이전트가 담당하는데, 에이전트가 없는 FSBO의 경우 에스크로 예약금 예치를 할 때 변호사 혹은 타이틀 회사와 같은 제3자가 필요하다.
■ 셀러가 거주하는 주의 공개 요구사항 검토
자신이 소유한 집을 팔 때는 해당 주가 요구하는 공개사항을 하나하나 알고 있어야 한다. 섣부른 추측은 금물이다. 건물 구조상 문제, 과거 범람 이슈, 납성분 페인트 사용 여부 등을 셀러가 공개해야 하며 이에 대한 바이어의 조사가 뒤따라야 한다.
■ 셀러를 직접 상대해야 하는 고충 감안
FSBO 방식에는 바이어나 바이어를 대변하는 부동산 에이전트와 셀러 사이에 완충적 역할을 하는 에이전트가 없다. 셀러와 직접 소통해야 하고 협상도 해야 하는데 에이전트 없이 셀러와 바이어가 직접 서로를 상대하다 보면 감정 싸움이 발생할 우려가 있다. 셀러가 매물로 내놓은 집에 애착이 강하거나 거주 기간이 길수록 가능성이 커지는데 이 같은 감정적인 충돌은 자칫 잘못하면 거래에 영향을 미칠 수 있다.
■ 에이전트 대동 가능
셀러에게 에이전트가 없다고 해서 바이어가 에이전트를 대동하지 말라는 법은 없다. 바이어는 자신의 편에 서서 협상해 줄 에이전트를 고용할 수 있다.
이 경우 계약서에 달려 있는 사항이지만 클로징을 할 때 바이어 측 에이전트에게 중개 수수료의 일정액을 지불해야 한다.
중개 수수료의 경우 절반은 리스팅 에이전트에게, 나머지 절반은 바이어 측 에이전트에게 지불되므로 바이어 입장에서는 에이전트 고용이 현명한 방법이다.
주택 거래 계약서는 일반적으로 리스팅 에이전트가 하는 일로 바이어에게 에이전트가 있을 경우 계약서 초안 검토 등과 관련, 부동산 전문가의 견해를 들을 수 있다.
■ 모기지 사전 승인 구비
한개 이상의 오퍼를 넣을 경우 모기지 사전 승인은 필수다. 바이어의 재정상황에 맞는 모기지 대출금액은 구입 가능한 주택 가격대를 보여주므로 오퍼 수락여부에 대한 결정이 빨라진다. 에이전트가 있거나 셀러가 직접 파는 경우 모두 마찬가지로 모기지 사전승인서를 오퍼와 함께 넣는 것이 모든 면에서 유리하다.
■ 감정(appraisal) 필수
현금으로 집을 구입할 계획이 아니라면 주택 감정 평가는 모기지 융자업체가 요구하는 필수 사항이다. 융자를 해주는 렌더 입장에서는 바이어가 현 시세보다 더 높은 가격으로 주택을 구입하기를 원치 않는다.
또한 집을 살 때 홈 인스펙션은 선택사항이지만 주택 구입과정에서 가장 중요한 단계가 인스펙션이라는 점을 명심할 필요가 있다. 전문가를 고용해 주택 내부와 외부에 중요한 문제점이 없는지 살펴봐야 한다.
■ 최종매매가 협상 가능
FSBO의 경우 주택 구입을 위한 기본적인 단계는 많은 부분이 비슷하다. 오퍼를 포함해 최종 매매가격 협상이 가능하다. 오퍼에 대한 협상은 대부분 바이어와 셀러측 에이전트들이 하지만 FSBO는 협상하는 상대가 셀러와 바이어 혹은 바이어측 에이전트 등으로 달라진다.
<구성훈 기자>
FSBO 역시 주택감정은 필수라는 점을 바어이는 명심해야 한다. <AP>
