셀러·바이어·렌더 모두 만족하는‘굿 딜’

지역뉴스 | 부동산 | 2018-12-10 10:10:45

숏세일

바이어의 경우 구매 후 발생가능 지출 고려해야

정상거래보다 많은 시간 걸리는 것이 단점

‘숏세일’(short-sale)은 무엇인가? 간단하게 말해 홈 오너가 집에 대해 빚진 것보다 낮은 가격에 그 집이 팔리는 것을 의미한다. 즉, 대출을 해준 렌더는 빌려준 원금과 이자를 전액 돌려받지 못하는 상황에 처한다. 이런 까닭에 숏세일은 렌더의 승인이 있어야 이뤄질 수 있다. 숏세일 투자는 어떻게 이익을 창출하는지, 어떤 점을 주의해야 하는지 소개한다.

■어떻게 숏세일은 이익이 되나

숏세일은 집값이 떨어지고 모기지 대출자가 집이 지닌 가치보다 더 많은 부채를 졌을 때 이뤄진다. 이때 홈 오너는 집에 쌓인 에퀴티가 없는 것을 넘어서 마이너스 에퀴티인 상태인 셈이다.

가끔 대출자가 모기지 페이먼트를 3~6개월 정도 내지 못할 경우가 있고 이때는 채무불이행 통지서를 받게 된다. 더욱 악화돼 압류로 집이 넘어가는 상황을 피하기 위해서 대출자가 렌더와 협의해 숏세일을 통한 부채 상환을 해결할 수 있다.

또 다른 경우는 대출자가 모기지 페이먼트를 내고 있지만 이미 값이 떨어지고 있는 주택의 가치를 생각했을 때 전체 채무를 감당하지 못할 것으로 판단될 때도 있다.

흥미를 느낀 바이어가 현재 가치를 기준으로 매입 제안을 할 수 있지만 셀러는 이를 결정할 위치가 아니다. 앞서 언급한 대로 렌더의 승인이 필요하기 때문이다. 이런 경우 셀러는 숏세일 신청서를 작성하는데 증거 자료로 세금보고서와 급여 명세서 등이 요구된다.

만약 감정 결과와 바이어가 제시한 오퍼가 근접하면 렌더는 수개월의 시간이 걸리더라도 숏세일 결정을 내릴 것이다. 손실을 막기 위해 렌더는 통상 셀러가 지불하는 수리비와 클로징 비용 등을 바이어가 내도록 요구하기도 한다. 일단 숏세일 거래가 클로징되면 부채는 해결되고 셀러는 갚지 못한 차액으로부터 자유로워진다. 숏세일은 압류보다 셀러에게 주는 크레딧 충격이 크지 않다. 셀러, 바이어, 렌더 모두 만족한 채 거래를 마치는 것이다.

■숏세일이 잘못될 수 있는 상황

바이어의 관점에서 숏세일이나 압류된 주택을 구입하는 것은 이익이 되는 괜찮은 딜이겠지만 구매하고 난 뒤에 뒤따를 수 있는 지출을 반드시 생각해야 한다. 필라델피아에서 최근 숏세일로 주택을 구입한 애덤 멜슨은 20채가 넘는 집들을 본 뒤에 최종 결정을 내렸고 좋은 가격에 샀다고 믿었다. 그러나 이후 리노베이션에 4만달러가 추가로 들어간 것을 보고 숨은 비용이 있다는 점을 배웠다.

멜슨은 “처음에 본 집은 좋았고 다만 약간의 흰개미들이 있어 처리했다”며 “그러나 이후 주방 바닥 위 리놀륨 바닥의 파손된 분위를 손보는 과정에서 손상된 부분이 훨씬 심각한 사실을 알게 됐다”고 말했다.

■숏세일 바이어가 자주 저지르는 5가지 실수

첫 번째는 집이 가진 문제점을 간과하는 경우다.

압류에 직면한 홈 오너는 분노하는 경우가 많다. 메릴랜드주의 부동산 투자자인 제이슨 스캇 스타인혼은 “집에 화풀이를 하는 식인데 실제로 멀쩡한 나무 바닥과 타일로 된 욕실과 캐비닛 등을 해머로 훼손한 경우를 여러 차례 봤다”고 말했다. 악의적으로 집을 부수지 않더라도 오랜 시간 사람이 살지 않는 상태로 방치되면서 작았던 문제가 커지는 경우도 많다. 누수는 물론, 흰개미떼, 몰드(mold), 얼룩, 도둑이나 무단점유 등 문제는 다양하다.

두 번째 실수는 인스펙션을 건너뛰는 것이다. 절대로 안 될 일이고 인스펙터가 나타나면 딱 달라붙어 있는 것이 좋다. 얼마나 많은 것을 배울 수 있는지 놀랄 것이다.

북미에서 가장 큰 홈 인스펙션 프랜차이즈를 운영하며 뉴저지에 본사를 둔 ‘하우스마스터’의 케이틀린 쿤 대표는 “우리가 하는 대부분의 일은 교육”이라고 말했다. 문제가 발견되면 고치는데 얼마나 들지도 물어봐야 하는데 쿤 대표는 “대부분의 홈 오너들이 리노베이션에 얼마가 드는지 낮게 보는 경향이 있다”고 말했다.

인스펙터도 평판이 좋은 이를 꼽아야 하는데 친구에게 추천을 받거나, 인터넷 리뷰를 통해 판단할 수 있다. 다른 업종과 마찬가지로 훌륭한, 그저 그런, 나쁜 인스펙터들이 있게 마련이다. 인스펙션은 정해진 기간 내에 해야 한다. 물론 이 기간을 바이어 스스로 줄이면 입찰 경쟁에서 유리한 위치에 서는 등 장점이 될 수 있지만 절대로 대충하거나 건너뛰어서는 안 된다. 인스펙션을 하는 시간 동안에 결정을 해야만 한다.

세 번째로는 법률적인 문제와 보험과 관련된 사항들을 무시하는 것이다. 통상적인 공시 내용에는 침수된 집이거나 무허가 리노베이션을 했는지 여부 등이 명시돼 있다. 그러나 은행이 소유한 부동산은 있는 그대로 거래되며 이런 공시 내용이 없기 때문에 바이어가 직접 조사를 해야 한다. 이때는 모든 리노베이션이 승인과 허가를 받았는지 여부를 챙겨야 한다. 뉴욕 웨스트체스터 카운티의 럭서리 부동산 전문 브렌든 드시몬 매니저는 “만약 승인도 없이 이뤄진 작업이 있다면 시정부가 경고장을 날리고 개입하게 될 것”이라고 말했다.

네 번째는 클로징까지 너무 여유를 두지 않는 경우다. 기억할 점은 숏세일의 경우, 정상적인 거래에 비해 오랜 시간이 걸린다는 것이다. 이해 관계자가 많기 때문이고 가격과 클로징 관련 조건들이 복잡하게 얽혀 있기 때문이다. 또 숏세일 물건을 갖고 있는 은행으로부터 모기지를 받는 것도 간단한 문제는 아니다. 이 때문에 가능한 빨리 늦어도 30일 이내에는 대출을 해주겠다는 렌더로부터 받은 사전승인서를 확보하고 제시할 수 있어야 한다.

마지막으로는 나쁜 집에 빠져든 경우다. 코네티컷의 부동산 투자자로 저서 ‘스키니 온 더 하우징 크라이시스’(The Skinny on the Housing Crisis)를 쓴 짐 랜델은 무조건 좋은 거래를 맺을 수 있을 것으로 믿지 말라고 강조했다. 그는 “들어가서 살 집이지만 마치 투자를 하는 것처럼 여길 필요가 있다”며 “집의 상태, 인스펙션, 가격과 가치 등을 객관적으로 따져봐야 한다”고 말했다.

나쁜 집에 빠져들지 않기 위해 스스로 던져봐야 할 질문들은 다음과 같다. 우선 그 집을 구입하고 싶다면 모기지 페이먼트를 위해 얼마나 재원을 마련할 수 있는지 확실해야 한다. 또 만약 집값이 20% 폭락을 해도 구입한 집에 대해 여전히 만족을 할 것인지도 자문해봐야 한다. 여기에 집을 리노베이션하는데 얼마나 돈을 쓸 수 있는지도 생각해봐야 한다.

<류정일 기자>