주택 매매가 완료되면 소유권과 함께 주택 건물을 바이어에게 양도해야 한다. 그런데 바이어에게 주택을 양도하는 시기가 매우 중요하다. 매매가 공식적으로 완료된 뒤에 주택을 양도하면 큰 문제가 없다. 하지만 매매 절차가 끝나기 전에 바이어 입주를 허락했다가 크고 작은 문제에 휘말리기 쉽다. 그럼에도 불구하고 실제 주택 매매 거래 시 바이어의 사전 입주 요청을 받아들이는 셀러가 의외로 많다. 이미 집을 비운 셀러나 순조로운 주택 매매를 기대하는 셀러들이 바이어의 사전 입주 요청을 쉽게 허락하기 쉽다. 부동산 전문 매체 ‘인맨 뉴스’가 바이어 사전 입주 요청으로 발생할 수 있는 사례들을 모아봤다.
보험 및 비용 문제 등 동시다발적으로 발생할수 있어
사전 입주 조건으로 바이어에게 돈받아 법정분쟁도
■ ‘법, 보험, 비용’ 문제 등 동시다발 발생
주택 매매 절차인 에스크로가 마감되기 전 셀러로부터 주택 수리를 허락받은 바이어가 있었다. 이 바이어는 수리가 끝나면 새집에 들여놓을 가구까지 이미 장만해 놓은 상태였다. 일반적으로 주택 매매는 에스크로 마감 서류에 셀러와 바이어가 모두 서명하고 ‘소유권 양도 서류’(Grant Deed)가 관할 카운티 담당 부서에 바이어 명의로 등록되어야 공식 완료된 것으로 인정된다.
만약에 예상치 못한 일로 에스크로 마감이 지연되거나 주택 매매가 아예 취소되면 법률문제는 물론 보험 및 수리비 등 여러 문제가 동시다발적으로 터진다.
바이어는 소유권을 넘겨받기 전에 이미 자비로 수리를 실시했기 때문에 주택 매매가 취소되면 수리비 반환이 불투명해진다. 만약 바이어 측이 공사 업체에 수리비를 미지급한 상태라면 공사 업체가 팔리지도 않은 집을 대상으로 선취 특권인 ‘미케닉스 린’(Mechanics Lien)을 설정할 수도 있다.
또 수리 과정에서 업체 직원에게 인명 피해가 발생하면 이에 대한 법적 책임 문제까지 불거진다. 바이어나 공사 업체의 실수로 적절한 공사 허가를 받지 않고 수리가 실시됐을 경우 이에 대한 책임은 바이어의 사전 수리를 허락한 셀러가 모두 떠안게 된다.
■ 바이어 돈 받았다가 법정 분쟁에 휘말려
사전 입주 허락 조건으로 바이어로부터 일정 금액을 지급받았다가 악몽 같은 법적 분쟁에 휘말린 셀러의 사례도 있다. 해당 바이어는 현재 거주 중인 주택에서 최대한 빨리 나와야 하는 사정이 있어 셀러에게 약 1만 달러를 지급하기로 하고 주택 매매 절차가 완료되기 전 사전 입주를 허락받았다. 그런데 바이어가 입주를 하면서 마음이 바뀌었는지 아니면 특별한 사정이 발생했는지 에스크로 마감을 질질 끌기 시작했다.
그러다가 바이어의 본심이 매매 취소에 있다는 것을 파악한 셀러는 기존 주택 구매 계약서 내용대로 다른 바이어들을 상대로 ‘백업 오퍼’(Backup Offer)를 받았다. 백업 오퍼를 제출한 바이어와 주택 매매 절차를 공식 시작하기 위해서는 사전 입주한 바이어가 기존 구매 계약을 취소한다는 서류에 서명을 해야 하는데 바이어는 ‘배 째라는 식’으로 서명을 거부했다.
결국 셀러는 바이어를 상대로 소송을 제기했지만 소송이 진행될수록 승소 가능성은 희박해 보였고 승자 없는 지루한 법적 분쟁만 이어졌다. 셀러가 저지른 결정적인 실수는 사전 입주 허락뿐만이 아니었다. 바이어의 주택 구매 계약 위반이 분명한 사례지만 사전 입주 조건으로 1만 달러의 금액을 받은 책임이 인정돼 법원은 재판을 명령했고 재판 대기 기간에만 무려 5년이 소요됐다.
■ 간단한 페인트 작업 허락했다가 집 몽땅 태워
바이어 사전 수리 요청을 허락했다가 집을 팔기도 전에 몽땅 태운 셀러도 있다. 바이어와 셀러는 주택 매매 기간 내내 불협 화음 없이 모든 조건을 순조롭게 이어갔다. 양측의 관계가 너무 친밀했던 것이 화근으로 셀러는 에스크로 마감 전에 내부 페인트를 새로 칠하고 싶다는 바이어의 요청을 덜컥 받아들였다. 이미 비어있는 집이어서 셀러는 바이어가 고용한 페인트 업체 직원에게 열쇠만 넘겨주면 되겠지 하고 대수롭지 않게 생각했다.
열쇠를 넘겨받은 페인트 업체 측 직원은 다음날 공사에 필요한 페인트 작업 장비와 도구를 집에 미리 가져다 놓았다. 그런데 이 집은 마룻바닥에 난방 장치가 설치된 ‘마루 난로’(Floor Furnace)가 그날 밤 작동되고 말았다. 이 사실을 모르고 페인트 업체 직원이 마루 난로 위에 놓아둔 페인트 받이 천에 불이 붙어 그만 주택이 전소하는 화재 사고로 번지게 됐다.
■ ‘사전 입주’ 어떤 경우에도 허락하면 안 돼
여러 사례가 설명하듯 바이어 사전 입주 허락으로 인해 발생할 수 있는 문제는 전혀 예측이 불가능하다. 따라서 주택 매매가 공식 완료되기 전까지 어떠한 사정이 있어도 바이어의 사전 입주 요청을 허락하면 안 된다.
대신 바이어에게 인근 숙박 시설에서 머물거나 거주 중인 주택을 ‘매매 뒤 임대’(Leaseback)하는 방향으로 유도해야 한다. 그래도 바이어의 사전 입주 요청을 고려해야 하는 상황이라면 몇 가지 안전 조치를 통해 만에 하나 발생할 문제를 대비해야 한다.
사전 입주 허락하는 대신 주택 임대 계약서를 별도로 작성한다. 매매 지연 또는 취소가 발생할 경우 사전 입주 바이어를 퇴거하기 위해서 주택 임대 계약서가 반드시 필요하다.
일반적인 주택 임대 계약에서와 마찬가지로 ‘임대 보증금’(Security Deposit)과 첫 달치 임대료 등을 임대 계약서 서명과 함께 추가로 받도록 한다. 입주 전 주택 상태를 점검해 서류화한 뒤 양측이 서명한 뒤 사진과 함께 보관해두면 주택 훼손으로 인한 분쟁을 막을 수 있다.
<준 최 객원기자>
