이자율 통상 0.75~1.00%p 낮아지고 조기 원금상환
월 페이먼트 1.5배로 높아져 경제상황 꼭 고려해야
모기지 대출 회사들이 최근 경쟁적으로 15년 만기 상품을 홍보하기 시작했다. 집을 살 계획이 있는데 표준으로 알려진 30년 만기 대신에 15년 만기 모기지를 받는다면 어떨까? 15년 만기 모기지는 과연 좋은 점이 많은 상품일까? 물론 15년 만기가 좋은 선택이 될 수도 있다. 재정 상황이나 가계 형편은 모든 사람이 다 다르기 때문에‘잘못됐다’‘잘됐다’라고 단정지을 수는 없다. 여기 15년 만기 모기지에 대한 전문가들의 찬반 의견을 모아봤다.
■찬성1: 빠른 페이오프
30년보다 15년이 짧으니 당연히 장점이 될 수 있다. 짧게 끝낼 수 있는 장점 때문에 많은 이들이 15년 만기를 고르기도 한다. 집값에 따라서는 상당한 이자를 아낄 수 있는 장점도 있다.
베인브리지 렌딩 그룹의 맷 컬프 모기지 브로커는 “이자 내는 기간이 줄기 때문에 30년 만기 모기지보다 15년 만기 모기지는 이자 부담을 2.5배 가량 낮춰준다”고 말했다.
■찬성2: 낮은 금리
30년의 절반인 15년치 이자를 깎아주는 것은 아니지만 당연하게도 대체로 15년 만기 모기지의 금리가 더 낮다. 샌프란시스코에서 모기지 어드바이저로 활동하며 저서 ‘론 가이드: 최상의 모기지 받는 법’을 쓴 케이시 플레밍은 “통상 0.75~1.00%포인트 이자율이 낮다고 보면 맞을 것”이라며 “이자율이 낮으면 같은 기간이라도 대출 원금을 보다 더 빨리 갚아버릴 수 있다”고 말했다. 즉, 15년 만기 모기지는 낮은 금리와 함께 빠른 원금 상환이 가능한 보너스가 있다는 설명이다.
■반대1: 높은 월 페이먼트
예를 들면 간단히 설명된다. 20만달러 모기지를 3.92% 금리로 30년 만기로 받은 경우, 기타 세금이나 비용을 제외하고 월 페이먼트는 946달러가 된다. 그런데 동일한 조건으로 15년 만기가 되면 월 페이먼트는 1,471달러로 오르게 된다. 물론 앞서 말한 대로 이자율이 낮아질 수 있으니 1.00%포인트가 낮은 2.92%로 가정해도 월 페이먼트는 1,373달러로 946달러보다는 높다.
맷 컬프 브로커도 집값이 비쌀수록 페이먼트 갚기는 도전이 될 수 있다고 주의를 줬다. 그는 “전체적인 이자 부담은 낮아지겠지만 15년 만기는 30년 만기보다 원금 및 이자 부담이 매달 1.5배 가량 크다”며 “30년 만기 모기지의 월 페이먼트가 1,000달러라면 15년 만긴느 1,500달러인 셈이다”라고 말했다.
매달 500달러 정도 차이에 대해 ‘집을 사는 일인데’라며 계산 없이 의욕만 앞세우는 경우도 있지만 따져볼 부분은 많다. 쉽게 말해 저축액이 많지 않은 경우나, 크레딧 카드 밸런스가 많은 경우, 또는 외벌이 가정이라면 15년 만기 모기지는 부담이 될 수 있다는 것이다.
플레밍은 “의욕적으로 시작해 15년 만기 모기지를 받았고, 처음 몇 년 동안은 수입이 안정적으로 들어오고 월 페이먼트도 문제가 없을 수 있다”며 “그러나 몇 년이 지나 갑작스런 사고나 사건이 생겨 소득에 문제가 생긴다면 1.5배에 불과해 보였던 모기지 월 페이먼트 부담이 엄청나게 크게 부각될 수 있다”고 말했다.
파머스 스테이트 뱅크의 코리 반덴버그 렌딩 오피서도 비슷한 생각이다. 그는 “만약에 생길 수 있는 악재를 고려하지 않고 덜컥 15년 만기 모기지를 받았다가 나중에 후회하며 주택이 압류되는 최악의 상황을 겪는 경우까지 봤다”며 “인생 계획이란 긴 안목에서 갑작스레 불미스런 사태가 생길 수 있을 것까지 가정해야 하는데 그렇지 못한 것으로 뒤늦게 30년 만기 모기지로 리파이낸스하는 고객들을 직접 도와준 경험도 있다”고 말했다.
■반대2: 세금보고 악영향
집을 사려고 모기지를 받는 이들은 매년 세금보고 때 낸 이자에 대한 공제를 기대하는 경우가 많다. 그러면 15년 만기는 조금 다르다. 컬프 브로커는 “30년 만기에 비해 이자를 적게 냈기 때문에 원하고, 기대하는 것만큼 많은 세금 공제는 발생하지 않는다”고 말했다.
세금과 공제가 낸 세금만큼 공제받는 것이 기본이기 때문에 15년 만기로 이미 기울어진 바이어에게는 대단한 변수는 아닐 수 있지만 그래도 최종 선택을 할 때는 한번쯤 생각해 볼 문제다.
■반대3: 현금에 쪼들리기
긴 안목에서 15년 만기 모기지는 이자를 아껴주고, 페이오프 기한을 앞당겨주며, 이후에는 넉넉한 생활을 하게 해 줄 것이다. 그런데 15년간 높은 월 페이먼트 탓에 허리띠를 졸라매야 함은 피할 수 없다. 즉, 15년 동안은 은퇴 준비를 하거나, 자녀 학자금을 저축하거나, 비상금을 비축하기에 어려울 수밖에 없다.
판단이 어렵다면 이렇게 생각해보자. 15년 만에 페이오프 하는 것은 좋지만, 비싼 월 페이먼트가 걱정이되면 30년 만기를 선택하는 편이 안전하다는 것이다. 즉, 종합적으로 고려했을 때 월 페이먼트하는 금액에 대한 선택의 폭이 넓다면 30년 만기가 유리하고, 비싼 월 페이먼트를 할 수 밖에 없는 상황이라고 결정되면 15년 만기를 고를 수 있다는 것이다. <구성훈 기자>
15년 만기 모기지는 원금을 빨리 페이오프하고 적잖은 이자를 절약할 수 있다는 장점이 있다.
