주택시장, 고금리 장기화에 ‘빨간불’…‘거래 절벽’ 우려

구매 여력 3년여 만에 악화

모기지 6%대 이상 유지 전망

기존 주택 보유자는 ‘락인’

신규 구매자는 부담에‘발목

 

 

주택시장의 전망이 갈수록 어두워지고 있다. 높은 모기지 금리가 장기화하면서 주택 구매 여력이 약 3년 만에 다시 악화된 데다 주택 거래량까지 크게 위축될 가능성이 제기되고 있다. 집값 상승세 역시 빠르게 둔화하면서 올해 주택시장이 2011년 이후 가장 부진한 한 해가 될 수 있다는 전망까지 나오고 있다.

 

시장의 가장 큰 문제는 주택 가격 자체보다 높은 대출금리와 이에 따른 거래량 감소다.

 

기존 주택 보유자들은 낮은 금리의 기존 모기지를 포기하기 어려워 집을 내놓지 않고, 신규 구매자들은 높아진 월 상환액을 감당하기 어려워 시장 진입을 미루는 이중고가 이어지고 있다.

 

전미주택건설협회(NAHB)와 웰스파고가 발표한 주택구매 여력 지표에 따르면 올해 2분기 중간 가격대 주택의 월 모기지 상환액이 일반 가정 소득에서 차지하는 비중은 약 34%로 집계됐다. 이는 1분기의 32%에서 2%포인트 상승한 것으로, 2023년 이후 이어졌던 주택구입 부담 완화 흐름이 다시 악화됐음을 보여준다.

 

주택구매 여력이 떨어진 가장 큰 원인은 모기지 금리 상승이다. 30년 고정 모기지 금리는 최근 6.6%대까지 올라 약 1년 만에 가장 높은 수준을 보이고 있다.

 

여기에 신규 주택 중간가격도 2분기에 약 2% 상승하면서 구매자의 부담을 더욱 키웠다. 집값과 대출금리가 동시에 오르면서 같은 가격의 주택을 구입하더라도 매달 부담해야 하는 원리금이 크게 늘어난 것이다.

 

시장 전망을 더욱 어둡게 만드는 것은 모기지 금리가 단기간에 크게 떨어지기 어렵다는 점이다.

 

캐피털 이코노믹스는 보고서에서 30년 고정 모기지 금리가 앞으로도 상당 기간 6%대에 머물 가능성이 있다고 전망했다. 현재와 같은 고금리가 지속될 경우 주택 구매자들의 부담은 계속될 수밖에 없다.

 

특히 주택시장에는 이른바 ‘락인 효과’(lock-in effect)가 강하게 나타나고 있다. 기존 주택 보유자 상당수는 코로나19 팬데믹 기간 3~4%대의 초저금리로 모기지를 받았다. 이들이 현재 주택을 팔고 다른 집으로 옮길 경우 6%대의 새로운 모기지를 받아야 하기 때문에 주택을 팔 유인이 크게 떨어진다. 결국 매물 부족으로 이어지고 거래량은 줄어드는 구조다.

 

반면 처음 집을 구입하려는 소비자들은 높은 집값과 금리를 동시에 감당해야 한다. 특히 첫 주택 구입자에게는 월 모기지 부담이 가장 큰 진입장벽으로 작용하면서 주택시장 회복을 더욱 어렵게 만들고 있다.

 

이 같은 상황이 지속될 경우 올해 주택시장은 2011년 이후 가장 부진한 해가 될 가능성이 있다. 캐피털 이코노믹스는 2026년 연간 주택매매 건수가 약 470만건에 그칠 것으로 전망했다. 전망대로라면 지난해보다 주택 거래가 크게 위축되면서 2011년 이후 가장 낮은 수준이 될 수 있다.

 

블룸버그 인텔리전스의 최근 조사에서도 투자 전문가들의 약 70%가 올해 단독주택 착공 건수가 감소할 것으로 예상했다. 주택 수요가 약해지는 가운데 건설업체들도 신규 공급 확대에 신중해질 가능성이 커진 것이다.

 

현재 주택시장의 가장 큰 위험은 2008년과 같은 급격한 붕괴보다는 높은 금리와 낮은 거래량이 장기간 지속되는 ‘거래 절벽’이라는 분석이 우세하다.

 

집값이 크게 떨어지지 않는 상황에서 금리가 계속 6%대를 유지하면 기존 주택 보유자는 집을 팔지 않고, 신규 구매자는 높은 월 상환액 때문에 구매를 미루는 상황이 반복될 수 있다.

 

<조환동 기자>