‘돈’준비됐다고 주택구입 덜컥 하면 안돼

구입가능한 가격대·다운페이먼트 여부 점검 필요

크레딧 점수·주택구입 후 생활 가능여부도 따져야

끊임없이 오르는 임대료에 이젠 주택 임대가 지긋지긋하다는 세입자가 많다. 주택 임대가 주택 보유보다 좋은 점이 많다는 것을 알면서도 치솟는 임대료 부담 때문에 주택 구입을 고려하는 세입자가 늘고 있다. 주택 구입의 가장 큰 걸림돌은 구입 자금이다. 주택 가격 역시 수년째 상승세를 이어가고 있기 때문에 주택 구입에 들어가는 비용도 만만치 않다. 그러나 ‘돈’만 있다고 해서 당장 주택 구입 준비가 끝나는 것은 아니다. 세입자와 달리 주택 보유자가 지녀야 할 책임감도 적지 않게 뒤따른다. CNN머니가 내 집을 장만할 준비가 됐는지 점검하는 데 도움이 될만한 질문 사항을 정리했다.

■구입 가능한 가격대는?

과연 어느 정도 가격대의 주택을 구입할 수 있는지부터 확인해야 한다. 주택 구입 계획이 뚜렷하다면 대략적인 가격대만 알아서는 안 된다. 

현재 재정 상태에 대한 파악 없이 주택을 구입했다가 무리한 구입으로 ‘하우스 푸어’(House Poor)가 되는 경우가 흔하다. 하우스 푸어는 주택에 들어가는 비용이 너무 많이 들어 매달 기타 생활비가 여유롭지 않은 주택 보유자를 뜻한다.

우선 매달 정기적으로 지출되는 비용 항목을 살펴본다. 임대료, 음식 비용, 교통비 등 정기적으로 지출되는 생활비와 자동차 할부금, 학자금 융자 상환 금액 등 고정 부채 금액을 모두 더한다. 

여행이나 취미 생활, 외식 등 불규칙적으로 지출되는 비용도 모두 포함한다. 파악된 월 지출 금액을 월 소득에서 차감하면 주택 구입 시 사용 가능한 금액을 알 수 있다. 

재정 전문가들에 따르면 월소득 중 주거비가 차지하는 비율이 약 28%를 넘지 않도록 조절하면 좋다고 조언한다.

대출 은행을 통해 ‘사전 융자 승인’(Loan p approval)을 신청하면 구입 가능한 주택 가격대를 파악하는 데 도움이 된다. 융자 사전 승인과 관련 주의할 점은 대출 은행 측이 제시한 가격대보다 조금 낮은 가격대의 주택을 구입 대상으로 삼으면 안전하다는 것이다. 

프랜신 듀크 ‘공인 재정 설계전문인’(CFP)은 “대출 은행 중 구입자의 구입 한도를 초과한 사전 융자 승인을 발급하는 은행이 많다”라며 CNN머니와 인터뷰에서 주의하라고 당부했다.

■ 다운페이먼트 준비됐나?

내 집 장만의 첫 단계는 다운페이먼트 자금을 준비하는 일이다. 다운페이먼트가 준비 안 되면 주택 구입에 필요한 모기지 대출을 받기 힘들다. 

다운페이먼트가 부족한 경우에는 주택 구입은 가능해도 장기적으로 높은 주거비 부담에서 벗어나기 힘들다. 

그러나 최근 주택 가격 상승 때문에 다운페이먼트 준비에 어려움을 겪는 구입자들이 많다. 일부 도시에서는 주택 구입에 필요한 다운페이먼트를 마련하려면 무려 10년이나 걸린다는 조사도 최근 발표됐다.

대출 은행이 요구하는 다운페이먼트 비율은 주택 구입 가격의 20% 이상이다. 20%가 준비되지 않았다고 해서 주택 구입이 불가능한 것은 아니지만 20%보다 낮으면 추가 비용 발생 등 불리한 점이 많다. 

다운페이먼트 비율이 낮으면 요즘처럼 구입 경쟁이 심한 시기에 경쟁 구입자에 비해 구입 능력이 떨어지는 것으로 여겨져 구입 계약 체결에 어려움을 겪기 쉽다. 

또 상대적으로 높은 이자율을 적용받거나 ‘모기지 보험’(PMI) 의무 가입 등에 따른 추가 비용이 발생하기 때문에 장기적으로 높은 비용 부담에 시달린다.

반대로 다운페이먼트 비율이 높으면 주택 구입 능력이 상대적으로 높은 구입자로 여겨지는 것은 물론 재정 관리가 철저한 구입자로 인정받아 모기지 대출 승인이 수월하다. 

빌 밴 샌트 ‘유니 베스트’(Univest) 자산 관리 업체의 수석 부대표는 “다운페이먼트 비율로 약 15%~20% 이상 준비된 구입자는 주택 구매에 대한 책임감 및 의지가 높은 구입자로 분류된다”라고 CNN머니와의 인터뷰에서 설명했다.

■ 주택 구입 뒤 생활비 충분한가?

주택 구입을 성공적으로 마쳤다고 해서 안심해서는 안 된다. 주택 구입에 큰돈을 지출한 뒤에도 몇 달간 사용할 여유 자금이 주택 구입 전부터 두둑이 준비되어 있어야 한다. 

우선 급한 일이 발생했을 때 사용할 비상금과 생활비로 사용한 자금이 최소 3개월~6개월 치가 준비되어 있어야 한다. 

발병이나 인명 사고로 인한 병원비, 실직으로 인한 소득 감소 등 예상치 못한 일이 발생했을 때 사용할 비상금이 반드시 마련되어 있어야 한다.

반드시 준비되어 있어야 할 자금은 비상금과 생활비가 전부가 아니다. 적어도 6~9개월 치 모기지 페이먼트 자금이 준비되어 있어야 갑작스러운 지출에 따른 모기지 연체 등의 사고를 대비할 수 있다. 

밴 샌트 부대표는 “저렴한 가격대의 주택 구입을 위해 낡고 상태가 좋지 못한 주택을 구입하는 첫 주택 구입자가 많다”라며 “오래된 주택은 시설 고장에 따른 수리비 또는 리모델링 비용 등 추가 비용이 자주 발생하기 때문에 항상 여유 자금이 준비되어 있어야 한다”라고 CNN머니와 인터뷰에서 충고했다.

■ 크레딧 점수는 양호한가?

크레딧 점수에 따라서 주택 구입의 성패가 좌우된다. 크레딧 점수가 낮아도 주택 구입에는 크게 문제가 없지만 불리한 대출 조건을 적용받기 때문에 결국 실패한 주택 구입이 되기 쉽다. 

일반적으로 크레딧 점수가 750점 이상일 경우 낮은 이자율과 같은 아주 유리한 대출 조건이 적용되는 편이다.

모기지 대출 전 크레딧 점수와 함께 점검해야 하는 사항이 부채 비율이다. 부채 비율이 낮을수록 대출 승인 가능성도 높아진다. 

부채 상황과 대출자의 대출 상환 능력을 점검하는 데 사용하는 ‘총부채상환비율’(DTI) 부채 총액을 소득으로 나누는 방식으로 계산된다. DTI가 약 43%를 넘지 말아야 모기지 대출 신청 준비를 마친 것으로 볼 수 있다.

■ 얼마나 오래 살 계획인가?

주택 구입 뒤 5년 이상 거주할 계획이 없다면 차라리 구입하지 않는 편이 낫다. 주택 구입시 발생하는 초기 비용들이 많아서 구입 후 얼마 되지 않아 처분하게 되면 비용이 회수되지 않아 오히려 손해가 발생한다. 

모기지 대출 수수료, 에스크로 수수료 등이 대표적인 주택 구입 비용으로 밴 샌트 부대표는 “젊은 세대는 한곳에 머물지 않고 직장이나 선호도에 따라 주거지를 자주 옮기는 편”이라며 “이 경우 안정적인 주거지를 찾을 때까지 주택 구입을 보류하는 것이 현명하다”라고 CNN머니와 인터뷰에서 조언했다.

<준 최 객원기자>

성공적인 주택 구입을 위해서는 구입 자금 외에도 준비사항이 많다.