주택을 구입하려고 하는데 집값이 너무 올라 현재 소득으로 감당하기 어렵다. 그렇다고 힘들게 구한 직장을 옮길 수는 없고 무리해서 집을 구입한 뒤 ‘하우스 푸어’로 전락하는 것도 원치 않는다. 요즘 이 같은 고민을 하는 주택 구입자들이 많다. 주택 가격이 매년 급등하면서 발생한 고민이다. 해결책은 단 한 가지뿐이다. 모든 방법을 동원해 모기지 페이먼트를 최대한 낮추는 방법밖에 없다. CNN머니가 모기지 페이먼트를 낮추기 위한 전략을 소개했다.
세전 가구소득 중 주거비 지출 30% 넘지 않아야
주택구입 계획 있다면 2년 전부터 크레딧 관리
한 업체 얘기 듣지말고 꼼꼼히 비교샤핑 해야
■ 30% 룰
주택 보유자가 된다는 것은 인생에 있어서 큰 변화다. 특히 재정적으로 큰 책임감이 필요한 과정이다. 아마도 주택 구입이 평생 가장 큰 지출인 경우가 많기 때문에 무리하지 않고 지불 가능한 가격대의 주택을 구입하는 것이 무엇보다 중요하다.
주택구입 욕심에 모기지 페이먼트가 소득에서 차지하는 비율이 너무 높아지면 다른 인생 계획들이 영향을 받을 수밖에 없다.
은퇴 자금 마련에 어려움을 겪을 수 있고 학자금과 같은 기타 부채 상환도 영향을 받게 된다.
제2의 인생을 위한 시작하기 위한 창업이나 은퇴 후 여행 계획도 아쉽지만 포기해야 한다. 내 집 마련의 꿈도 이루고 은퇴 준비도 차질 없이 이루려면 모기지 페이먼트 등 주거비 비율을 적절히 조정하는 것이 매우 중요하다. 주거비 비율과 관련, 잘 알려진 원칙은 세전 가구 소득 중 주거비가 차지하는 비율이 30%를 넘지 않아야 한다는 것이다. 주거비 비율이 30%를 넘는 순간부터 여러 재정 계획들이 영향을 받기 시작한다.
주거비를 낮추기 위해서는 주거비 중 가장 높은 비율을 차지하는 모기지 페이먼트를 최대한 낮춰야 하는데 여러 방법을 통해 얼마든지 가능하다.
■ 적어도 2년 전부터 크레딧 관리
모기지 페이먼트 금액은 주택 구입자의 크레딧 점수에 달려 있다. 모기지 대출 승인 시 가장 중요한 자격인 크레딧 점수에 따라 이자율과 같은 대출 조건이 결정되기 때문이다. 크레딧 점수는 높으면 높을수록 유리하다.
낮은 이자율을 적용받아 모기지 페이먼트를 낮출 수 있을 뿐만 아니라 장기적으로 눈덩이처럼 불어나는 이자 비용을 줄여 다른 재정 목표를 달성하는데도 도움이 된다.
크레딧 점수가 750점 이상이면 우수한 자격의 대출자로 분류돼 최상의 대출 조건을 적용받는데 큰 어려움이 없다. 반대로 ‘소비자 금융 보호국’(CFPB)에 따르면 크레딧 점수가 620점 미만일 경우 높은 이자율이 적용되는 것은 물론 기타 불리한 대출 조건을 감수해야 한다. 문제는 크레딧 점수가 하루아침에 향상되지 않는다는 것이다.
재정 설계 업체 ‘버킹햄 파이낸셜 그룹’(Buckingham Financial Group)의 니콜 디센 스타비치 디렉터는 “주택 구입 계획이 있다면 적어도 2년 전부터 크레딧 점수 관리를 시작하고 대출 신청 때까지 점수를 최대한 끌어올려야 한다”라고 CNN머니와의 인터뷰에서 충고했다. 크레딧 점수 관리는 크레딧 리포트를 검토하는 일에서부터 시작된다.
크레딧 점수 하락 요인인 부채 규모를 확인하고 낮추려는 노력만으로도 크레딧 점수를 개선할 수 있다. 간혹 크레딧 리포트의 오류 기록으로 인해 크레딧 점수가 하락하기도 한다.
오류를 삭제하는 데만도 수개월이 소요되기 때문에 크레딧 점수 관리를 최대한 빨리 시작해야 모기지 페이먼트를 낮추는데 도움이 된다.
■ 대출 기관 여러 곳 비교
여러 모기지 대출 기관을 비교하는 것만으로도 얼마든지 모기지 페이먼트를 낮출 수 있다. CFPB에 따르면 유사한 조건의 모기지 대출 상품이지만 대출 기관에 따라 이자율이 약 0.5% 포인트 이상씩 차이 나는 경우가 흔하다.
0.5% 포인트 차이가 별것 아닌 것처럼 여겨지지만 30년 만기를 기준으로 환산하면 수천 달러에 달하는 이자 비용을 낮출 수 있는 이자율이다.
CFPB의 조사에 따르면 대출자에게 적용되는 평균 이자율과 동일한 자격의 대출자가 받을 수 있는 최저 이자율을 비교했을 때 연간 약 300달러에 달하는 모기지 페이먼트가 절약되는 것으로 나타났다.
30년 만기로 따지면 무려 9,000달러에 달하는 비용이 절약되는 셈으로 은퇴 자금 마련에 알토란같은 사용되기에 충분한 금액이다.
여러 대출 기관을 비교하려면 발품을 파는 방법밖에 없다. 일반 은행, 온라인 대출 은행, 커뮤니티 은행, 융자 중개 업체 등으로부터 이자율 등 대출 조건을 요청해 꼼꼼히 비교한다.
45일 내에 여러 모기지 대출 기관이 조회한 크레딧 리포트는 단일 조회로 분류돼 크레딧 점수에 미치는 영향도 크지 않다.
■ 최대한 서둘러 다운페이먼트 준비
다운페이먼트 금액이 높을수록 모기지 페이먼트 금액은 낮아진다는 것은 누구나 아는 원칙이다. 대출액이 줄어들 뿐만 아니라 낮은 이자율을 적용받는데도 유리다. 그러나 요즘처럼 물가가 끊임없이 오르는 시기에 다운페이먼트 자금을 마련한다는 것이 결코 수월한 일이 아니다.
일반적으로 주택 구입 가격의 20% 이상에 해당하는 다운페이먼트 자금을 마련해야 하는 것으로 알려져 있다. 다운페이먼트 비율이 20%를 넘으면 ‘모기지 보험’(PMI) 가입 의무가 사라져 연간 약 수천 달러에 달하는 추가 비용이 절약된다. 또 다운페이먼트 비율이 높으면 포인트와 같은 융자 수수료를 지불할 필요도 사라진다.
다운페이먼트 자금 마련 시기는 이르면 이를 수록 좋다. 적어도 주택 구입 시기 5년 전부터 준비를 시작해야 하고 손실 위험이 낮은 안전한 방법으로 보관해야 한다. 스타비치 ‘공인 재무 설계사’(CFP)는 “변동성이 큰 주식 시장과 연계되지 않은 금융 상품 형태가 안전하다”라며 “‘연방 예금 보험 공사’(FDIC)가 보증하고 높은 이자율이 적용되는 금융 상품이 적절하다”라고 CNN머니와 인터뷰를 통해 조언했다.
■ 15년 만기 대출 고려해 볼 만
존 쿠퍼 CFP는 “젊은 연령층 구입자들에게 가급적이면 30년 만기 모기지 대출을 피하라고 조언한다”라고 CNN머니와 인터뷰에서 설명했다. 쿠퍼 CFP에 따르면 30년 만기 대출의 경우
월 모기지 페이먼트를 낮춰주는 상품이지만 이 때문에 구입 능력을 초과하는 가격대의 주택을 구입하게 되는 경우가 많다.
반면 15년 만기 대출의 경우 월 모기지 페이먼트는 상대적으로 높지만 낮은 이자율이 적용되기 때문에 30년 만기 대출과 비교할 때 절약되는 이자 비용이 크다. 또 만기가 짧은 모기지 대출은 페이먼트 중 원금으로 납부되는 비율이 높아 단기간에 주택 자산을 쌓는데도 유리하다.
<준 최 객원기자>
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