투자성공은 리모델링 비용 얼마나 줄이느냐에 달려
어린 자녀있는 바이어 원하면 학군 좋은 지역 선택
집 잘 안팔리면 임대로 전환하는 방안도 고려해야
플리핑에 대한 관심이 여전히 뜨겁다. 플리핑에 대한 열기는 지난해 한때 시들해졌지만 올 초부터 매물 품귀 현상 다시 나타나면서 다시 관심이 높아지고 있다. 플리핑은 저렴한 가격으로 구입한 매물을 대상으로 리모델링을 실시한 뒤 단기간에 되팔아 수익을 올리는 부동산 투자 기법이다. 매물이 없어 팔지 못할 정도로 매물 부족 현상이 심각한 저가대 매물 시장에는 플리핑 매물이 나오면 최고의 대접을 받는다. 플리핑 매물에 대한 높은 수요를 겨냥한 투자자들의 관심도 다시 뜨거워 지고 있다. 주택 리모델링 정보 사이트 ‘밥 빌라’(Bob Vila)가 플리핑 투자전 주의해야 할 사항을 정리했다.
■ 전문 업체 통한 홈 인스펙션
건축업에 종사하지 않는 한 매물의 주요 결함을 놓치기 쉽다. 전기 배선 시설, 지반, 지붕 등과 관련된 결함은 쉽게 찾아내기 힘들지만 문제가 발생하면 높은 수리비가 요구된다.
플리핑 투자 성공은 리모델링 비용을 얼마나 줄이느냐에 달려있기 때문에 매물의 결함을 찾아낼 수 있는 ‘매의 눈’이 필요하다. 주택 개량 공사에 대한 지식이 풍부하지 않다면 반드시 경험이 풍부한 홈 인스펙션 업체를 고용해 매물 상태를 샅샅이 점검한 뒤 구매 여부를 결정해야 한다.
■ 필요시 반드시 공사 허가 받아야
리모델링 공사 항목 중에는 관할 시정부의 승인이 필요한 항목들이 있다. 만약 적절한 승인 절차 없이 공사를 실시하면 벌금이 부과되거나 법적 소송에 휘말리기 쉽다.
또 적절한 승인 없이 리모델링 공사 실시된 주택의 경우 모기지 대출이 거절될 수 있어 매매 자체가 아예 불가능해질 수도 있다. 시간이 걸리더라도 각 공사 절차마다 반드시 적절한 건축 허가를 받고 진행해야 더 큰 손해를 막을 수 있다.
■ 입지 조건 신중히 선정
플리핑 매매 역시 입지 조건이 성공을 결정하는 요인이다. 플리핑 투자를 위한 매물을 고를 때도 판매 대상 구입자 유형과 이에 적합한 지역 조건을 고려해야 한다. 플리핑 매물을 어린 자녀를 둔 젊은 층 바이어를 대상으로 마케팅 할 계획이라면 범죄율이 낮고 학군이 우수한 지역이 플리핑 투자 지역으로 적합하다.
■ 에이전트 통한 판매가 유리
리모델링 공사비가 많이 들어갔다고 해서 부동산 중개 업체를 거치지 않고 직접 팔아보겠다는 실수를 범해서는 안된다. 부동산 에이전트를 거치지 않고 플리핑 매물을 직접 팔면 중개 수수료 비용을 절약할 수 있을 것 같지만 실제로는 그렇지 않다.
수수료는 절약할 수 있을지 몰라도 에이전트를 대행한 매물에 비해 낮은 가격에 팔리고 판매 기간도 지연되는 경우가 흔하다. 그리고 매물 지역 시세에 대한 정보가 부족해 부적절한 가격에 매물을 내놓게 되면 너무 저렴하게 팔리거나 아예 팔리지 않을 수도 있다.
■ 높은 수익에 대한 기대부터 버려야
플리핑 투자자들이 모두 돈을 버는 것은 아니다. 플리핑 관련 TV 리얼리티 쇼에서도 공사비를 잘 못 산정해 오히려 손해를 보는 플리핑 투자 사례가 자주 나온다.
타임 매거진의 조사에 따르면 플리핑 투자자 중 약 12%는 겨우 비용을 회수하는 데 그치거나 아니면 손해를 보는 것으로 나타났다. 플리핑 투자를 통해 높은 수익을 올리겠다는 지나친 기대감부터 버려야 한다는 것이 플리핑 투자 전문가들의 첫 번째 충고다.
■ 리모델링 규모는 과도하지 않게
판매 기간을 단축하겠다는 욕심에 너무 과도한 리모델링을 실시하는 것도 주의해야 한다. US 뉴스 앤 월드리포트에 따르면 성공적인 플리핑 투자자들 중에서 과도한 리모델링을 실시하는 비율은 매우 낮다.
주변 주택에 비해 너무 고급스러운 리모델링을 실시하면 비용 부담이 커져 판매 가격도 높게 책정해야 수익이 발생하게 된다. 그러나 주변 시세가 높은 판매 가격을 뒷받침해 주지 못할 경우 수익폭이 낮아지거나 판매 지연으로 추가 비용이 발생하기 쉽다.
■ 플랜 B 수립
10년 전 주택 시장이 하루아침에 무너지는 경험을 했다. 지금 주택 시장이 아무리 활황이라고 해도 앞으로 어떤 상황이 펼쳐질지는 경험이 풍부한 전문가도 알 수 없다. 만약의 상황을 대비한 대책을 수립하고 있어야 갑작스러운 상황 변화에 따른 손실을 최소화할 수 있다. 주택 시장 침체로 리모델링 공사를 마친 매물을 팔기 힘든 상황이라면 판매를 고집하지 말고 임대로 전환해 비용 부담을 줄여야 한다. 주택 시장 상황이 개선될 때까지 기다렸다가 다시 판매를 시도할 수 있다.
■ 전문 업체 통한 리모델링 기간 단축
리모델링 경험이 있다고 해서 직접 리모델링을 진행하면 공사 기간 지연으로 비용 부담이 늘기 쉽다. 플리핑 투자는 시간과의 싸움이다.
리모델링 공사 기간을 최대한 단축해야 재산세, 보험료, 모기지 페이먼트 등 비용을 관리할 수 있다. 페인트, 카펫 교체 등과 같은 간단한 공사라도 전문 업체에 맡겨서 공사 기간을 단축한 뒤 최대한 빨리 매물로 내놓는 것이 관건이다.
■ 분야별 팀 구성
플리핑 투자에 앞서 팀을 구성하는 것이 중요하다. 플리핑 투자는 팀워크가 성공을 좌우할 때가 많다.
플리핑 투자용 매물 확보와 판매를 담당한 부동산 중개팀, 매물 구입에 필요한 대출팀, 리모델링 공사를 진행할 공사팀, 리모델링 공사 뒤 내부 단장에 필요한 스테이징 팀, 매매 절차를 담당할 에스크로와 타이틀 보험팀 등이 플리핑 투자팀의 주요 구성원들이다.
각 절차에 필요한 팀이 미리 확보되어야 플리핑 투자 과정을 순조롭게 이끌어갈 수 있다.
<준 최 객원기자>
플리핑 매물도 에이전트를 통해서 팔아야 유리한 점이 많다.
