적정 렌트비 정하고, 어떤 경쟁업체 있는지 살펴야
만약 세컨드 하우스나 콘도를 갖고 있다면 좋은 투자 기회를 갖춘 셈이다. 임대를 해주면 부수입을 챙길 수 있는데 물론 이게 말처럼 쉬운 것만은 아니다. 그러나 최근에는‘에어비앤비’ ‘홈어웨이’ 같은 단기 온라인 임대서비스가 있어 호스트가 되면 편리하게 임대 수입을 올릴 수 있다. 단기 임대 서비스의 호스트가 될 생각이 있다면 어떤 장단점이 있는지 미리 알아두는 것이 편리하고 안전할 것이다.
■경쟁 서비스 알기
에어비앤비는 숙박 공유 서비스 업체로서 최대 규모를 자랑하지만 그렇다고 유일무이한 존재는 아니다. ‘홈어웨이’ ‘VRBO’ ‘플립키’ ‘크레이그스리스트’ 등 다른 브랜드들도 난립해 있고 휴가용 임대를 알선하는 국제적인 서비스 업체들도 많다. 특화된 고객층을 겨냥한 서비스들도 있다.
■관련 법규 이해하기
이들 업체들의 웹사이트를 아무리 찾아봐도 로컬 법규에 대한 내용이 없는 경우가 많다. 이는 전적으로 호스트가 책임질 몫이다. 뉴욕을 예로 들면, 아파트를 단기 임대하면 수천달러 의 벌금이 부과된다.
사우스 다코타 주의 한 부부는 아예 숙식을 제공할 수 있는 면허를 취득해 손님들을 직접 맞이하고 있고, 롱아일랜드의 한 호스트는 특별히 임대 기간에 신경을 쓰는데 2주일 이상은 금지하는 법이 있기 때문이다.
■세금 납부하기
일반적으로 말하면 연중 14일 이상 임대한 주택의 오너는 소득세를 내야하고, 오너는 1년에 14일 이상은 해당 주택에서 생활해야 한다. 이 ‘14일 룰’은 집 전체가 아니라 방 하나만 임대에 사용해도 똑같이 적용된다.
분명한 기준을 갖고 분류하는 것이 유용한 이유는 세금보고 시즌에 도움이 되기 때문인데 모기지 이자나 비용에 따른 공제 등으로 구별할 수 있도록 해야 유리해진다. 샌프란시스코는 임대용으로 구입한 가구, 가전, 기타 물품들을 항목공제 신청하도록 정해뒀고 여기에 별도의 세금을 부과하고 있다.
■보험 체크하기
주택 오너의 바람과 달리 집 보험은 단기 임대하는 렌터까지 커버하지는 않는다. 간혹 연중 21일까지 집을 찾는 손님까지 커버리지하는 집 보험이 있긴 하지만 21일을 넘기면 보험료가 할증되기도 한다. 에어비앤비는 호스트를 보호하는 보험이 있지만 본격적으로 단기 임대업을 하려면 어느 쪽을 선택하는 게 유리할지 고민해 볼 문제다.
■렌탈 준비하기
리스팅하기 전에 할 일은 넘쳐난다. 하우스 룰을 마련하고, 로컬 여행 정보도 준비해야 한다. 와이파이도 깔고, 연락처 등 필요한 정보도 장만해 둬야 한다. 모든 방문객이 인근 지역에 익숙한 것은 아니기 때문에 각종 비상 연락처도 준비하며, 여분의 타월과 비누와 시트에도 투자해야 한다. 온라인 정보가 중요한 시대이니 만큼 고화질로 마련해 둬야 한다.
■여러 곳에 리스팅하기
에어비앤비 등 본인이 보기에 좋아 보이는 한 곳만 공략해서는 안 된다. 여러 곳에 리스팅해 두는 것이 예약률을 높일 것이다. 곳곳마다 적용되는 규칙과 요금과 보험 등이 다르기 때문에 사전에 잘 숙지해 두는 것은 필수다.
■운영비용 고려하기
운영비용은 업체 측에 주는 것만 있는 건 아니다. 본인이 사용하지 않았지만 내야 할 유틸리티 빌부터 화장실 휴지까지 모두가 포함된다. 이를 준비하려면 필요한 물품을 대량으로 구입하는 것이 해결책이 될 수 있다. 간혹 청소비를 받을 수 있는 경우도 있는데 관련 규정을 찾아보고 미리 알아두면 도움이 될 것이다.
■수익성 높이기
전통적인 장기 임대가 관리는 용이하겠지만 에어비앤비, 홈어웨이 등은 수익률이 더 높을 수 있다. 한 조사에 따르면 각종 비용을 모두 포함해 전통적인 1년 임대보다 개인 대 개인으로 만나 단기 임대해 주는 것이 50% 이상 버는 돈이 많은 것으로 나타난 적도 있다.
■적정 가격 정하기
호스트가 숙박비를 정해도 시장의 시세는 변화가 있을 수 있다. 로컬 시세를 파악하는 것이 중요한데 핵심은 인근 호텔이나 호스텔이 얼마나 받는가를 파악하는 것이다. 그렇다면 적정 가격은 얼마일까. 정답은 없지만 만약 예약률이 100%를 이어가고 있다면 렌트비가 너무 싸다는 증거이니 다소 올리는 것이 좋을 것이다.
■게스트 스크리닝
리뷰는 호스트가 게스트를 평가하는 식으로도 이뤄진다. 호스트 개인적으로 미심쩍어 보이는 게스트를 거부하는 경우도 있고, 리뷰가 안 좋으면 퇴짜를 놓기도 한다. 간혹 아파트를 쓰레기장으로 만들었다거나, 집에서 난잡한 파티를 벌였다는 뉴스도 있지만 대개의 경우 최악은 아니라는 것이 업계의 정설이다. 그래도 불안하다면 ‘세이프리스테이’(SafelyStay)와 같은 게스트 평가 업체를 이용하거나, 추가로 보험을 들 수도 있다.
■매니저 고용하기
좀 과도해 보이긴 하지만 매니저를 고용하는 것도 고려할 수 있다. 호스트 본인이 모든 것을 관리하길 원하는 경우도 있지만 그렇지 않고 매니저를 시켜 전체를 대신 관리하게 하길 원하는 이들도 있다. ‘렌티드닷컴’(Rented.com)은 이런 호스트를 위한 웹사이트로 임대용 부동산 관리 전문가들이 입찰하는 관리비를 선택할 수 있다. 다른 방법으로는 친구나 친척 등 지인에게 부탁해 관리를 맡기는 것이다. <구성훈 기자>
에어비앤비 등을 통해 투자용 부동산을 임대하려면 관련 법규 이해 등 여러 가지 거쳐야 할 단계가 많다.
