TV 쇼를 통해 허름한 집을 구입해서 오래된 바닥을 뜯어내고 옹색한 벽을 허물고 후진 욕실을 박살낸 뒤 돌발 상황까지 모두 해결한 다음 모던하게 꾸며진 새로워진 집을 판다고 공개한 뒤 빛의 속도로 거래가 이뤄지는 프로그램을 무수히 봐왔을 것이다. 집을 고쳐 판다는 ‘플리핑’(flipping)에 대해 ‘아톰 데이터 솔루션스’는 지난해 전국적으로 20만7,088유닛의 싱글홈과 콘도가 거래됐다고 발표했다. 2006년 이후 최대 규모로 차익의 중간값은 전년도보다 5% 늘어난 6만8,143달러를 기록했다. 예를 들어 25만달러에 산 집을 고쳐 6개월 뒤 30만달러에 판다고 생각하면 황홀할 것이다. 그러나 그 차익 5만달러가 모두 본인 주머니에 들어오는 건 아니다. 자재비, 인건비 등이 소요되는데 초보 플리핑 투자자의 눈에 잘 보이지 않는 비용들은 다음과 같다.
부동산 에이전트 커미션·양도소득세 등 지불해야
과도한 투자는 피하고 주변 동네 살피는 것도 중요
■클로징 비용과 세금
부동산 에이전트는 집을 팔아주고 집값의 5~6%를 커미션으로 챙긴다. 즉, 5만달러의 차익 중 최대 1만8,000달러는 넘겨줘야 한다는 계산이다.
여기에 단기 투자에 따른 차익이 생겼다면 양도소득세도 내야 한다. 단기 양도소득세는 통상적인 소득세율에 따르고 장기 양도소득세는 20% 한도 내에서 정해진다.
■대출 소요 비용
어떤 경우의 플리핑이라고 해도 페인트만 칠해서는 큰 차익을 남길 수는 없다. 리모델링 작업은 인건비가 들고, 시간이 걸리고, 퍼밋도 받아야 하고 그래서 예산을 초과하기 일쑤다. 단순히 모기지만 내고, 세금만 부담하면 될 것이라고 생각하지만 사실 초과 비용이 필요해지면서 다른 대출을 받아야 하는 경우도 있다. 이때 각종 수수료는 물론, 이자도 부담해야 함을 잊지 말아야 한다.
■돈은 살 때 번다
플리핑 업계에서는 유명한 격언이 있는데 투자용 주택은 팔 때가 아니라 살 때 돈을 벌게 해준다는 것이다. 의미는 간단한데 절대로 비싸게 사지 말라는 뜻이다.
플리핑 주택을 대하는 렌더의 태도는 더 완고해 최소한 25%의 다운페이를 요구하는 경우가 많다. 단기 모기지 렌더는 주택의 가치에 관심을 두지, 크레딧 점수에는 큰 관심이 없다. 렌더는 대신 높은 이자율을 제시해 스스로 수익을 담보한다.
■은행이 알려주지 않는 비용
많은 플리핑 매물들은 은행이 차압한 주택들이다. 주변 시세보다 싼 경우가 많은데 보통의 거래처럼 주택이 가진 하자를 은행은 알려줄 의무가 없다. 이런 이유에서 플리핑 투자자는 엄청난 문제를 지닌 주택을 떠안고 상당한 금액의 수리비를 물어야 하는 상황에 처한다.
만약 시세보다 저렴한데 현 상태 그대로 판다는 집이 있다면 어떤 문제가 있을지 모르는 도박 같은 상황에 빠진다. 만약 컨트랙터 또는 인스펙터 같은 재능이 있다면 모를까 이게 아니면 상당한 비용이 들 수 있다.
■발견 못한 흠결들
LA 콜드웰 뱅커 소속 에이전트이자 성공한 플리핑 투자자인 멜리사 올리버는 집의 문제는 비단 눈에 보이는 곳에 머물지 않는다고 강조했다. 그는 “바이어는 절대로 벽 뒤에 숨은 문제들, 예를 들어 낡은 배관이나 개미 탓에 본 피해 등을 볼 수 없다”며 “누수를 유발할 수도 있고 스프링클러의 문제를 일으킬 수도 있는 심각한 문제들인데 말이다”라고 말했다.
또한 주변 동네를 살펴보는 것도 중요한데 이때는 분쟁은 없었는지 지나치게 파티 등을 하지는 않았는지 등을 확인해야 한다.
■과도한 투자는 금물
만약 인근 동네의 집들이 라미네이티드 카운터탑에 리놀륨 바닥재를 쓴다면 굳이 내가 팔 집만 대리석 카운터탑에 비싼 하드우드 바닥재를 쓰지는 않을 것이다.
스마트한 플리핑 투자자는 과도한 투자를 금지하고 다만 인근 시세에서 가장 비싸게 받을 수 있는 가격에만 집중한다. 20만달러 선에서 거래되는 동네인데 아무리 호화롭게 고쳐놔도 50만달러를 받기는 힘들기 때문이다.
■너무 얕잡아 봤다
좋은 공구함도 있고 주변에 실력 있는 핸디맨도 있겠지만 플리핑은 그 정도 수준으로 완성되는 게 아니다. 모든 자재까지 포함해서 견적을 뽑기 전까지 과연 얼마나 비용이 들지는 알기 힘든 게 사실이다. 예를 들어 욕실 타일을 교체한다고 할 때 단순히 스퀘어피트 당 비용만 생각하지 말고 인건비, 회반죽, 특수 공구 사용비까지 모두를 감안해야 하고, 이에 대비하기 위해서는 일정 지연과 자재 낭비까지 모든 요소를 잘 예측해야 한다.
■시간이 돈이다
플리핑 투자용 주택이 팔리지 않고 있으면 투자자인 바이어는 앉아서 손해를 볼 수 있다. 이때 유의할 점은 매입 가격과 들인 비용을 따지지 말고 냉철하게 시세를 따져야 한다는 것이다. 특히 경험이 적은 플리핑 투자자들이 자주 하는 실수인데 돈과 똑같은 시간을 아끼려면 집에 들인 투자금보다는 시장의 분위기를 읽어야 한다.
■마케팅 타이밍
부동산 가격은 순환하고 특히 대단히 로컬의 성격이 강하다. 이런 이유로 로컬 시장을 이해하기란 플리핑 투자자에게 쉬운 일이 아니다.
모두가 가능한 낮은 가격에 매입해 가능한 높은 가격에 팔길 바란다. 금융위기 이전에는 그저 사서 갖고 있다가 오르면 팔아서 이익을 챙길 수 있는 때가 있었다. 그런데 지금은 자칫 잘못하면 마케팅 타이밍을 놓치고 이런저런 숨은 비용 탓에 손해를 볼 각오도 해야 한다.
<구성훈 기자>
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