누구나 예전 한국에 살 때는 금융기관에 빚을 지면 큰일 나는 줄 알았던 적이 있었을 것이다. 그러나, 미국에 와서 살고 있는 지금, 융자 없이 살 수 없을 정도가 되다시피 했다. 주택을 소유하고 있는 사람의 90% 이상이 주택융자 (Mortgage)를 갖고 있을 것 같다. 아파트에 사는 사람이라 하더라도 누구나 자동차를 소유하게 되고, 자동차를 가지고 있다 보면 자동차 융자에 거의 예외없이 의지한다. 사회가 발달하게 될수록 금융기관에 빚을 지는 확률이 더 높아지는 걸까? 어쨌든 은행은 이자를 먹고 살고, 우리는 빌린 돈으로 윤택하게 살고 그 이자를 갚으면서 서로 공생하며 살아가고 있다고 말할 수 있겠다.
주택을 소유하고 1차로 주택융자를 가지고 있는 사람이 돈이 추가로 필요하면 2차 융자 (Second Mortgage)를 추가로 더 갖게 되는 경우가 꽤 많이 있다. 이 경우, 주택보험과의 상관관계는 어떠한지 알아보자.
‘주융자’씨는 사업을 하는데 돈이 조금 모자라서 사업자금을 마련하고자, ‘Billijo’라는 모게지 회사로 부터 2차 주택 융자를 얻었다. 보험회사와 연락하는 과정에서 ‘2차 융자’라고 밝혀야 하는데, 대수롭지 않게 생각하고 융자회사가 바뀌었다고 잘못 말했다. 그러자. 보험회사 직원은 보험에 새로운 융자회사 정보를 넣어 두어야 한다면 이것 저것 물어 보더니 보험상의 모게지 정보 난에 모게지 정보를 바꾸었다고 알려 주었다. 그런데, 얼마 지나지 않아 1차 융자회사인 ‘Gapa’ 모게지 회사에서 연락이 오기를 주택보험이 취소되었다고 한다. 어떻게 된 걸까?
보험에는 모게지 조항 (Mortgage Clause)라는 것이 있다. 이곳에 모게지 회사가 원하는 정보를 글자 한나 틀리지 않도록 넣어 줄 것을 모게지 회사가 보험회사에 요구한다. 그런데 Mortgage Clause에는 1차 융자인지, 2차 융자인지, 아니면 3차 융자인지를 밝히게 되어 있다. ‘주융자’씨의 경우에는 보험회사 직원과 ‘주융자’씨 사이에 의사가 잘못 전달되어 1차 융자 정보를 없애고 2차 융자의 정보를 그 자리에 넣었기 때문에 생긴 해프닝이다. 제대로 하자면, 1차 모게지 난에는 Gapa 모게지 회사를 그대로 놔두고 2차 모게지 난에 새로 생긴 ‘Billijo’ 모게지 회사 정보를 넣었어야 하는 것이다.
1차 융자와 2차 융자 사이의 차이를 다른 측면에서 한번 볼 필요가 있다. 다름이 아니라, 만일 주택에 화재가 발생해 전부 타버리면 보험회사는 2차 모게지가 있는 경우엔 두 개의 융자회사에 어떻게 융자금을 갚게 될까? 정답은 “1차 모게지를 먼저 갚고 남은 돈으로 2차 융자를 갚게 된다.”이다. 주택 시세가 큰 폭으로 떨어진 상황에서는 2차 융자회사가 융자금을 상환받지 못할 상황이 더러 있다. 그만큼 2차 융자를 제공한 회사에는 융자를 제공하는 것 자체가 커다란 위험에 노출되어 있다고 할 수 있다. 그럼 융자회사는 왜 이런 위험한 융자를 제공하게 될까? 2차 융자 이자율이 1차 융자이자율보다 다소 높기 때문에 위험을 감수하고서라도 2차 융자를 대출해주는 것이다. 집을 담보로 하므로 2차 융자회사가 안전하다고 어느 정도 착각을 하는 수도 있다. 2차 융자를 제공할 당시에는 주택가격이 상당히 높았기 때문이다. 날고 기는 융자회사도 먼 앞날을 내다보기는 그리 쉽지만은 않은 모양이다.
보험에 1차 모게지와 2차 모게지 정보이 정확하게 들어가 있는지 계속 확인할 수는 없다. 그러나. 보험이 갱신될 때마다 보험회사가 보험 가입자 집으로 보내주는 서류에서 이런 사항을 꼭 확인해 보는 것이 좋다.
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