요즘 같은 분위기에 크레딧 점수가 낮은 바이어가 집을 산다는 건 거의 불가능하게 들릴 것이다. 신용평가사 엑스페리언에 따르면 전체 미국인의 21%는 크레딧 점수 600점 아래로 서브프라임에 해당된다. 심지어 평균점수라는 675점을 갖고는 모기지를 받는데 좋은 이자율을 보장받을 수 없다. 그런데 좋은 소식은 이렇게 낮은 크레딧 점수를 갖고 있다고 해도 집을 사는 것이 가능하다는 것이다. 정부가 보증하는 FHA(연방주택국)론이나 VA(연방보훈처)론이 있고, 사설 업체들 가운데는 퀵큰 론스(Quicken Loans)나 캐링턴(Carrington)이 낮은 크레딧 점수를 위해 존재한다. 이런 사실을 전제로 하고 나쁜 크레딧 점수를 갖고 모기지를 받는 방법을 알아보자.
다운페이 많이 내고, 정부 융자프로 리서치하면 도움
크레딧 점수 올리고 큰 은행보단 모기지 렌더 등이 수월
■현금으로 문제 해결
모기지 렌더는 대출을 승인할 때 3가지를 고려하는데 소득대비 부채비율, 크레딧 점수 그리고 담보인정비율(LTV)이다. 즉, 현금으로 처음에 많은 다운페이먼트를 지불하면 나쁜 크레딧 점수가 상쇄되고 LTV도 개선되게 된다. 여기에 렌더는 현금이 많은 바이어의 경우, 대출금 규모가 작아질 수 있다는 점에서 매력적으로 느끼게 된다.
현금이 부족한 경우, 친척이나 지인에게 빌리는 경우도 있는데 이때 주의할 점은 렌더가 빌려준 사람으로부터 편지를 요구한다는 점이다. 이때는 돈을 선물로 주는 것으로 처리해야 하고 돈은 받는 즉시 계좌에 넣어 다운페이로 사용하기 전에 최소한 60일 이상은 계좌에 있는 모습을 보이는 게 유리하다.
■정부 지원 프로그램 유리
FHA나 VA 프로그램을 이용한다면 다운페이 부담은 축소시킬 수 있다. 퀵큰 론스의 빌 밴필드 수석부사장은 “어느 재정 상담사를 만나도 모기지 다운페이는 집값의 20%를 하라고 하지만 사실 반드시 그래야만 하는 것은 아니다”라고 말했다.
VA론은 항상 다운페이를 요구하지 않고, FHA론은 3.5%만 요구한다. 특히 이들은 최소한의 크레딧 자격 요건도 없다. 그리고 전통적인 모기지와 비교해 비슷하거나 오히려 낮은 이자율도 장점이니 자격요건이 되는지부터 확인하는 것이 순서라고 하겠다.
■본인의 크레딧 이해하기
일단 믿을 수 있는 렌더를 찾아 모기지를 받고 싶다는 뜻을 전해야 한다. 만약 재정적으로 힘든 상황이면 큰 은행은 선택하기 좋은 옵션은 아니다.
대신 크레딧 유니언, 모기지 렌더나 커뮤니티 뱅크 등이 수월하다. 예를 들어, 네이비 패더럴 크레딧 유니언은 최소한의 크레딧 점수를 요구하지 않는다.
재정 상태를 객관적으로 안다는 것은 얼마나 빌릴 수 있고, 얼마나 많은 이자와 수수료를 부담할 수 있는지 스스로 판단하는 중요한 잣대가 된다. 이런 점에서 전문가들의 분석은 유효한데 일단 700점 아래로 떨어진 적이 있다면 모기지 이자율은 오르게 된다.
■망가진 크레딧 점수 고치기
일반인들이 막연하게 생각하듯이 낮아진 크레딧 점수를 올리는 것은 그리 어려운 게 아니다. 모기지 대출이 쉽지 않다면 크레딧 점수가 낮아졌다는 것이 중요한 이유가 된다.
점수가 높을수록 대출을 받기 쉬워지고, 더 나은 이자율과 조건을 얻게 될 확률이 높아진다.
■크레딧 리포트의 오류 정정하기
만약 기존 대출이나 부채를 잘 갚아나가고 있고, 제때에 돈을 넣고 있음에도 불구하고 크레딧 점수가 낮다면 분명히 크레딧 리포트에 오류가 있는 것으로 의심해볼 필요가 있다.
2012년 연방거래위원회(FTC)의 연구에 따르면 약 25%의 소비자들이 크레딧 리포트 상에 오류가 있고 이것이 곧 크레딧 점수에 좋지 않은 영향을 주는 것으로 나타났다.
중요한 점은 이들 25% 가운데 20% 가량은 정정을 요구해서 제대로 됐지만 1% 가량은 수정을 한 뒤에도 오류가 남아 있어 골치를 썩게 했다는 것이다. 대부분의 경우 크레딧 리포트의 오류를 정정한 경우, 점수는 25점 가량이 올라갔고 대단히 적은 경우지만 250명 중에 1명 꼴로는 점수가 100점 이상 오른 경우도 있다.
본인의 크레딧 리포트는 1년에 한번 무료로 확인할 수 있는데 에퀴팩스, 엑스페리언, 트랜스유니언 등을 개별 방문해도 되고 아니면 관련 웹사이트(www.AnnualCreditReport.com)에서 한꺼번에 열람할 수도 있다.
■제때 갚아 나가기
낮은 크레딧 점수는 오랜 습관의 결과이기도 하다. 특히 페이먼트 히스토리는 점수에 절대적인 영향을 끼친다.
피코(FICO) 점수를 산정하는 페어 아이작에 따르면 페이먼트 히스토리가 차지하는 비중은 35%로 만약 제때 갚는 습관이 없다면 지금이라도 이를 개선해야 한다.
■밸런스 낮게 유지하기
얼마나 부채를 지고 있느냐는 크레딧 점수를 결정하는데 30%의 영향력을 발휘하는데 적을수록 점수는 올라간다고 보면 된다.
다만 만약 1,000달러의 밸런스가 있고 이를 갚는다고 할 때 한꺼번에 갚아 버리면 신용을 전혀 사용하지 않는 것으로 인식돼 오히려 크레딧 점수에 좋지 않다.
정해진 크레딧 한도의 30% 이내에서 부채를 유지하는 것이 중요하고 만약 10% 아래가 된다면 크레딧 점수는 더 나아질 것이다.
<구성훈 기자>
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