‘이만하면 주택 구입 준비가 다 됐겠지’ 생각하고 주택 구입에 나섰다가 예상치 못한 난관에 부딪히기도 한다. 주택 구입에 반드시 필요한 모기지 대출 거절 통보를 받았을 때가 대표적인 예다. 모기지 대출 승인 자격을 갖추고 있을 때 비로소 주택 구입 준비가 완료됐다고 할 수 있기 때문에 대출 자격 조건을 점검하는 것이 무엇보다 급선무라고 할 수 있다. 경제 전문 매거진 포브스지가 모기지 대출 자격 조건을 갖추기 위해 준비해야 할 네 가지 주요 사항을 정리했다.
세이빙스에 넉넉한 다운페이먼트 자금 비축 필요
안정적인 급여 수령 증명하는 W-2나 급여명세서도
융자상환 능력 가늠할 수 있는 크레딧 점수도 중요
■ 은행 세이빙스 계좌
가장 먼저 점검해야 할 항목은 은행 세이빙스 계좌다. 대출 은행들이 세이빙스 계좌 잔고 현황을 대출 신청 서류로 요구하는데 주택 구입 자금을 세이빙스 계좌를 통해 관리하는 구입자가 많기 때문이다.
개인 은퇴 연금 계좌인 IRA나 401K 계좌에 적립된 금액을 인정해주는 은행도 있다. 하지만 유동성이 가장 높은 세이빙스 계좌의 잔액이 다운페이먼트나 클로징 비용을 지불할 만큼 충분해야 우수한 대출 자격 조건으로 인정받는다.
모기지 대출을 신청하려면 다운페이먼트 자금 마련도 필수다. 일반적으로 주택 구입 가격의 약 20%에 해당하는 목돈이 다운페이먼트 용도로 세이빙스 계좌 등에 적립되어 있어야 한다.
정부가 보증하는 일부 모기지 대출 상품의 경우 다운페이먼트 비율이 약 3%~5%로 낮은 편이다. 따라서 신청하는 모기지 대출 상품에 따라 적절한 다운페이먼트 금액이 세이빙스 계좌를 통해 증명되어야 한다.
‘클로징 비용’(Closing Cost)으로 통틀어 지칭되는 여러 수수료 금액도 다운페이먼트와는 별도로 세이빙스 계좌에 마련되어 있어야 한다. 대출 수수료, 홈 인스펙션 비용, 주택 감정 비용, 에스크로 서비스 수수료 등이 일반적인 클로징 비용 항목으로 주택 구입 가격의 약 1%~2%에 달하고 지역에 따라 약간씩 차이가 나기도 한다.
■ ‘급여 및 세금 신고서’(W-2), ‘급여 명세서’(Pay Stub)
안정적인 고용 경력은 모기지 대출 승인을 받기 위한 중요한 자격 조건이다.
고액의 대출을 발급하는 은행 입장에서는 대출자의 안정적인 소득을 확인하지 않을 수 없다.
대출자가 일정 기간 동안 안정적인 소득을 유지했고 미래에도 대출을 상환할 수 있을 만큼 충분한 소득을 올릴 수 있을지를 판단하기 위한 목적이다. 고용 상태와 소득 확인을 위해 대출 은행이 요구하는 대표적인 서류가 W-2와 급여 명세서다.
적어도 최근 2년간 한 직장에서 일정한 급여를 받은 사실이 있는지 확인하기 위한 서류로 최근 2년치 W-2 서류가 요구된다. 모기지 대출 뒤 대출자의 상환 능력을 판단하기 위한 기본 서류로는 급여 명세서가 요구된다.
급여 명세서를 통해 대출자의 가장 최근 급여 수준이 증명되기 때문이다. 만약 현재 제출 가능한 W-2 서류나 급여 명세서의 기간이 부족하다고 판단된다면 대출 신청을 미루고 대출 자격 조건에 해당하는 기간을 충족할 때까지 현재 직장을 유지한 뒤 대출을 신청하는 것이 좋다.
■ 크레딧 점수
모기지 대출을 받기 위해 높은 크레딧 점수가 필요하다는 것은 잘 알려진 사실이다.
대출 은행이 크레딧 점수가 기록된 크레딧 리포트를 요구하는 이유는 대출 신청자의 미래 대출 상환 가능성을 판단하기 위해서다.
크레딧 카드 대출조차 제때 납부지 못한 대출자는 모기지 대출 상환에도 어려움을 겪게 될 것으로 판단되기 때문에 모기지 대출 승인이 어렵다.
모기지 대출 승인에 필요한 크레딧 점수는 어떤 대출 프로그램을 신청하느냐와 다운페이먼트 금액 등에 따라 다르다. 첫 주택 구입자, 또는 과거 3년간 주택 구입 사실이 없는 구입자는 최저 다운페이먼트 비율 조건이 약 3%로 낮은 FHA 융자를 많이 사용한다.
FHA 융자는 정부 기관인 ‘연방 주택국’(FHA)의 보증이 이뤄지기 때문에 낮은 다운페이먼트 조건과 함께 크레딧 점수 기준도 최저 약 580점으로 다른 모기지 프로그램에 비해 상당히 낮다.
그러나 일반 모기지 프로그램을 신청할 경우에는 크레딧 점수가 최소한 620점을 넘어야 신청 자격 조건을 갖췄다고 할 수 있다.
만약 크레딧 점수가 대출 기준에 미치지 못한다고 판단되면 대출 신청을 서두르면 안된다.
기존 크레딧 카드 대출을 조금씩 상환하는 한편 신규 대출이 발생하지 않도록 크레딧 카드 사용을 줄여가면서 크레딧 점수를 높이는 작업이 급선무다.
■ 부채 현황
얼마 안 되는 금액이라도 부채가 없는 개인은 드물다. 크레딧 카드 부채, 학자금 융자, 차량 할부금, 의료비 대출 등 이러저런 부채는 누구나 있다.
모기지 대출을 신청할 때 대출자의 각종 부채 현황이 주요 자격 조건으로 검토된다.
대출 신청자의 부채 현황을 파악하기 위해 은행은 ‘부채 상환 비율’(DTI)이라는 조건을 활용한다. DTI는 쉽게 말하면 대출 신청자의 소득 중 부채가 차지하는 비율을 의미한다.
DTI가 너무 높으면 대출자의 미래 대출 상환 능력이 낮게 평가돼 모기지 대출 승인에 빨간불이 켜진다. 대부분의 대출 은행에서 대출 상환 능력 판단 기준으로 삼는 DTI 비율은 약 43%다. DTI가 43%를 초과하지 않도록 부채 금액을 줄이거나 추가 소득을 올려 적절히 조정하는 것이 무엇보다 중요하다.
<준 최 객원기자>
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