FHA론^USDA론 등으로 주택구입 가능
내집 장만은 아메리칸 드림 중 하나지만 소득이 많지 않으면 꿈 조차 꾸기 힘들게 됐다. 여기에 부동산은 공급부족으로 ‘적당한’ 매물 찾기가 하늘의 별따기다. 여기서 ‘적당한’이란 표현에 대해 뉴욕타임스(NYT)는 수입의 30%를 넘지 않는 선에서 월 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 주택이라고 정의했다. 그런데 이미 대도시 렌트족의 렌트비 부담은 수입의 50%를 넘어선 곳이 많고, 4명 중 1명은 70% 이상이라고 하니 힘든 시기다. 그나마 굿 뉴스는 소득이 적어도 받을 수 있는 모기지가 있다는 점이다. 본인의 크레딧 점수가 좋은 수준을 유지하고 있다는 가정 하에 저소득층 세입자가 신청해볼 수 있는 모기지 융자 프로그램들을 살펴본다.
■FHA(연방주택국) 융자
워싱턴 D.C.의 자산관리 회사에 근무하는 카일 윙크필드 매니징 디렉터는 “FHA 융자야말로 가장 미국적인 제도”라며 “근면 성실한 사람이 보다 나은 삶을 살 수 있는 사다리 역할을 해 준다”고 말했다.
FHA 융자의 대표적인 두 가지 상품은 고정금리 대출과 변동금리 대출이다. 고정금리 대출은 대학생, 신혼부부, 아직 공부중인 경우 등 당장 큰돈이 없는 이들에게 적합한데 3.5%만 다운페이하면 된다. 특히 전체 대출을 상환할 때도 친척에게 받은 유산이든, 비영리단체나 정부기관의 기부금이든 가리지 않고 인정해 준다.
변동금리 대출은 중간 및 저소득층을 위한 상품으로 렌트 세입자가 주택 소유주로 변신하는데 도움을 주도록 설계됐다. 금리는 변하지만 1년에 1% 이상 오르지 않고, 아무리 시중금리가 치솟아도 최초 받은 금리의 5% 이상을 넘지 않도록 돼 있다.
■프레디맥과 패니매
FHA가 최선이라면 프레디맥과 패니매는 차선이다. 2대 국채 모기지 회사인 이들은 각각 프레디맥 ‘홈 파서블’(Home Possible)과 패니매 ‘홈 레디’(Home Ready) 상품을 갖고 있다.
먼저 홈 파서블은 3~5%의 최소 다운페이만 있으면 된다. 대부분 정부 산하기관 프로그램들이 지역 중간 소득(AMI)에 못 미치는 이들을 돕는 것과 달리 홈 파서블은 AMI를 웃돌아도 신청할 수 있다.
홈 레디를 신청할 때 염두에 둘 것은 코사이너(co-signer)가 있어야 한다는 점이다. 동거하지 않아야 한다는 단서가 달려 있기 때문에 부모, 형제와 자매나 지인 등의 소득이 뒷받침돼야 대출을 받을 수 있다.
■ 연방보훈처(VA) 융자
군인 등을 위한 VA 융자는 몇 가지 장점이 있는데 그중 제일은 다운페이를 할 필요가 없다는 점이다. 많은 이들의 내 집 마련을 막는 가장 큰 장애물이 VA 융자를 통하면 사라지는 셈이다.
또 VA 융자는 모기지 보험도 따로 들 필요가 없다. 모기지 보험료는 매달 페이먼트를 통해 나눠 내거나 클로징할 때 한꺼번에 내야 하는데 그럴 필요가 없는 것이다. 여기에 VA 융자는 다른 모기지보다 크레딧 스코어 등의 제약이 상대적으로 관대한 편이다.
군인, 참전용사, 예비군, 내서널 가드 멤버 등이 모두 대출 대상이며 그들의 배우자들도 몇 가지 조건만 충족시키면 VA 융자를 받을 수 있다.
■USDA 융자
도심을 떠나 교외에 집을 장만할 계획이라면 또 다른 방법으로 연방농무부(USDA)가 지원하는 USDA 융자도 좋은 해법이 될 수 있다. USDA가 교외 지역 개발 프로그램의 일환으로 운영 중인 모기지 상품으로 시중에는 가장 덜 알려져 있어 경쟁이 덜하고 승인받기도 수월한 편이다. 물론 승인 대상자는 중간 또는 저소득자로 한정돼 있다.
USDA는 몇 가지 모기지 상품을 다른 금리로 제공하는데 공통점은 다운페이가 필요 없다는 점이다. 첫 번째는 개런티드 론(guaranteed loan)으로 주와 지역마다 다르게 정해진 소득 수준 범위에 들어야 한다. 대출액은 지역 중간 소득의 115%를 넘을 수 없고 본인이 직접 살 집을 구하는데 모기지를 사용해야 한다.
두 번째는 다이렉트 론(direct loan)으로 개런티드 론의 대상이 되지 못하는 경우에 대안으로서 고려할 수 있다. 저소득층과 초저소득층에 맞춘 상품으로 이름 그대로 USDA가 직접 대출해주는 구조다. 대출액은 가계 소득 수준 등을 감안해서 결정되는데 대출 기간은 33~38년으로 길다. 금리는 대출채권 매수인 팩토링을 통하면 1%까지 낮출 수 있다.
■ 은행 제공 모기지 옵션들
뱅크 오브 아메리카, TD 뱅크, HSBC 등은 은행들도 저소득층을 위한 모기지 옵션들을 운영하고 있다. HSBC의 ‘커뮤니티 웍스 프로그램’은 7,000달러까지 클로징 비용을 지원하고, 집값의 97%까지 대출해주며, 유연한 심사로 가능한 많은 이들에게 대출해 주도록 운영되고 있다.
뱅크 오브 아메리카의 ‘어포더블 론 솔루션’(Affordable Loan Solution)은 중간 소득과 저소득층을 위한 프로그램으로 다운페이를 3%로 낮췄고 대신 대출자는 클로징 타임에 다른 부동산은 소유할 수 없도록 제한했다.
TD 뱅크의 ‘라이트 스텝’(Right Step) 프로그램은 3% 다운페이에 크레딧 점수도 660점 이상이면 심사를 거쳐 최대 41만7,000달러까지 대출해 준다.
<구성훈 기자>
해를 거듭할수록 오르는 주택가격으로 내집 장만이 쉽지가 않다. 그럼에도 불구하고 저소득층이 신청할 수 있는 다양한 모기지 상품들이 있어 희소식이 되고 있다.
