주택을 구입할 때 가장 신경을 쓰는 부분이 모기지 이자율이다. 누구나 융자회사에서 제시하는 이자율 중 가장 낮은 것을 원한다. 그런데 모기지 이자율은 단순 이자율(interest rate)으로만 계산하지 않는다는 사실을 알아둬야 한다. 이자율과 함께‘연간퍼센티지율’(annual percentage rate · 이하 APR)이라는 또다른 숫자를 이해해야 한다.
‘APR’은 모기지 대출비에 경비 포함
1~2년 살려면 포인트없는 이자율 유리
단순 ‘이자율’과 ‘연간퍼센티지율’(이하 APR)의 차이는 간단하다.
이자율은 모기지 융자를 받을 때 매년 얼마의 돈을 내고 모기지를 빌려야 하는지를 알려주는 수치이다. 하지만 여기에는 융자를 받을 때 소요되는 기타 수수료와 비용은 포함되지 않는다.
반대로 APR은 수수료를 포함한 연간 비용을 말한다.
따라서 APR에 포함된 수수료는 융자를 받는 바이어가 지불해야 하는 월 페이먼트에 추가되는 금액이다.
다시말해 일반 이자율에 따라 지불하는 연간 대출 비용(페이먼트)에 수수료까지 추가된다는 말이다. 이럴 경우 당연히 이자율보다 실제 지불하는 APR은 더 높을 것이다.
따라서 주택 모기지를 받으려고 할때 이자율과 APR을 잘 이해하면 쇼핑에 큰 도움이 될 것이다.
브라이언 셔만 뱅크오브아메리카의 소비자 융자부장은 APR은 모든 경비를 광범위하게 포함하고 있으므로 특히 융자 비용을 계산할 때 매우 유용하게 사용할 수 있다고 소개했다.
그는 “소비자에게 있어서 많은 경우 APR은 소비자들이 받게되는 거래와 매매를 정확하게 파악할 수 있는 더 좋은 방법이 된다”고 덧붙였다.
■융자 회사간 이자율 비교하기
융자회사들의 이자율과 APR을 비교하려면 각 회사가 제출하는 융자 견적서(estimate)를 보면 된다.
조 지버트 ‘앨리 홈’ 수석 상품 및 크레딧 디렉터는 “융자 견적서는 모든 융자회사들이 사용하는 표준화된 서류”라면서 “정부 서류라서 양식이 모두 동일하다”고 말했다.
견적서 첫번째 페이지에는 융자 기간이 적힌 줄 아래 이자율을 명시한다. 또 3번째 페이지에는 APR이 적힌다.
셔먼 부장은 특히 APR을 살펴 보면 어떤 융자회사가 최고의 조건을 제시하는지를 볼 수 있는 가장 좋은 방법이 될 것“이라고 조언했다.
그는 “바이어는 한 회사가 제시한 APR과 다른 회사가 제시한 APR을 살펴보면 수수료가 얼마나 되는지, 실제 페이먼트는 얼마나 되는지를 쉽게 파악할 수 있다”고 설명했다.
많은 경우 이자율이 매우 매력적으로 보이지만 실제 APR을 확인하면 전혀 다른 기분을 받게 될 수 있다.
예를 들어 한 융자회사가 5% 이자율에 ‘노 포인트’를 제시했는데 두 번째 회사는 4.875의 이자율에 ‘1 디스카운트 포인트’를 적었다면 어떤 것이 더 좋은 이자일까.
‘1디스카운트 포인트’는 보통 융자금액의 1%를 말한다.
이런 경우라면 첫 번째 회사가 비록 더 높은 이자율을 제시했지만 더 좋은 거래 조건이 될 수 있다. 셔먼 부장은 “이자율이 더 높더라도 APR은 더 낮은 결과를 가져 온다”면서 “단순 이자율만 비교해서는 안된다”고 설명했다.
■APR이 모든 것을 말해주지 않는다
지버트 디렉터는 단순히 APR만으로는 전체 융자를 모두 파악하지 못하는 경우도 있다.
특히 이자율이 융자회사마다 다 다를 때는 더욱 그렇다. APR에는 일부 경비가 포함되지 않을 수도 있기 때문이다.
지버트 디렉터는 “융자 견적서는 APR에 꼭 포함되지 않아도 되는 기타 경비들이 들어가 있다”고 말했다. 예를 들어 타이틀 보험 또는 타이틀 조사를 위한 경비 등의 비용들이 추가로 들 수 있다.
지버트 부장은 “두 융자회사를 놓고 고민할 때에는 이런 견적서를 꼼꼼히 점검하고 특히 끝까지 읽어봐야 한다”고 말했다. 두 회사의 견적서가 똑같다면 끝까지 읽어 어떤 회사가 추가로 비용을 첨부하는지를 보면 된다.
소비자 재정보호국도 APR을 모기지 융자의 단순 비교 기준으로만 사용하지 말라고 경고한다.
▲변동 이자율 모기지(adjustable-rate mortgage·ARM)에서의 APR은 소비자가 나중에 내야하는 최대 이자율을 말해주지 않는다. 또 ▲ARM에서의 고정 이자율(Fixed rate) 모기지에서 APR만을 비교하면 잘못된 판단을 내릴 수 있기 때문이다.
따라서 변동 이자 모기지, 즉 ARM을 고려하고 있다면 앞으로 이자율이 오를 것인지 아니면 내릴 것인지 예상하기 힘든다는 사실을 이해해야 한다.
ARM은 이자율이 정기적으로 바뀔 수 있는 주택 융자를 말한다. 다시말해 매달 페이먼트가 오르고 내릴 수 있다는 의미다.
ARM 융자때 처음 융자회사가 제시한 이자율은 고정 이자 모기지보다 낮은 것이 일반적이다. 하지만 일정 기간이 지난 후에는 이자율이 변해 월 페이먼트가 이자율 시세에 따라 더 낮아질 수도, 또 높아질 수도 있다. 참고로 고정 이자율은 장기간에 걸쳐 이자율이 변하지 않고 고정된 이자율을 말한다.
이자율은 예상하기 힘들다. 물론 최근에 상승 기류를 타고 있지만 앞으로 어떻게 될지는 아무도 장담할 수 없다. 미국의 모기지 이자율을 지난 2016년부터 상승세다. 하지만 이전 5년 동안은 전례 없이 낮은 수준을 유지하고 있었다.
가장 흔하게 사용하는 변동 이자율 모기지는 ‘5/1 ARM’이다. 첫 5년의 이자율을 고정되지만 5년이 지난후부터는 매년 마켓 상황에 따라 APR이 변한다. 이에따라 당연히 월 페이먼트 역시 바뀐다.
■이자율인가 APR인가
일반적인 규칙이 있다. 매달 낮은 페이먼트를 원한다면 낮은 이자율에 주목하면 된다. 반대로 전체 융자 비용을 낮추고 싶다면 APR에 초점을 맞추면 된다.
예를 들어 앞으로 30년간 구입하는 집에서 살고 싶다고 가정해 보자.
이런 경우 이자율이 낮아야 한다.
지버트 디렉터는 “장기적으로 한 집에서 살아야 하므로 이자율이 낮아야 한다”고 말했다. 더 낮은 이자율을 얻기 위해서는 ‘포인트’를 지불하고서라도 낮은 이자율을 구입할 수 있다. 이럴 경우 APR은 이자율에 포인트가 가산된 이자율이 된다.
반대로 한 집에 1~2년 살다가 이사를 갈 계획이라면 이자율을 낮추기 위해 ‘포인트’를 지불하는 것 보다는 더 높은 이자율을 택하는 쪽이 유리할 것이다.
몇 년 살지 않고 이사를 가는데 구태여 추가로 5,000달러를 내고 낮은 이자율을 받을 필요는 없다.
지버트 대표는 그렇다고 이자에 아무것도 추가되지 않는 융자가 최상의 것은 아니라고 말했다. 다른 요소들도 고려해야 한다는 것이다.
자신들이 신뢰할 수 있는 융자회사에 거래를 하는지도 확인해 봐야 할 것이다. 실제 자신에게 맞는 모기지를 찾기가 쉽지는 않다. 따라서 누군가의 도움을 받아야 한다.
많은 주택 바이어들이 론 오피서나 모기지 브로커, 또는 부동산 에이전트와 같은 전문가들과 상의하지 않고 독단적으로 결정했다고 곤란을 겪곤 한다.
그렇다고 마켓에 나온 상품들을 좋은 것과 나쁜 것으로 구별 지을 필요는 없다. 단지 바이어들의 상황에 따라 적합한 상품을 찾는 것이다.
모기지를 구입할때는 ▲주택을 구입할 때 얼마를 쓸 생각인지 ▲다운페이먼트를 얼마나 할 것이며 또 어디에서 조달할 것인지 등 구체적인 내용을 고려해야 한다.
<김정섭 기자>
주택 모기지 구입할 때 단순‘이자율’과 경비 포함된 APR 잘 이해하고 결정해야 된다.
<Robert Neubecker/The New York Times>
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