100대 도시중 약 40% 주택 시장 과대평가

 지난 5월 집값 큰 폭 올라,“내년까지 오를 것”전망

100대 도시 중 40%는 주택시장 과대평가분석

전문가들,“사겠다”수요가“팔겠다”보다 4배 높아

주택 가격이 끊임없이 오르고 있지만 내 집 마련 욕구를 꺾지는 못했다. 부동산 시장 조사 기관 코어로직이 최근 발표한 보고서에 따르면 지난 5월에도 주택 가격은 큰 폭으로 올랐다. 그러나 주택 구입 수요가 꺾이기는커녕 오히려 내 집을 반드시 마련하겠다는 수요는 더욱 높아진 것으로 나타났다.

■집값 내년까지 더 오른다

지난 5월 주택 가격이 또다시 큰 폭으로 올랐다. 이처럼 연이은 주택 가격 오름세에도 내 집 마련에 대한 수요는 여전히 높은 것으로 조사됐다. 어바인 소재 부동산 시장 조사 기관 코어로직이 지난 3일 발표한 코어로직 ‘주택 가격 지수’(HPI)에 따르면 지난 5월 전국 주택 가격이 연간 대비, 월간 대비 모두 상승했다.

5월 주택 가격은 연간 대비로는 비교적 큰 폭인 약 7.1%의 상승세를 기록했고 전달 대비로도 약 1.1%나 오른 것으로 집계됐다. 코어로직에 따르면 주택 가격 상승세는 내년까지도 이어질 전망이다. 코어로직은 12개월 뒤인 2019년 5월까지 주택 가격이 약 5.1% 추가 상승할 것으로 전망했다.

곧 발표될 올해 6월 주택 가격 역시 5월 대비 최소 약 0.3% 오를 것으로 전망됐다. 프랭크 노태프트 코어로직 수석 이코노미스트는 “주택 매물 부족이 가격 급등의 주원인으로 저가대 매물 부족 현상이 특히 심각하다”라며 “올 들어 나타나기 시작한 모기지 이자율 상승이 주택 매물 부족 현상을 부추기고 있다”라고 설명했다.

■주택 시장 과대평가 도시 40% 육박 주택 가격 상승세가 지속되면서 주택 시장이 과대평가된 지역도 서서히 늘고 있다. 코어로직 ‘주택 시장 환경 지수’(MCI)에 따르면 지난 5 월 기준 전국 100대 도시 중 약 40%에 해당하는 지역의 주택 시장이 과대평가된 것으로 분석됐다.

주택시장 과대평가 도시는 주택 가격이 높은 도시들이 많이 포함됐다. 주택 가격 상위 50대 도시 중 절반 이상인 약 52%가 과대평가된 주택 시장이로 코어로직이 밝혔다. 이에 반해 50대 도시 중 적정 수준을 유지한 도시는 약 34%로, 저평가 된 도시는 약 14%로 상대적으로 매우 낮았다.

코어로직의 주택 시장 환경 지수는 각 도시별 가처분 소득과 같은 주택 시장 영향 요인을 기준으로 ‘과거 가격’ 및 ‘유지 가능 가격’ 등과 비교해 과대평가, 적정 수준, 저평가 등 3가지 항목으로 나뉘어 산출된다. 

현재 주택 가격이 과거 가격 및 유지 가능 가격 대비 10% 이상일 경우 과대평가로 분류되고 10% 미만일 때는 저평가 지역으로 구분된다.

■‘사겠다’ 수요가 ‘팔겠다’의 4배

이처럼 주택 가격 상승세가 멈출 기미를 전혀 보이고 있지 않지만 ‘내 집 마련’에 대한 욕구는 여전히 높았다. 코어로직이 놀웍(코네티컷 주) 소재 시장 조사 기관 Rti 리서치와 공동으로 실시한 조사에서 향후 12개월 내에 ‘반드시 주택을 구입하겠다’라는 답변 비율은 기존 주택 보유자 중에서는 약 15%, 주택 세입자 가운데서는 약 28%로 나타났다.

반면 12개월 내에 보유 주택을 처분하겠다는 답변은 약 11%에 그쳐 1년 뒤에도 매물 부족으로 인해 내 집 마련 상황이 나아지지 않을 수 있음을 시사했다. 내 집 마련에 대한 욕구는 주택 가격이 높은 지역의 세입자들 사이에서 가장 높은 것으로 나타났다.

주택 가격이 높은 지역에 거주하는 세입자 중 약 41%가 앞으로 1년 내에 내 집을 마련하겠다는 주택 구입 계획을 밝혔다. 반면 같은 기간 동안 집을 팔 계획이라는 답변은 고작 약 11%로 대기 구입자 비율이 셀러에 비해 무려 4배나 높은 것으로 나타났다.

■‘이자율 오르는데 왜 파나’

코어로직에 따르면 올해 1분기 주택 보유자 중 약 50%에게 적용되는 모기지 이자율은 약 3.75% 이하였던 것으로 조사됐다. 반면 5월 중 모기지 이자율은 7년래 가장 높은 약 4.6%(30년 만기 고정)로 기존 주택 보유자들이 적용받고 있는 이자율을 큰 폭으로 앞지르고 있다.

모기지 이자율이 계속 오를 경우 기존 주택 보유자 이자율과의 격차가 벌어져 집을 내놓으려는 주택 보유자가 감소할 수밖에 없고 이로 인해 매물 부족 현상은 더욱 심화될 것으로 우려된다. 

이처럼 심각한 주택 매물 수급 불균형 현상이 해소되지 않으면 주택 가격 상승세는 진정되기 힘들다. 프랭크 마텔 코어로직 대표는 “집값 급등세에도 불구하고 어떻게 해서든 전세를 탈피해 내 집을 마련하려는 수요가 여전히 강하다”라며 “매물 부족 문제가 해결되지 않을 경우 집값 하락은 기대하기 힘들다”라고 설명했다.

 <준 최 객원기자>

주택 가격이 오르면서 주택 시장이 과대평가된 지역도 늘고 있다.