주택 공급이 인구증가 따라잡지 못하는게 원인
부동산 관련 기사를 읽다 보면 ‘셀러스 마켓’(Seller’s Market)이란 단어가 자주 등장한다. 셀러스 마켓이란 단어가 등장한 지는 벌써 7년째로 접어든다. 주택 시장 침체기가 종료되자마자 주택 시장 상황이 셀러스 마켓으로 곧바로 전환된 뒤 올해까지 같은 매년 동일한 상황이 반복되고 있다. 온라인 부동산 정보 업체 ‘리얼터 닷컴’이 셀러스 마켓의 정의를 자세히 분석했다.
■ 주택 수요가 매물 공급보다 많으면 셀러스 마켓
셀러스 마켓은 현재 주택 시장에 집을 내놓은 셀러보다 구입하려는 바이어가 많은 상황으로 간단히 정의된다. 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 매물 공급보다 수요가 많기 때문에 주택 거래 시 셀러가 주도권을 쥐는 것이 셀러스 마켓의 대표적인 현상으로 나타난다.
내놓은 집이 빨리 팔리는 것뿐만 아니라 내놓은 가격에 비해 높게 팔리는 거래도 증가한다. 또 일반적인 주택 시장 상황에서 주택 거래와 관련 바이어가 셀러를 상대로 실시하는 다양한 요청이 현저하게 감소한다는 것 역시 셀러스 마켓의 특징이다.
반대로 셀러스 마켓 상황에서 주택을 구입하려는 바이어는 여러 부담을 떠안아야 한다.
구입 경쟁이 치열해 평상시보다 주택 구입 결정을 빨리 내려야 할 때가 많다. 우선권을 쥔 셀러의 까다로운 요청이 부쩍 늘어나 바이어들의 내 집 마련 과정이 순탄치 않다.
■ 주택 공급이 인구 증가 못 따라잡은 것이 원인
전국 대부분 지역의 주택 시장이 셀러스 마켓 상황을 수년째 겪고 있다. 20대 대도시의 주택 가격은 상승세를 보이고 있는 반면 주택 매물 재고는 바닥을 드러내고 있어 셀러스 마켓 상황은 조만간 사라지지 않을 전망이다. 셀러스 마켓이 지속되고 있는 원인은 주택 매물 부족 현상이다.
차압 매물 정보 업체 리얼티트랙의 대런 블롬퀴스트 수석부대표는 “지난 10년간 신규 주택 공급량이 인구 증가 속도에 비해 턱없이 부족한 것이 현재 매물 부족에 따른 셀러스 마켓 현상의 주요 원인”이라고 리얼터닷컴과의 인터뷰에서 분석했다. 주택 구입 수요가 기록적으로 증가했음에도 불구하고 주택 건설 업계가 신규 주택을 시원하게 짓지 못하는 속 사정이 있다.
해마다 고공행진을 거듭하는 주택 건축 비용 부담이 주택 건설 업체들이 폭발적인 수요에도 불구하고 신규 주택 공급량을 늘리지 못하는 이유다. ‘전국 주택 건설업 협회’(NAHB)의 로버트 디에츠 수석 이코노미스트는 “목재 가격만 해도 지난 12개월 동안 무려 약 25%나 치솟았다”라며 리얼터 닷컴과의 인터뷰에서 건축비 급등 현상을 설명했다. 이밖에도 현재 주택 건설 업계에서는 심각한 인력난이 수년째 지속되고 있어 주택 신축을 마음 놓고 늘리지 못하는 실정이다.
■ 대도시는 물론 지방 중소도시도 셀러스 마켓
셀러스 마켓 여부는 주택 가격 상승폭으로 가늠할 수 있다. 주택 매물 수요와 공급 간 차이가 클수록 주택 가격 상승 속도가 가팔라 셀러스 마켓 진입 속도 역시 빨라진다. 리얼터닷컴의 최근 조사에서 북가주 실리콘 밸리, 샌프란시스코, 샌호제, 발레호 등이 전국에서 가장 셀러스 마켓 현상이 가장 뚜렷한 지역으로 나타났다.
일반적으로 셀러스 마켓 하면 대도시를 떠올리기 쉽지만 리얼터닷컴의 조사에서 따르면 캔자스시티, 내슈빌, 올랜도, 잭슨빌 등의 지방 중소도시에서도 지난해 주택 가격이 두 자릿수 비율 상승을 기록할 정도로 셀러스 마켓의 위력이 대단하다.
■ 갑작스러운 인구 증가도 원인
셀러스 마켓은 통상 인구 증가, 일자리 증가, 주택 신축 감소 등의 현상에 이어 나타난다. 특정 지역으로 인구 유입이 갑자기 늘어나면 주택 수요가 증가해 일시적으로 셀러스 마켓 현상이 나타난다. 연방 센서스국의 인구 통계 자료를 통해 인구 유입 상황을 확인하면 셀러스 마켓 가능성을 예측할 수 있다.
최근 아마존이 본부를 설립하는 지역마다 주택 가격이 오르는 현상이 나타나고 있다. 이처럼 대기업이 이주하는 지역 역시 인구가 일시적으로 유입돼 주택 구입 수요가 늘어나게 되고 셀러스 마켓 현상이 이어지기 쉽다.
연방노동부의 웹사이트를 통해 지역별 고용 시장 변동 상황을 확인할 수 있다. 주택 신축 감소 역시 셀러스 마켓 현상의 원인이다. 신규 주택 공급이 감소하면 전체적인 주택 매물량이 감소하기 때문에 수요와 공급의 역전 현상 나타나게 된다.
■ 셀러스 마켓인지 알아보려면
셀러스 마켓 상황에서 집을 판다고 쉽게 팔 수 있을 것으로 방심하면 안 된다. 우선 셀러스 마켓인지 바이어스 마켓인지를 판단한 뒤 주택 시장 트렌드 점검을 통해 적절한 판매 전략을 세우는 것이 중요하다.
▶시장 대기 기간(DOM: Days On Market)
시장 대기 기간은 매물이 나온 시기로부터 팔리 때까지 걸리는 기간을 의미한다. 이 기간이 짧을수록 셀러스 마켓 현상이 뚜렷한 주택 시장으로 볼 수 있다. 현재 매물 대기 기간은 전국적으로 약 30일 전후로 과거에 비해 매우 단축됐다. 대기 기간이 약 5~6개월일 경우 수요와 공급이 한쪽으로 치우치지 않은 상황으로 판단된다. 매물 대기 기간은 온라인 부동산 정보 사이트나 지역 부동산 중개 업체 등을 통해서 확인할 수 있다. <준 최 객원기자>
